Selon la dernière étude de l’ASPIM, les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) ont collecté 4,7 milliards d’euros en 2024 (en repli de 38 % par rapport à 2023). Globalement, ce sont les SCPI diversifiées (68 %) qui ont été plébiscitées par les épargnants en 2024. Le reste de la collecte se partageant entre les SCPI à prépondérance « bureaux » (14 %), santé et éducation (7 %), logistique et locaux d’activité (5 %), commerces (3 %) et résidentiel (2 %). Les SCPI à prépondérance « hôtel, tourisme, loisirs » ont capté seulement 1 % de la collecte de l’année 2024.

Malgré cette tendance baissière sur 2024, l’ASPIM observe que la collecte des SCPI au 4e trimestre a enregistré une hausse de 24 % par rapport au 4e trimestre 2023, à 1,3 milliard d’euros. Preuve que le marché tend à se redresser : 9 % de la collecte ont été captés par 19 nouvelles SCPI lancées sur le marché en 2024. Un nombre record de créations qui s’explique par un contexte de marché particulièrement favorable aux nouveaux fonds. Un contexte qui bénéficie de la hausse des taux de rendement sur les marchés immobiliers.

Un rendement moyen en hausse

Du point de vue des performances, les SCPI (toutes catégories confondues) ont servi un rendement moyen de 4,72 % en 2024 (contre 4,52 % en 2023). S’agissant du prix des parts, en 2024, 24 % des SCPI ont vu leur prix de souscription diminuer, tandis que 11 % l’ont réévalué à la hausse et 65 % l’ont laissé inchangé. Une variation du prix des parts qui dépend des stratégies d’investissement. Alors que les SCPI résidentielles et diversifiées affichent une légère progression (respectivement +0,5 % et +0,1 %), d’autres segments comme la logistique, les locaux d’activité, ainsi que les hôtels, tourisme et loisirs ont conservé leurs prix inchangés. En revanche, les SCPI commerces enregistrent un repli modéré de -0,4 %, tandis que les SCPI spécialisées dans la santé et l’éducation subissent une baisse plus marquée de -4,7 %. Les SCPI bureaux restent les plus impactées, avec une diminution notable de -7,1 %.

Globalement, le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a diminué de -4,50 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024. Au 31 décembre 2024, la capitalisation des SCPI s’établit à 88,5 milliards d’euros, en repli de 1,7 % sur un an.

1,4 million… c’est le nombre de Français qui ont réalisé, en 2024, des transactions à l’achat ou à la vente sur des actions. Un nombre en légère progression puisqu’ils étaient 1,3 million en 2023 à agir sur les marchés financiers. Au total, ce sont 37,5 millions de transactions en actions cotées qui ont été enregistrées en 2024 par les établissements français ou succursales françaises d’établissements étrangers, contre 37,7 millions en 2023.

Globalement, l’année dernière, 216 000 nouveaux investisseurs ont été recensés. Il s’agit principalement d’investisseurs débutants ou d’investisseurs inactifs depuis le 1er janvier 2018 ayant réalisé au moins un achat d’actions en Bourse en 2024. Et en cinq ans, de 2020 à 2024, ce sont plus de 1,2 million de particuliers qui ont investi pour la première fois en actions cotées ou qui sont redevenus actifs en Bourse.

L’attrait des ETF

En 2024, environ 509 000 particuliers ont acheté ou vendu des fonds cotés sur indices ou paniers d’actions (les fameux ETF) admis aux négociations en Europe. Ce chiffre est très supérieur à celui de 2023 (296 000). Au total, l’Autorité des marchés financiers a recensé 5,2 millions de transactions sur des ETF en 2024, après 2,8 millions en 2023. En 2024, 246 000 nouveaux investisseurs en ETF ont été dénombrés, contre 98 000 en 2023 (596 000 de 2020 à 2024).

AMF – Tableau de bord des investisseurs particuliers actifs – n°17, janvier 2025

Selon la dernière publication de l’Observatoire Crédit Logement, en 2024, le taux des crédits immobiliers a constamment reculé, de 7 points de base en moyenne chaque mois, soit 88 points de base en un an. Il est ainsi passé de 4,20 % fin 2023 à 3,32 % en décembre 2024. Ce qui se traduit, sur l’année, par un taux moyen de 3,67 %. D’après l’auteur de l’étude, cette baisse des taux a traduit la volonté des banques de redynamiser un marché immobilier en récession. Durant le 1er semestre 2024, la baisse très rapide des taux, de l’ordre de 9 points de base par mois, a permis d’améliorer la solvabilité des emprunteurs. Puis, dans un contexte d’amélioration des intentions d’achat de logements, la baisse des taux a amplifié la reprise amorcée au 1er semestre 2024.

Et en 2025 ?

Crédit Logement a constaté la poursuite de la baisse des taux des crédits au début de l’année 2025. À la mi-janvier, le taux moyen s’est établi à 3,24 %, en recul de 8 points de base par rapport au mois précédent. Mais cette tendance devrait ralentir au cours de l’année. En effet, dans un contexte économique dominé par les dérapages budgétaires et par une instabilité politique accrue qui pèse sur la confiance des entreprises et des ménages, l’économie française s’engage sur un sentier de croissance lente, sans risque de récession, mais sans possibilité d’une expansion plus rapide.

En outre, même si la BCE devrait poursuivre la baisse de ses taux directeurs débutée en 2024, ces baisses ne seront pas suffisantes pour desserrer les contraintes pesant encore sur le financement bancaire. Autre ombre au tableau, compte tenu du climat d’incertitude, le taux de l’OAT (Obligations assimilables au Trésor) à 10 ans devrait se maintenir au-dessus des 3 %, au moins jusqu’à l’automne 2026. Rappelons que ces OAT servent en partie de référence aux établissements financiers pour fixer les taux de crédit.

Dans ces conditions, Crédit Logement anticipe une baisse du niveau annuel moyen de l’ordre de 72 points de base en 2025, pour un taux moyen qui pourrait s’établir à 2,85 % au 4e trimestre 2025 (2,95 % en niveau annuel moyen).

Observatoire Crédit Logement – note d’analyse des crédits immobiliers pour les particuliers, janvier 2025

Comme chaque année à la même époque, les établissements bancaires, les compagnies d’assurance et les mutuelles s’apprêtent à annoncer les performances de leurs fonds en euros pour l’année qui vient de s’écouler. Et si l’on en croit le cabinet Good Value for Money, pour l’année 2024, les rendements des fonds en euros devraient faire preuve de stabilité. Globalement, après un taux de 2,6 % en 2023, ils devraient atteindre 2,5 %, en moyenne, en 2024.

D’ailleurs, quelques établissements financiers ont déjà commencé à communiquer leurs taux. Par exemple, Ampli-Assurance Vie annonce un taux de 3,75 % nets de frais, Axa met en avant un taux de 2 à 3,10 %, selon la formule choisie, Carac affiche des taux allant de 3,30 à 3,50 % et MACSF déclare avoir atteint un rendement de 3,10 %.

L’utilisation des réserves

Outre leur qualité de bons gestionnaires, certains de ces établissements ont pu, pour obtenir des taux attractifs, servir des bonus de rendement (sous condition, par exemple, d’investir dans une quotité minimale d’unités de compte…) ou se servir de leurs provisions pour participation aux bénéfices. Rappelons qu’il s’agit d’une réserve dans lequel l’assureur met de côté une partie des produits financiers dégagés par la gestion du fonds en euros. Une réserve permettant d’offrir une rémunération stable dans le temps et de pallier une année marquée à la baisse.

Mais attention, les premiers taux annoncés ne reflètent pas forcément la tendance du marché. Certains établissements ne sont peut-être pas, cette année, en mesure de s’aligner sur la fourchette haute du secteur car ils ont trop puisé dans leurs réserves par le passé et/ou sont encore trop dépendants d’obligations d’État et d’entreprises peu rémunératrices acquises il y a quelques années lorsque les taux étaient au plus bas (par exemple, l’OAT 10 ans est passé de 2,5 à 0 % entre 2012 et 2021). Lorsque leurs portefeuilles auront fait le plein d’obligations plus rémunératrices, certains fonds en euros reprendront, à coup sûr, des couleurs.

Affaire à suivre…

L’Observatoire LocService a dévoilé récemment les résultats de son étude portant sur l’offre et la demande locatives dans le parc privé français pour l’année 2024. Cette étude, réalisée à partir de plus de 150 000 offres et demandes de location enregistrées sur les 12 derniers mois, offre un aperçu des loyers moyens, des profils des locataires et des villes les plus recherchées. Présentation de ces résultats.

Une hausse des loyers

En 2024, pour pouvoir louer un logement, il fallait dépenser en moyenne 723 € par mois charges comprises. En moyenne encore, les logements loués ont une superficie de 42,5 m², ce qui donne un loyer au mètre carré de 17,03 €, en hausse de 3,3 % par rapport à 2023. Toutefois, ces chiffres cachent de fortes disparités. Par exemple, en Île-de-France, le loyer au m² est 78 % plus cher qu’en province. Et à Paris, la différence atteint 164 % ! Étant précisé tous les types de biens sont concernés par ces augmentations : les chambres, les studios, les T1-T2-T3 ainsi que les maisons.

Les secteurs les plus tendus

Selon les données récoltées par l’Observatoire, 1/3 des recherches de logements sont concentrées sur les 6 départements suivants :

– Paris (75) : 10,7 % des recherches ;

– Le Rhône (69) : 6,96 % ;

– Les Alpes-Maritimes (06) : 4,4 % ;

– Les Bouches-du-Rhône (13) : 4,37 % ;

– L’Hérault (34) : 4,33 % ;

– La Gironde (33) : 3,95 %.

Par ailleurs, l’étude a établi un classement des 10 villes françaises les plus souvent recherchées en 2024. Sans surprise, Paris s’empare de la première marche du podium. La ville lumière concentre 10,7 % des demandes de location. Après Paris, les villes les plus demandées sont Lyon (4,92 % de la demande), Montpellier (2,86 %), Toulouse (2,66 %), Nice (2,43 %), Bordeaux (2 %), Strasbourg (1,94 %), Marseille (1,89 %), Rennes (1,68 %) et Lille (1,58 %).

Le profil des candidats à la location

En moyenne, les candidats à la location consacrent un budget de 793 € par mois pour leur logement. Sachant que 38 % d’entre eux sont des étudiants et 7 % seulement sont des retraités. Concernant leurs garants, la famille continue d’être le moyen sollicité dans la majorité des cas (66 %). 11 % font le choix de s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement, un chiffre qui progresse de 3 points par rapport à 2023 et qui permet de faire baisser de 2 points les candidats sans garant (12 %).

Au lieu de vous présenter, comme habituellement, l’analyse d’un secteur, nous vous proposons, en ce début d’année, de nous attarder sur les champions du Cac 40 en 2024 et d’y puiser quelques enseignements.

Disparités des performances

Tout d’abord, même au terme d’une année particulièrement décevante pour les actions françaises, qui a vu le Cac 40 perdre 2,2 % alors que les autres grands marchés mondiaux progressaient parfois de façon spectaculaire (+28,6 % pour le Nasdaq et +23,3 % pour le S&P 500 aux États-Unis, +18,8 % pour le Dax en Europe pour ne retenir que ces exemples), certaines valeurs arrivent à faire nettement mieux. Alors que les ETF, qui répliquent l’évolution des indices, séduisent de plus en plus les investisseurs grâce à leur simplicité d’utilisation, le stock picking (choix des sociétés valeur par valeur) garde tout son intérêt quand les marchés sont plus difficiles. Si nous avons fait figurer dans le tableau les plus fortes hausses, au bas de l’échelle, Stellantis, Kering, Edenred et STMicroelectronics ont chuté de plus de 40 % l’an dernier.

Diversification indispensable

Ensuite, la diversité sectorielle en tête du palmarès montre tout l’intérêt de la diversification. Le tourisme, avec Accor, y côtoie l’aéronautique, avec les moteurs d’avion de Safran, la gestion de l’énergie électrique avec Schneider, la santé avec le groupe d’optique EssilorLuxottica et les matériaux de construction avec Saint-Gobain. Cela prouve qu’un portefeuille doit toujours être diversifié.

Enfin, la comparaison des évolutions sur 1 et 5 ans laisse apparaître deux catégories de valeurs. D’une part, des gagnants de long terme, comme Schneider Electric, qui ont brillé en 2024 mais qui s’étaient aussi distingués au cours des années précédentes et qui profitent de tendances économiques de long terme (électrification, intelligence artificielle, vieillissement de la population). D’un autre côté, des sociétés qui, comme Accor, se redressent après une période difficile et qui doivent maintenant confirmer. Le cas de Saint-Gobain est intéressant : la société a longtemps eu un profil boursier irrégulier mais a changé de statut boursier grâce au déploiement d’une nouvelle stratégie. Elle est ainsi passée de la deuxième à la première catégorie.

Véritable phénomène, les cryptomonnaies ont battu des records l’année dernière. Fin décembre 2024, la valeur de l’ensemble de ces actifs 2.0 en circulation a dépassé les 3 400 milliards de dollars, en hausse de plus de 100 % sur l’année. Le cours de la plus connue d’entre elles, le bitcoin, qui représente à elle seule 55 % du secteur, a même atteint 108 135 dollars… Une première ! Des niveaux de valorisation qui ont de quoi faire tourner les têtes. Face à ces chiffres, les investisseurs sont de plus en plus attirés par ces actifs. D’ailleurs, une étude récente de l’Observatoire de l’épargne du groupe BPCE s‘est intéressée à l’image que peut avoir la population française des cryptomonnaies ainsi qu’au profil type des investisseurs.

Une image qui s’améliore

Bulle spéculative, risques de fraude… une majorité de Français ont une image négative des cryptomonnaies. Toutefois, trois indicateurs doivent retenir l’attention :

– cette image progresse sensiblement dans l’opinion ;

– la part des Français sans repère sur le sujet est maintenant marginale ;

– le pourcentage de ceux qui sont intéressés ne cesse de progresser, 15 % des Français ayant déjà investi dans ce support ou envisagent de le faire.

Portrait-robot de l’investisseur en cryptomonnaie

4,5 % des Français seraient actuellement détenteurs de cryptomonnaies. Ces détenteurs auraient, dans l’ensemble, un profil très marqué. Un public majoritairement masculin (82 % d’hommes), urbain (89 % vivant dans des grandes agglomérations) et ayant des revenus élevés (14 % d’entre eux disposant d’un patrimoine financier supérieur à 150 000 €). Ce sont aussi des individus très investis dans leurs choix patrimoniaux, souvent experts et détenteurs d’un patrimoine très diversifié. Ces détenteurs ont aussi des stratégies très différentes des détenteurs traditionnels d’actifs risqués : une fréquence d’achat ou de vente très élevée, un taux de rotation du portefeuille important, la préférence pour des plus-values élevées, quitte à prendre davantage de risque, une forte réactivité à la conjoncture plutôt qu’un profil d’investisseur de long terme.