L’assurance-vie est souvent perçue comme un placement réservé aux seniors ou aux personnes disposant d’un patrimoine conséquent. Ces préjugés, associés à la crainte d’une épargne immobilisée, peuvent dissuader les plus jeunes d’y recourir. Pourtant, investir dès le plus jeune âge présente plusieurs avantages. Explications.

Le temps : l’allié de l’épargnant

Se pencher sur la question de l’épargne d’un jeune présente un avantage de taille : le temps. Plus on commence à épargner tôt et plus le potentiel de progression de son capital est évidemment important.

Avoir le temps, c’est aussi pouvoir adopter une stratégie d’investissement plus dynamique. En effet, placer une épargne sur du long terme permet de se positionner sur des actifs plus risqués (donc potentiellement plus rémunérateurs) tout en s’assurant que les soubresauts des marchés financiers pourront être compensés par les périodes haussières.

Un produit souple

L’assurance-vie est un outil pertinent pour se constituer un capital. Un capital qui pourra servir, par exemple, à financer le permis de conduire et l’achat d’un premier véhicule, des études, un voyage, un premier appartement… En pratique, il est possible d’alimenter régulièrement (et à tout moment) le contrat avec quelques dizaines d’euros seulement en procédant à des versements libres. Il est également possible de mettre en place des versements programmés. Ces derniers permettent d’épargner automatiquement.

Avec l’aide d’un conseiller, le jeune détermine le montant des versements, la périodicité (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle) et les supports sur lesquels ces sommes seront investies (des fonds en euros ou des supports en unités de compte).

À noter que l’épargnant a toujours la main sur son contrat et peut moduler les versements programmés à la hausse ou à la baisse en fonction de ses capacités d’épargne, mais également les arrêter à tout moment.

Bien qu’il soit conseillé de conserver son épargne sur le long terme, le détenteur d’une assurance-vie peut également retirer (on parle alors de rachat), quand il le souhaite, une partie du capital qu’il a accumulé sur son contrat.

Autre point important, contrairement aux livrets règlementés, l’assurance-vie n’est pas plafonnée !

Quand ouvrir une assurance-vie ?

Il n’y a pas d’âge minimal pour ouvrir une assurance-vie, mais le plus tôt est le mieux ! Elle peut être ouverte directement par un jeune adulte ou par les parents ou les grands-parents au profit d’un enfant mineur. Le contrat pourra être alimenté par ces derniers grâce à des versements libres (par exemple, des dons manuels ou des présents d’usage de sommes d’argent) ou programmés.

Vous souhaitez donner un coup de pouce à vos enfants ou à vos petits-enfants qui ont pour projet d’acquérir leur résidence principale ? Sachez qu’un nouveau dispositif fiscal vous permet de leur donner une importante somme d’argent en franchise d’impôt.

Une aide pour (mieux) se loger

Avec la loi de finances pour 2025, un nouveau dispositif fiscal de don familial a vu le jour. Un dispositif qui permet, jusqu’au 31 décembre 2026, de consentir des dons de sommes d’argent à un enfant, à un petit‑enfant, à un arrière‑petit‑enfant ou, à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou à une nièce. Les sommes ainsi données étant, dans certaines limites, exonérées de droits de mutation à titre gratuit. Ainsi, chaque donateur peut donner, sans fiscalité, jusqu’à 100 000 € à un même donataire. Ce dernier pouvant recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés grâce à ce dispositif.

Attention toutefois, ces sommes doivent être affectées par le donataire, au plus tard le dernier jour du 6^e mois suivant le versement, soit à l’acquisition d’un logement constituant une résidence principale, neuf ou en l’état futur d’achèvement, pour l’habiter ou le louer, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique de son habitation principale dont il est le propriétaire. Dans les deux cas, le logement doit être conservé pendant au moins 5 ans à compter de sa date d’acquisition ou de la date d’achèvement des travaux.

Faire preuve de vigilance

Le dispositif étant très récent, de nombreuses questions sur ses modalités d’application sont en suspens. Par exemple, pour une rénovation énergétique, quels travaux sont éligibles ? Le donataire doit-il réaliser ou non un bouquet de travaux ? Et pour l’acquisition d’un logement, les sommes reçues peuvent-elles financer également l’achat d’un terrain à bâtir ? Peut-on loger le bien acquis dans une SCI ?

Vous l’aurez compris, bien que ce nouveau dispositif soit attractif, mieux vaut, pour l’instant, faire preuve de retenue. Et attendre, pour assurer la sécurité juridique d’une telle donation, que l’administration fiscale apporte des précisions avant de la consentir !

Pas de cumul possible

Pour une rénovation énergétique, il faudra faire un choix entre l’exonération fiscale et MaPrimeRénov’, ces deux dispositifs n’étant pas cumulables ! Un calcul d’opportunité, tenant compte de différents paramètres (ampleur des travaux, revenus du donataire, économies…), devra donc être réalisé !

Savez-vous que le Plan d’épargne en actions (PEA) autorise la conversion du capital en rente viagère ? Une rente viagère qui bénéficie d’ailleurs d’un cadre fiscal très avantageux. Cette formule gagnante peut vous permettre, par exemple, de vous assurer des revenus complémentaires lors de votre retraite. Explications.

Sortir en rente viagère

Comme de nombreux produits d’épargne, le Plan d’épargne en actions (PEA) permet de retirer les capitaux sous forme de rente viagère. Pour cela, l’épargnant doit contacter son établissement financier pour convertir son capital. Sachant que seuls les capitaux provenant d’un PEA assurance de plus de 5 ans peuvent être convertis.

Si l’épargnant possède un PEA bancaire, rien n’est perdu pour autant. Il peut le convertir en PEA assurance auprès d’un assureur sans perdre l’antériorité fiscale. En effet, c’est la date de souscription du PEA qui détermine le régime fiscal applicable.

À l’instar de l’assurance-vie, le montant de la rente viagère est calculé en fonction de l’importance des capitaux convertis et de l’espérance de vie du titulaire du PEA.

Un régime fiscal avantageux

La sortie en rente viagère d’un PEA assurance offre un cadre fiscal avantageux. En effet, lorsqu’une rente viagère est versée au moins 5 ans après l’ouverture du PEA, elle est exonérée d’impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur une partie de son montant, calculée selon l’âge de l’épargnant au moment de la première demande de versement de la rente. Cette fraction est de 70 % si l’épargnant a moins de 50 ans, de 50 % entre 50 et 59 ans, de 40 % entre 60 et 69 ans et de 30 % s’il a plus de 69 ans.

En revanche, si la rente viagère est versée avant 5 ans, les versements sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Là aussi, l’imposition ne s’applique que sur une partie du montant, déterminée forfaitairement selon l’âge de l’épargnant.

Pourquoi choisir la rente ?

La sortie en rente d’un PEA présente plusieurs avantages. D’abord, elle offre à l’épargnant une réelle visibilité dans la mesure où le montant de la rente est connu dès la signature du contrat de rente viagère. Ensuite, elle le dégage de toute obligation de gestion de patrimoine. Enfin, elle constitue un gage de sécurité car les rentes sont versées par l’assureur jusqu’au décès de l’épargnant, et ce même si le total des sommes servies dépasse le capital initial.

Le fonctionnement et la fiscalité du PEA

Le Plan d’épargne en actions (PEA) est un support d’investissement réglementé qui permet de se constituer un portefeuille d’actions d’entreprises européennes (par exemple, des actions cotées, des bons de souscription d’actions, des certificats d’investissements, des OPCVM, des parts de SARL…). En sont exclus notamment les obligations et plus généralement tout titre représentatif de dettes, les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), les titres faisant l’objet d’un démembrement entre l’usufruit et la nue-propriété. Le titulaire d’un PEA, obligatoirement majeur à l’ouverture et domicilié fiscalement en France, peut l’alimenter jusqu’à 150 000 €, hors gains.
À noter qu’il existe deux types de PEA : le PEA bancaire et le PEA assurance.
Gros avantage du PEA, son régime fiscal attractif. Qu’il soit bancaire ou assuranciel, les gains réalisés dans le cadre du PEA ne sont pas imposables à condition d’être réinvestis dans le PEA. À noter que les produits des placements effectués en titres non cotés ne bénéficient de l’exonération d’impôt sur le revenu que dans la limite de 10 % du montant de ces placements.
Attention toutefois, en cas de retrait ou de rachat intervenant avant la fin de la 5^e année de détention du PEA, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. S’y ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Étant précisé que le retrait ou le rachat avant 5 ans entraînent, en principe, la clôture du Plan. Si le titulaire du Plan réalise, cette fois, un rachat ou un retrait après 5 ans de détention, les gains sont exonérés d’impôt sur le revenu mais restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Lorsque vous avez contracté votre prêt immobilier, vous avez très certainement souscrit une assurance-emprunteur. Une condition sine qua non pour que votre banque vous accorde un prêt. Vous avez peut-être, par curiosité, comparé votre contrat avec ceux d’autres établissements. Et vous vous êtes peut-être aperçu que votre cotisation d’assurance était plus élevée. Rassurez-vous ! Vous avez la possibilité de changer d’assurance-emprunteur. Les récentes évolutions législatives ont d’ailleurs considérablement simplifié cette démarche. Explications.

Une résiliation encadrée

Pour faciliter la mise en concurrence et la liberté de choix des consommateurs, les pouvoirs publics ont, ces dernières années, à plusieurs reprises, simplifié les dispositifs permettant de changer d’assurance-emprunteur. L’ancien cadre règlementaire, qui s’est appliqué jusqu’au 31 mai 2022, prévoyait que si votre prêt immobilier avait été souscrit depuis moins d’un an, vous pouviez résilier à tout moment votre assurance-emprunteur pour lui substituer un autre contrat, sans frais ni pénalités. Si la date de souscription de votre prêt était plus ancienne, la résiliation n’était possible qu’une fois par an, au plus tard dans les 2 mois précédant la date anniversaire de la souscription du contrat ou la date d’anniversaire de signature de l’offre de prêt.

Changer plus facilement

Mais depuis le 1^er juin 2022, date d’entrée en application de la loi dite Lemoine, vous avez la possibilité de résilier votre assurance-emprunteur à tout moment durant la vie de votre contrat. Une faculté qui est ouverte pour toutes les offres de prêts, quelle que soit leur date d’émission. Attention, toutefois, pour pouvoir changer d’assurance-emprunteur, le nouveau contrat que vous avez choisi de souscrire doit offrir un niveau de garanties au moins équivalent à celui de l’ancien contrat d’assurance. La loi Lemoine a apporté d’autres changements. D’une part, elle a mis fin au questionnaire de santé dans certains cas. Ce document, adressé par l’assureur à l’emprunteur, a pour but d’évaluer le risque de survenue d’un des sinistres garantis par le contrat. En conséquence, en cas d’antécédents médicaux ou de facteurs de risques importants, certains emprunteurs pouvaient rencontrer des difficultés à bénéficier d’une couverture assurantielle. Pour leur faciliter l’accès à l’assurance-emprunteur, ce questionnaire n’est plus à fournir dès lors que le crédit immobilier est inférieur à 200 000 € (par emprunteur) et qu’il sera totalement remboursé avant le 60^e anniversaire de l’emprunteur.

D’autre part, la loi Lemoine est venue renforcer le droit à l’oubli. Rappelons que ce droit permet aux anciens malades atteints notamment de certains cancers ou d’hépatite C de ne plus avoir à mentionner leurs antécédents médicaux lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur. Concrètement, pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C, le délai du droit à l’oubli est passé de 10 à 5 ans. En clair, ces personnes n’ont plus à déclarer leur ancienne maladie à l’assureur 5 ans après la fin de leur protocole thérapeutique.

Quelles formalités ?

En pratique, changer d’assurance-emprunteur n’a rien de sorcier ! Vous n’avez qu’à vous rapprocher de l’assureur de votre choix et lui présenter votre offre de prêt et votre tableau d’amortissement. Puis, vous choisissez votre nouvelle formule d’assurance.

Une fois le contrat signé, l’assureur se charge de régler l’ensemble des formalités pour vous. Ensuite, votre ancien assureur dispose d’un délai de 10 jours pour répondre et notifier son accord. Enfin, la banque vous adresse un avenant à votre offre de prêt que vous devez signer.

Des économies substantielles

Contrairement aux banques qui ne tiennent pas toujours compte de toutes les particularités de la situation d’un emprunteur pour définir le prix de sa couverture assurantielle, les assureurs ajustent leurs tarifs au profil de leurs clients.
De plus, elle offre un bon rapport qualité-prix, si bien que des économies notables pourraient être faites par un emprunteur qui déciderait de substituer son contrat. Selon le dernier baromètre de l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs), pour un emprunteur âgé de 30 ans et contractant un crédit de 201 000 € sur 20 ans garanti par une assurance de prêt bancaire à un taux de 0,338 %, le coût de l’assurance est de 57,02 € par mois, soit 13 606 € au total. En choisissant une assurance individuelle avec un taux de 0,087 %, il réalise une économie de plus de 10 000 € !
Et les gains que l’on peut tirer d’un changement de contrat d’assurance ne sont pas uniquement économiques. En initiant cette démarche, vous pouvez aussi rechercher un niveau de couverture plus favorable et mieux adapté à votre situation. Là encore, compte tenu des différentiels tarifaires, vous disposez probablement d’une marge de manœuvre qui vous permettra, à tarif égal, de trouver un contrat plus protecteur auprès d’un assureur.
N’hésitez pas à nous contacter pour en parler !

En 2025, de nouvelles réglementations vont durcir le régime de la location meublée touristique de courte durée. En effet, la loi du 19 novembre 2024, communément appelée « loi Le Meur », a été adoptée par le Parlement pour renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Ce texte transpartisan vise à mieux encadrer les locations saisonnières et à limiter leur essor. Tour d’horizon des nouveautés qui s’imposent aux propriétaires.

Une obligation de déclaration

Jusqu’à présent, les communes pouvaient décider de mettre en place ou non une déclaration des meublés de tourisme. Dans celles qui l’avaient décidé, un formulaire papier ou en ligne devait être rempli par tout propriétaire qui souhaitait louer son logement pour de courtes durées. Avec la nouvelle loi, cette faculté devient désormais une obligation. Ainsi, au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques sur le territoire national devront faire l’objet d’une déclaration à la mairie. Étant précisé que, lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, le propriétaire devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant un avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme. Une fois la déclaration effectuée, un numéro d’enregistrement sera communiqué au propriétaire qui devra le faire figurer sur chaque annonce de mise en location.

Consommation énergétique

Les questions relatives à la consommation énergétique des logements ne se posaient pas pour les meublés de tourisme loués pour de courtes durées. Ce n’est plus le cas aujourd’hui ! En effet, les locations meublées touristiques sont désormais soumises aux mêmes contraintes que les locations nues s’agissant du diagnostic de performance énergétique. Ainsi, désormais, tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme (excepté les résidences principales) en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins E.

Et à compter du 1^er janvier 2034, toutes les locations meublées touristiques (y compris les résidences principales) présentes et futures devront être classées au moins D. Sur demande de la mairie, les bailleurs pourront être sommés de transmettre le DPE de leurs logements.

Un contrôle des flux

La loi du 19 novembre 2024 offre également aux communes la possibilité de fixer des quotas de meublés de tourisme et de délimiter dans leur plan local d’urbanisme des secteurs réservés à la construction de résidences principales. Une interdiction de location peut donc être prévue dans certaines zones. Autre apport de cette loi, les communes peuvent, depuis le 1^er janvier 2025, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an. En cas de dépassement du quota annuel, le propriétaire encourra une amende civile de 15 000 €. Les communes pourront également, sur délibération, soumettre à autorisation tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation. Une mesure destinée à réguler les pratiques des investisseurs qui transforment des bureaux en meublés touristiques.

Un durcissement de la fiscalité

Afin d’assurer une plus grande égalité de traitement entre les loueurs professionnels et non professionnels, la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la période de location d’un bien meublé soient désormais déduits de son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession. Ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées à l’occasion des cessions opérées à compter du 15 février 2025. Toutefois, ne sont pas concernés notamment les logements appartenant à une résidence étudiante ou une résidence-services destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées.

Autre nouveauté, pour les revenus locatifs perçus à partir de 2025, le taux d’abattement pratiqué dans le régime micro-BIC appliqué à un meublé touristique non classé est passé de 50 à 30 %, avec un plafond fixé à 15 000 € (77 700 € auparavant). Pour les meublés de tourisme classés, le taux de l’abattement est ramené de 71 à 50 %, avec un plafond abaissé à 77 700 € (188 700 € auparavant).

Une donation peut comporter différentes clauses destinées à répondre aux objectifs du donateur. La clause de retour conventionnel figure en bonne place dans cet arsenal. Présentation.

Parer au prédécès du donataire

La clause de retour conventionnel consiste à prévoir qu’une donation n’a jamais été consentie si le donataire (un enfant) décède avant le donateur (les parents). Dans ce cas, les biens donnés reviennent automatiquement dans le patrimoine du donateur. Peu importe que le donataire ait ou non des descendants.

Généralement, l’insertion d’une telle clause dans un acte de donation a pour objectif d’assurer la conservation des biens donnés dans la famille. La clause peut également répondre au souci du donateur d’assurer « ses vieux jours » en cas de prédécès du donataire. À noter que le droit de retour ne peut s’exercer qu’au profit du seul donateur. Il ne peut être prévu ni au profit de tiers, ni au profit des héritiers du donateur.

Malgré la présence d’un droit de retour dans l’acte de donation, le donataire peut, de son vivant, exercer pleinement son droit de propriété sur le bien qu’il a reçu. Il peut louer le bien, le vendre ou encore en faire don. Toutefois, en pratique, la clause de droit de retour est souvent doublée d’une clause d’interdiction d’aliéner. Dans ce cas, s’il souhaite vendre le bien, le donataire devra obtenir l’autorisation du donateur ou attendre son décès pour le faire.

Des spécificités fiscales

Sur le terrain de la fiscalité, au moment de la réalisation de la donation, le donateur doit, le cas échéant, s’acquitter de droits de mutation. Puis, lorsque le droit de retour s’exercera, à savoir au décès du donataire, le donateur retrouvera la propriété du bien donné sans avoir à régler de droits de succession.

Par la suite, si le donateur réalise une nouvelle donation du même bien à un autre descendant en ligne directe (enfants ou petits-enfants), les droits qu’il a acquittés initialement seront imputables sur ceux qui seront dus à raison de cette nouvelle donation. À condition toutefois qu’elle soit réalisée dans les 5 ans du retour. À l’inverse, si le donateur conserve le bien, il pourra demander à l’administration fiscale de lui restituer le montant des droits de mutation. Une demande de restitution qui doit être formulée au fisc avant le 31 décembre de la deuxième année suivant le décès du donataire.

Amélioration du bien

Si le donataire a apporté une plus-value au bien, sa succession devra être indemnisée. Pour cela, le donateur lui versera, en valeur, l’équivalent de l’amélioration au jour où s’exercera le droit de retour.

Comme chaque année à la même période, les établissements bancaires, les compagnies d’assurance et les mutuelles publient les performances de leurs fonds en euros pour l’année qui vient de s’écouler. Et si l’on en croit le cabinet Good Value for Money, pour l’année 2024, les rendements des fonds en euros devraient faire preuve d’une certaine stabilité. Globalement, après un taux de 2,6 % en 2023, le rendement moyen devrait s’établir autour de 2,5 % en 2024. Une stabilité qui joue en faveur des fonds en euros et qui confirme leur rôle défensif dans une stratégie d’investissement.

Des résultats stables

Pour composer les fonds en euros et assurer une garantie en capital, les établissements financiers investissent majoritairement les primes collectées dans des placements dits sans risques, comme les obligations. Ces dernières étant des titres de créances, émises généralement par les sociétés et les États pour emprunter sur les marchés. En raison de la remontée des taux d’intérêt en 2023 et 2024, nombre d’établissements ont fait « le plein » d’obligations plus rémunératrices. Ce renouvellement d’actifs leur a permis d’obtenir des performances plus élevées et de proposer des rendements plus importants que les années précédentes.

Outre leur qualité de bons gestionnaires, certains de ces établissements ont pu, pour obtenir des taux attractifs, servir des bonus de rendement. Des bonus obtenus, le plus souvent, sous conditions. Par exemple, investir une partie des primes versées dans une quotité d’unités de compte. Étant précisé que ces bonus de rendement ne s’appliquent, le plus souvent, que sur les versements qui ont été réalisés en 2024, et non pas sur le capital placé les années précédentes.

Autre levier qui a pu permettre à certains assureurs de doper le rendement de leurs contrats : se servir de leurs provisions pour participation aux bénéfices. Rappelons qu’il s’agit d’une réserve dans lequel l’assureur met de côté une partie des produits financiers dégagés par la gestion du fonds en euros. Une réserve permettant d’offrir une rémunération stable dans le temps et de pallier une année marquée à la baisse. Mais attention, les premières estimations du taux moyen 2024 ne reflètent que la tendance du marché. Certains établissements ne sont peut-être pas, cette année, en mesure de s’aligner sur la fourchette haute du secteur car ils ont trop puisé dans leurs réserves par le passé et/ou sont encore trop dépendants d’obligations d’État et d’entreprises peu rémunératrices acquises il y a quelques années, lorsque les taux étaient au plus bas (par exemple, l’OAT 10 ans est passé de 2,5 à 0 % entre 2012 et 2021). Lorsque leurs portefeuilles auront fait le plein d’obligations plus rémunératrices, certains fonds en euros reprendront des couleurs.

Coup d’œil sur les tendances du marché

Grâce à une stabilisation des rendements obligataires, certains assureurs ont su tirer leur épingle du jeu. C’est le cas, par exemple, de Corum Life, avec son fonds en euros lancé en 2023. Un fonds qui grimpe sur la première marche du podium avec un taux de 4,65 %. Un rendement qui a d’ailleurs progressé de 0,20 point par rapport à 2023. À noter toutefois qu’il n’est possible d’accéder à ce support qu’à hauteur de 25 % des versements. Le restant devant être investi en unités de compte.

D’autres établissements ont aussi fait progresser leurs taux, comme Carac (3,50 %, contre 3,30 % en 2023), la MIF (3,35 %, contre 3,05 %), Gaipare (2,55 %, contre 2,30 %) et l’Afer (2,51 %, contre 2,22 %). Quant aux contrats d’Ampli (3,75 %), de Spirica (3,13 %), de la MACSF (3,10 %), de la Mutavie (2,80 %), de la CNP (2,40 %) et de Suravenir (2,20 à 2,50 %), les taux sont restés inchangés. Pour certains, les taux servis ressortent légèrement en retrait. On pense aux contrats de la France Mutualiste (3,60 %, contre 3,70 %), de Generali (2,90 %, contre 2,95 %) et de SMA Vie BTP (2,30 %, contre 2,50 %).

Pensez à la diversification !

Bien que les fonds en euros aient toute leur place dans une stratégie d’investissement, il faut prendre conscience que les taux délivrés (en raisonnant net de fiscalité) restent, cette année, insuffisants pour absorber l’inflation (qui s’est établie à 1,8 % à fin 2024 en glissement annuel). Pour éviter une perte de « pouvoir d’achat », les épargnants ont donc tout intérêt à aller chercher davantage de performance. Ce qui est possible en ajoutant une dose d’unités de compte au sein de son contrat. Cette diversification consiste à répartir une enveloppe entre différents types d’investissements choisis en fonction de leur exposition au risque et du rendement qu’ils peuvent laisser espérer sur la durée. Sachant que le choix des supports et la répartition entre le support en euros et le(s) support(s) en unités de compte dépendront du profil d’investisseur du client.

Mais attention, la recherche de performance suppose une prise de risque. En effet, les unités de compte n’offrent pas, comme les fonds en euros, une garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation des marchés, leur valeur peut fortement diminuer. C’est la raison pour laquelle il convient de les conserver sur une longue période afin de lisser la performance dans le temps.

Faire appel aux profils de gestion

Par manque de temps ou de connaissances, il peut être parfois difficile de composer et de gérer soi-même un contrat d’assurance-vie. C’est la raison pour laquelle certains établissements proposent aux épargnants un service de gestion profilée. Concrètement, l’assureur définit plusieurs profils d’allocation d’actifs établis en fonction du niveau de risque. Le cabinet est à vos côtés pour définir le profil qui vous correspond et choisir avec vous l’allocation d’actifs la plus pertinente.

Une fraction du patrimoine du défunt, la réserve héréditaire, doit en principe revenir à ses plus proches héritiers (ses enfants). Si ces derniers ne peuvent pas percevoir cette fraction en totalité, cela signifie notamment que des libéralités (dons, legs) trop importantes ont été réalisées. Pour défendre leurs droits, les enfants peuvent, selon les circonstances, engager une action en justice. Explications.

La reconstitution de l’actif successoral

Au décès d’une personne, le notaire chargé de la succession va répertorier la qualité et le nombre des héritiers, mesurer l’importance du patrimoine du défunt et lister les différentes libéralités qu’il a pu consentir. C’est seulement après avoir dressé cet état des lieux que le notaire sera en mesure de déterminer le montant de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.

Puis, le notaire procédera à l’imputation de ces libéralités sur les différentes masses de biens composant la succession en fonction de leur nature et de la qualité des bénéficiaires. Ainsi, par exemple :

– si le défunt a gratifié un héritier réservataire, la donation est présumée constituer une avance sur sa future part successorale (on parle de donation en avancement de part successorale). Elle s’impute logiquement sur la réserve héréditaire. Étant précisé que lorsque la donation excède la part de réserve de l’héritier, le reliquat s’impute sur la quotité disponible ;

– si le défunt a souhaité avantager un héritier réservataire au-delà de ses droits, la donation est considérée comme faite hors part successorale. Cette donation s’impute alors directement sur la quotité disponible ;

– si le défunt a consenti une libéralité au profit d’un tiers, cette dernière s’impute sur la quotité disponible.

Après imputation, lorsque le montant de ces libéralités dépasse celui de la quotité disponible, cela signifie que la réserve héréditaire est entamée. Conséquence : les libéralités excessives devront être réduites.

L’exercice de l’action en réduction

Si un compromis entre les héritiers sur les « efforts » à consentir pour assurer à chacun ses droits successoraux ne peut être trouvé, une action dite « en réduction » pourra être mise en œuvre par les héritiers réservataires (acceptant la succession).

L’action en réduction doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans les 5 ans qui suivent l’ouverture de la succession, ou dans les 2 ans à compter de la connaissance de l’atteinte à la réserve, sans jamais pouvoir excéder 10 ans à compter du décès. À l’issue de la procédure judiciaire, et si le caractère excessif de la libéralité est constaté, la personne excessivement gratifiée devra, en principe, indemniser les héritiers en leur versant une somme d’argent ou en restituant le bien objet de la libéralité.

L’ordre des réductions

En pratique, ce sont d’abord les legs qui font l’objet d’une réduction avant les donations, quand bien même ils auraient été prévus antérieurement. La raison est simple : un legs ne produit ses effets qu’au décès du testateur alors qu’une donation s’exécute immédiatement (par exemple, dès la remise d’une somme d’argent ou d’un bien).

Dans le cas de figure où plusieurs legs empiètent sur la réserve, ils sont alors réduits en même temps et proportionnellement à leur montant. Sont ensuite réduites les donations en procédant de la plus récente à la plus ancienne. Et si plusieurs donations ont été consenties au même moment, elles sont réduites proportionnellement à leur montant.

Et l’assurance-vie ?

Bien qu’il y ait de nombreux débats (jurisprudentiels et doctrinaux) autour de cette question, l’assurance-vie ne doit pas être utilisée pour priver les héritiers réservataires de la part minimale de patrimoine à laquelle la loi leur donne droit. Si tel est le cas, ces derniers peuvent mettre en œuvre une action en justice spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer au sein de la succession du défunt soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées. Cette action en justice façonnée par la jurisprudence s’appuie sur un certain nombre de critères qui permettent de juger du caractère excessif ou non des primes versées. Les juges appréciant cette notion, au cas par cas, en tenant compte notamment de l’âge du souscripteur, de sa situation patrimoniale (importance des primes versées par rapport à son épargne globale) et de l’utilité du contrat.

Autre voie judiciaire que peuvent emprunter les héritiers : une requalification des versements sur le contrat d’assurance-vie en donation indirecte. Dans ce cadre, l’action vise à faire requalifier le contrat par le tribunal pour défaut d’aléa. Ainsi, par exemple, du fait du risque d’un décès très proche, l’intention libérale l’emporte sur toute autre considération. Le souscripteur n’ayant pas l’intention d’utiliser son contrat et démontrant ainsi sa volonté de se dépouiller de ses actifs.

Ces deux dernières années ont été particulièrement chahutées pour les SCPI. Dans un contexte de remontée des taux, certaines d’entre elles (principalement les SCPI de bureaux) ont dû revoir à la baisse la valorisation de leurs actifs. En parallèle, de nombreuses autres SCPI ont continué à progresser. D’ailleurs, le rendement moyen des SCPI devrait augmenter cette année. Mais dans un marché hétérogène, il convient d’être particulièrement sélectif. Tour d’horizon de quelques critères à analyser avant de s’engager.

Les performances

La vocation première d’une SCPI est de distribuer des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe est donc d’étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil ? constant ? en augmentation ?) et l’historique de performance.

La qualité de la société de gestion ainsi que l’expérience de son équipe sont aussi des points déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le patrimoine

Deuxième critère, le patrimoine de la SCPI. Il faut privilégier celles dont le patrimoine est mutualisé sur un nombre suffisant d’immeubles. Des biens immobiliers qui doivent être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » régulier), bien placés et répondre aux demandes du marché. Globalement, mieux vaut se diriger vers les SCPI qui ont opté pour une stratégie de diversification. Par exemple, certaines d’entre elles investissent dans des actifs à bon prix situés hors des frontières françaises (Allemagne, Espagne, Belgique…), tandis que d’autres proposent d’opérer une diversification sectorielle (santé, éducation, hôtellerie). Au-delà de l’aspect sélectif, il est également conseillé de diversifier son portefeuille en choisissant des SCPI différentes. Cette diversification permettant de diluer le risque.

Les reports à nouveau

Autre indicateur, les reports à nouveau. Il s’agit de réserves que les SCPI constituent pendant les périodes fastes et qu’elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables, pour pouvoir lisser la distribution aux investisseurs au fil du temps. Plus le report à nouveau est élevé, plus la régularité des sommes versées sera assurée.

On estime qu’un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, il conviendra de se tourner vers une autre SCPI.

Le taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI pourrait encaisser si l’ensemble de son patrimoine était loué. Cet indicateur permet de s’assurer de l’attractivité du patrimoine de la SCPI pour les locataires.

Un taux d’occupation élevé signifie que la grande majorité des immeubles sont loués et rapportent des revenus à la SCPI. La stabilité dans le temps du taux d’occupation doit aussi être analysée. Elle indique une gestion équilibrée et sécurisante. Généralement, un taux bas, inférieur à 90 %, peut signifier qu’il existe un potentiel d’amélioration en cas de vacance temporaire ou, au contraire, révéler une vacance structurelle qui n’est pas un bon signe.

La liquidité

En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu’il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d’être vendues n’est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.

Le niveau d’endettement

Avant d’investir dans le patrimoine d’une SCPI, un comparatif du Loan-To-Value ratio (LTV) peut être instructif. Ce dernier est un indicateur financier utilisé pour évaluer le niveau d’endettement d’un investissement immobilier par rapport à la valeur de l’actif immobilier financé (montant du prêt / la valeur de l’actif financé x 100). Plus ce ratio est élevé, plus le risque lié à l’emprunt est important.

La variation du prix moyen (VPM)

Parmi les indicateurs de performance incontournables d’une SCPI, la VPM ou variation du prix moyen d’une part mesure l’évolution du prix de la SCPI.

Elle prend en compte l’écart entre le prix moyen d’acquisition de l’année N et le prix moyen d’acquisition de l’année N-1.

Ce taux de croissance annuel du prix moyen de la part est généralement compris entre 0 et 5 %. Une SCPI qui parvient à maintenir une VPM positive sur une longue période fait preuve d’une bonne gestion.

Les documents d’information

Pour juger de la qualité d’une SCPI, il est nécessaire de se munir au minimum de deux documents. Le rapport annuel de la société de gestion et les bulletins d’informations trimestriels : le premier reprend les principaux évènements intervenus dans la gestion de la SCPI et ses prévisions d’évolution. Le second recouvre les informations relatives à la SCPI durant le trimestre écoulé (capitalisation, nombre d’associés, taux d’occupation, etc.).

En définitive, vous l’avez compris, pour juger de la qualité ou de l’intérêt d’une SCPI, il existe un nombre important de critères à vérifier avant d’investir. Un « travail » qui peut être fastidieux. C’est la raison pour laquelle le Cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans votre recherche de véhicules de placement. N’hésitez pas à nous contacter !

Avoir des enfants ou des petits-enfants amène naturellement à se questionner sur la façon de leur transmettre son patrimoine. Cette démarche, essentielle, a des conséquences importantes, tant sur le plan civil que fiscal. Il est donc crucial de bien la préparer. Voici quelques pistes pour vous accompagner dans cette réflexion.

L’importance de l’anticipation

Si vous ne prévoyez rien, c’est la loi qui décidera de la répartition de vos biens au moment de votre succession, selon les règles définies par le Code civil. Et ces règles ne correspondent pas forcément à vos souhaits. Raison pour laquelle vous avez tout intérêt à préparer la transmission. D’abord, en la préparant, c’est vous qui organiserez et arbitrerez l’affectation de vos différents biens entre vos héritiers, dans le respect, bien sûr, du principe de la réserve héréditaire, tout en prenant en considération la situation personnelle de chacun d’entre eux. En outre, vous éviterez ainsi la naissance d’une indivision post-successorale qui, et c’est souvent le cas, pourrait faire naître des conflits. Anticiper, c’est aussi la possibilité de transmettre vos biens de votre vivant tout en en conservant la jouissance, voire le contrôle, jusqu’à votre décès. L’utilisation du démembrement de propriété avec la transmission de la nue-propriété en est un bon exemple. Vous pouvez ainsi vous dessaisir d’une partie de votre patrimoine sans pour autant impacter votre quotidien. Enfin, préparer votre transmission vous permettra d’optimiser l’impact fiscal de l’opération, notamment grâce aux abattements fiscaux.

Quelles solutions ?

La donation : transmettre de son vivant

Le premier outil à utiliser lorsqu’on souhaite préparer la transmission de son patrimoine est la donation. Réalisée du vivant du donateur, elle permet de transférer la propriété d’un bien à la personne de son choix, appelée le donataire. Étant précisé qu’une fois transmis, le bien ne peut plus être repris par le donateur. Vous pouvez donner tout type de bien, comme un bien mobilier ou immobilier (une voiture, un appartement…) ou encore des sommes d’argent. Avantage de la formule : il est possible de bénéficier d’abattements (dont le montant dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire) qui vont venir réduire la facture fiscale des droits de donation.

À noter qu’il est possible également de transmettre (notamment par donation) seulement la nue-propriété d’un bien et de s’en réserver l’usufruit. Ce dernier permettant à son titulaire de jouir d’un droit d’usage et d’un droit aux revenus. Cela se matérialise soit par une utilisation personnelle du bien, par exemple habiter un appartement, soit par la perception des loyers du bien mis en location.

Ce démembrement de propriété permet également d’optimiser la fiscalité puisque les droits de donation seront calculés non pas sur la valeur totale du bien transmis, mais sur la seule valeur de la nue-propriété, cette valeur étant calculée en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation.

Réserve héréditaire et quotité disponible

Une fraction du patrimoine du défunt, appelée réserve héréditaire, doit en principe revenir à ses plus proches héritiers (par exemple, les enfants pour un père ou une mère). La part restante de l’héritage, appelée quotité disponible, peut être librement attribuée à d’autres personnes, membres de la famille ou non, par donation ou testament. Sachant qu’à défaut d’attribution, cette quotité disponible est répartie entre les héritiers.

Le testament pour organiser sa succession

Si vous souhaitez vous organiser tout en gardant la possibilité de changer d’avis à tout moment, vous pouvez rédiger un testament. Vous pouvez le faire seul, mais il est conseillé de vous faire aider par un notaire. N’oubliez pas que certains éléments sont indispensables pour que le testament que vous rédigerez soit valable. Il doit avoir été écrit en entier, daté et signé de votre main. Par ailleurs, pour être sûr qu’il soit conservé dans de bonnes conditions et révélé au moment opportun, il convient de le déposer auprès d’un notaire afin qu’il l’inscrive au « fichier central des dispositions de dernières volontés ». Un fichier qui centralise les informations relatives à l’existence et au lieu de dépôt des testaments reçus par les notaires. À noter que, si vous n’êtes pas marié, le testament est nécessaire pour pouvoir transmettre vos biens à votre partenaire ou à votre concubin. Car la loi ne les considère pas comme faisant partie de vos héritiers.

Avez-vous pensé à l’assurance-vie ?

L’assurance-vie est un outil fréquemment utilisé pour gratifier ses proches. En effet, grâce à sa clause bénéficiaire, le souscripteur peut désigner nommément les personnes qui auront vocation à recevoir les capitaux en cas de décès. Un outil d’autant plus intéressant qu’il bénéficie d’un cadre fiscal avantageux en cas de transmission par décès.

Adopter un régime matrimonial plus protecteur

Changer de régime matrimonial est un moyen d’améliorer les droits successoraux du conjoint survivant. Par exemple, passer d’un régime de séparation de biens à un régime communautaire assurera en principe la propriété commune de tous les biens appartenant aux époux. Ainsi, au décès de son époux, le conjoint survivant recueillera d’emblée la moitié des biens communs au titre de la liquidation du régime matrimonial (communauté réduite aux acquêts et participation aux acquêts). Et si les époux ont adopté une communauté universelle, c’est la totalité des biens communs qu’il recueillera. Il est également possible d’aménager son contrat de mariage en y insérant certaines clauses, comme la clause de préciput. Cette dernière offre la possibilité au conjoint survivant de prélever sur la communauté, sans indemnité, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait normalement eu droit.

Autre outil incontournable : la donation entre époux. Ce contrat, adossé à un régime communautaire, permet d’augmenter, dans certaines limites, la part d’héritage du conjoint survivant. Pour rappel, avec la mise en place de cet outil, le conjoint survivant recueille, à son choix :

– la moitié (en présence d’un seul enfant), le tiers (en présence de deux enfants), ou le quart en pleine propriété (en présence de trois enfants ou plus) des biens de la succession ;

– la totalité des biens en usufruit ;

– ou un quart des biens en pleine propriété et les trois autres quarts en usufruit.

Principal intérêt de la donation entre époux : elle permet un panachage des droits en pleine propriété et en usufruit, ce que la loi ne prévoit pas.

Vous l’aurez compris, la transmission de patrimoine est un vaste sujet qu’il ne faut pas prendre à la légère. Un sujet qui mérite de s’y attarder afin de trouver les solutions juridiques et fiscales appropriées à votre situation et à vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter.

Le démembrement de propriété est une pratique courante pour répondre aux besoins d’organisation patrimoniale des familles. L’usufruit qui en résulte est, par nature, temporaire et s’éteint au décès de l’usufruitier. Cependant, pour prolonger cette situation, il est possible de constituer un usufruit dit successif. Explications.

La transmission de l’usufruit

Lorsqu’un bien est démembré, l’usufruit peut appartenir à une ou plusieurs personnes, ce droit s’éteignant au décès de l’usufruitier. L’usufruit peut également être successif, c’est-à-dire constitué au profit de plusieurs personnes appelées à en jouir l’une après l’autre. Par exemple, une grand-mère, propriétaire d’un bien immobilier, souhaite transmettre la nue-propriété à son petit-fils tout en se réservant l’usufruit. Elle souhaite également que son fils puisse bénéficier du droit de jouissance de ce bien à son décès. Elle procédera alors à deux donations : la nue-propriété à son petit-fils et l’usufruit successif à son fils. Ainsi, à son décès, l’usufruit s’éteindra sans rejoindre la nue-propriété et un nouveau droit d’usufruit s’ouvrira au profit du fils. Ce n’est qu’au décès de ce dernier que le petit-fils deviendra plein propriétaire du bien.

La fiscalité liée à l’opération

Dans le cadre d’une transmission avec constitution d’un usufruit successif, des droits d’enregistrement sont dus. D’abord, la donation de la nue-propriété (au petit-fils dans notre exemple) sera taxée au jour de la donation en tenant compte de l’âge du premier usufruitier (la grand-mère). Ensuite, au décès de cette dernière, une nouvelle taxation au titre de l’usufruit successif interviendra, cette fois, en fonction de l’âge de son nouveau titulaire (le fils). Il est important de noter que cette méthode de taxation peut surtaxer le nu-propriétaire. Ainsi, l’administration fiscale lui accorde un droit à restitution partielle d’une somme équivalente à ce qu’il aurait payé en moins si le droit avait été calculé lors de la donation initiale d’après l’âge de l’usufruitier en second. Ce droit à restitution suppose, en pratique, que le nu-propriétaire ait bien réglé les droits de donation. La prise en charge de ces derniers par le donateur ferait obstacle à toute demande de restitution.

Gare au formalisme !

L’usufruit successif doit être expressément prévu dans l’acte de donation. Et attention, la clause doit être rédigée avec soin.

L’année 2024 s’annonce comme une période charnière pour le marché immobilier français. Entre la baisse des prix des logements anciens et la diminution du volume des transactions, les acteurs du marché doivent naviguer dans un environnement complexe et incertain.

Les décisions économiques et politiques à venir joueront un rôle déterminant dans l’évolution de ce secteur crucial pour l’économie française.

Des prix en baisse, mais une stabilisation en vue

Selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, les prix des logements anciens en France métropolitaine ont enregistré une baisse pour le 3^e trimestre consécutif, atteignant 5,2 % au 1^er trimestre 2024. Les appartements ont vu leur prix chuter de 5,5 %, tandis que les maisons anciennes ont connu un recul de 4,9 %. Cependant, les projections indiquent une légère atténuation de cette baisse dans les mois à venir, avec une prévision de -4,8 % sur un an à fin août 2024 sur l’ensemble du territoire.

En Île-de-France, en revanche, la baisse devrait s’aggraver pour les logements anciens, pour s’établir à -8,1 % sur un an (avec un prix au m² de 9 490 €).

En province, les projections prévoient un ralentissement de la baisse des prix à fin août 2024. La diminution serait un peu plus marquée sur le marché des maisons anciennes (-4,7 % sur un an) que sur celui des appartements anciens (-3,7 % sur un an).

Ce repli continu des prix s’explique par plusieurs facteurs. D’une part, la hausse des taux d’intérêt a rendu les emprunts immobiliers plus coûteux, dissuadant ainsi de nombreux acheteurs potentiels.

D’autre part, l’incertitude économique et politique a contribué à freiner considérablement la demande. Les acheteurs préférant attendre des conditions plus favorables avant de s’engager dans des transactions immobilières. Heureusement, la Banque centrale européenne a décidé récemment de baisser ses taux directeurs, offrant ainsi une bouffée d’oxygène au marché. Cette mesure pourrait encourager une reprise de la demande dans les mois à venir.

Un volume des transactions en forte diminution

Le volume des transactions de logements anciens a également été fortement impacté. À fin mai 2024, le nombre de transactions cumulées sur 12 mois s’élèvait à 793 000, un niveau que l’on n’avait pas observé depuis décembre 2015. La baisse annuelle s’étant toutefois stabilisée à environ 22,6 % depuis novembre 2023.

Selon les Notaires de France, la rentrée de septembre 2024 sera cruciale pour déterminer si le marché pourra rebondir ou si la tendance baissière se poursuivra. Les notaires ont toutefois observé une légère embellie au printemps 2024, signe d’un potentiel retournement de situation. Cette reprise reste toutefois fragile et pourrait être remise en question par l’incertitude politique, causée notamment par la récente dissolution de l’Assemblée nationale.

En parallèle, le secteur du neuf n’échappe pas à cette tendance baissière. En mai 2024, les autorisations de logements (comprendre les autorisations d’urbanisme) ont diminué de 3 % par rapport à avril 2024. À noter que le nombre de logements autorisés se situe 29 % en dessous de son niveau moyen des 12 mois précédant le premier confinement.

Autre élément tiré de l’étude des notaires, de juin 2023 à mai 2024, 353 800 logements ont été autorisés à la construction, soit 15 % de moins que lors des 12 mois précédents. Au cours des 12 derniers mois, 280 100 logements seraient mis en chantier, soit 21,5 % de moins qu’entre juin 2022 et mai 2023. Des chiffres qui reflètent une certaine prudence des investisseurs et des promoteurs face à un marché incertain.

Au final, les gouvernements successifs ont peiné à poser une politique du logement répondant aux besoins du secteur. Dans un rapport récent, les Notaires de France ont souligné que la crise immobilière actuelle pourrait être l’occasion de repenser les stratégies en matière de logement, en mettant l’accent sur la transition énergétique et la simplification des normes.