Les Exchange Traded Funds (ETF), également connus sous le nom de trackers, sont des produits financiers qui ont gagné en popularité auprès des investisseurs ces dernières années. Depuis le début de l’année 2024, les ETF en France ont collecté plus de 150 milliards d’euros, ce qui est considérable. Mais qu’est-ce qui rend ces instruments si attractifs ?

Qu’est-ce qu’un ETF ?

Produits à gestion passive, les ETF sont des fonds cotés en bourse qui répliquent, que ce soit à la hausse ou à la baisse, les variations d’un indice de référence.

Cet indice de référence peut être, par exemple, un indice boursier comme le CAC 40, le S&P 500 ou le DAX. On trouve également des ETF « spécialisés » dans certains pays, secteurs d’activité, mais aussi investis en supports actions (petite, moyenne et grande capitalisation) et obligataires.

En outre, les ETF peuvent répliquer les performances monétaires d’une devise ou permettre de miser sur l’évolution du prix des matières premières telles que l’or, le pétrole ou le blé.

Certains ETF vont encore plus loin et suivent une orientation inverse de celle de l’indice visé. Les investisseurs pouvant, par exemple, jouer sur la baisse du NASDAQ ou du DAX. D’autres produits vont même jusqu’à amplifier l’évolution d’un indice de référence en lui appliquant un effet multiplicateur. Ainsi, par exemple, lorsque l’indice CAC 40 s’apprécie de 2 % et qu’un effet multiplicateur de 2 y est appliqué, l’ETF augmente de 4 %.

Les avantages des ETF

L’un des principaux avantages des ETF réside dans la certitude de bénéficier des mêmes performances que l’indice sous-jacent. Ils sont également très diversifiés, permettant d’investir dans un large éventail d’actifs en une seule opération. En termes de coûts, les ETF sont attractifs car ils ne supportent, le plus souvent, ni frais d’entrée ni frais de sortie. Et les frais de gestion sont généralement faibles, allant de 0,05 à 0,85 %. De plus, les ETF sont négociables en continu sur le marché boursier, offrant une grande liquidité.

La fiscalité des ETF

La fiscalité des ETF est la même que celle qui pèse sur les valeurs mobilières. Ainsi, dans le cadre d’un compte-titres, par exemple, les dividendes versés sont ajoutés aux revenus de l’investisseur et imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Sauf si ce dernier opte pour l’application du barème (après application d’un abattement de 40 %). Quant aux plus-values réalisées lors de la cession d’ETF, elles sont, là encore, imposées au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, et pour les titres acquis avant le 1^er janvier 2018, les plus-values peuvent être réduites d’un abattement lié à la durée de détention.

Lorsque les ETF sont détenus au sein d’un PEA, les produits (dividendes, plus-values de cession…) sont fiscalisés au moment de leur retrait. En cas de retrait avant l’expiration de la 5^e année d’ouverture du PEA, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique et aux prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour un retrait effectué après la 5^e année, les gains sont exonérés d’impôt et soumis uniquement aux prélèvements sociaux.

Comment investir dans les ETF ?

Vous pouvez acquérir des parts d’ETF soit auprès d’un intermédiaire financier agréé, soit, sous certaines conditions, lors de leur création (marché primaire), soit encore directement en bourse (marché secondaire). Les ETF sont négociables sur le marché boursier dans les mêmes conditions qu’une action, ce qui leur permet d’être accessibles en continu durant la journée boursière. Ils peuvent, en outre, être achetés au comptant et au SRD (service de règlement différé) si les entreprises qui composent l’indice font partie des plus importantes du marché parisien.

À noter que les ETF peuvent être logés au sein de toutes les enveloppes fiscales françaises : compte-titres, plan d’épargne en actions, contrat d’assurance-vie, contrat de capitalisation et plan d’épargne retraite.

Quelques bonnes pratiques pour investir

Avant d’investir dans des Exchange Traded Funds, il est essentiel de lire attentivement le document d’informations clés (DIC) et le prospectus de l’ETF. Ces différents documents fournissent des détails sur les objectifs, la politique de gestion, les frais, le profil de risque et le rendement du fonds. Il est également crucial de s’assurer que l’investissement dans des ETF correspond à vos objectifs financiers, à votre tolérance au risque et à votre horizon de placement. N’oubliez pas que les produits boursiers comportent des risques, notamment une baisse de l’indice ou un écart de suivi de l’indice (écart de performance entre le fonds et l’indice de référence).

L’achat d’un bien immobilier ancien nécessitant des travaux importants peut constituer une bonne opportunité pour les investisseurs à la recherche d’un bien à prix contenu et à rentabilité attractive. Explications.

Le charme de l’ancien

En vous tournant vers un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux d’ampleur, vous pourrez obtenir des prix intéressants. En effet, ce type de bien se négocie généralement avec une décote allant de 10 à 30 %. Une décote qui, même après travaux, va vous permettre d’obtenir une rentabilité plus élevée qu’un bien neuf ou ancien déjà rénové.

À noter également qu’en rénovant un bien immobilier, vous augmentez vos chances de générer une plus-value au moment de la revente.

Attention toutefois, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment lors des visites pour déterminer l’enveloppe des travaux.

En moyenne, comptez 1 300 € le m² pour une rénovation d’ampleur. Sachant évidemment que le coût de la rénovation sera fonction de la surface, des éléments à remplacer, de la complexité du chantier et de la qualité des matériaux et équipements choisis. La prestation sera évidemment plus chère si vous souhaitez du sur-mesure plutôt que des matériaux standards.

Si des travaux trop importants doivent être envisagés ou si votre budget ne peut pas suivre, passez votre chemin !

Autre intérêt, les biens anciens « dégradés » sont le plus souvent situés dans les centres-villes. Des emplacements où le marché locatif est généralement tendu et dynamique. Vous vous assurez ainsi d’attirer les candidats et de louer plus facilement votre bien.

Créer du déficit foncier

Afin d’alléger le coût des travaux de rénovation, vous pouvez jouer sur le levier fiscal. En effet, un bailleur qui loue un logement nu déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers.

Lorsqu’il est soumis à un régime réel, il peut déduire certaines charges qu’il a supportées pour la mise en location (travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation). Après imputation de ces charges, si un résultat négatif apparaît, le déficit foncier ainsi constaté peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (21 400 € au titre de travaux de rénovation énergétique dans une passoire thermique).

Et si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est alors imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Profiter des aides de l’État

Lorsque vous effectuez des travaux destinés à améliorer la performance énergétique d’un logement qui vous appartient, vous pouvez bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’. Cette aide est accessible notamment aux propriétaires occupants et bailleurs. En revanche, les personnes morales (par exemple, les SCI) n’y sont pas éligibles.

Cette aide financière de l’État vous est accordée sous réserve de satisfaire à un certain nombre de conditions. Ainsi, par exemple, le montant de la prime varie en fonction des ressources du foyer fiscal et des matériaux et équipements éligibles.

Il faut savoir que depuis 2024, l’aide MaPrimeRénov’ est déclinée en trois volets :

– MaPrimeRénov’ Parcours par geste désigne l’aide principale pour réaliser un ou plusieurs travaux d’isolation, changer son système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné ;
– MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, pour les travaux d’ampleur permettant un gain de deux classes énergétiques au minimum ;
– MaPrimeRénov’ Copropriété, pour la rénovation des parties communes en copropriété et pour les travaux d’intérêt collectif en parties privatives.

Pour connaître le montant de l’aide et déposer une demande, les contribuables doivent se connecter sur www.maprimerenov.gouv.fr.

Différentes pièces seront demandées pour constituer un dossier : devis des travaux envisagés, pièce d’identité, informations fiscales… Une fois la prime accordée, les travaux pourront débuter. Lorsque ces derniers auront été réalisés, les contribuables devront se connecter à nouveau sur le site de MaPrimeRénov’ et transmettre notamment des factures.

Quelques chiffres

11,6 %

Selon une étude de SeLoger, un appartement renové fait augmenter en moyenne, le prix de vente de 11,6 %, comparé à un bien avec des caractéristiques équivalentes et dans un état standard.

7 %

Ne pas oublier les frais de notaire qui représentent environ 7 % du prix d’achat.

En matière d’immobilier locatif, une tendance forte se dessine : les bailleurs se tournent de plus en plus vers la location meublée touristique. Un mode de location qui a connu un essor particulier grâce notamment aux plates-formes d’intermédiation comme Airbnb, Abritel, Booking ou Morning croissant. Selon les derniers chiffres 2024 établis par le ministère de l’Économie, le nombre de meublés de tourisme est estimé à 1,2 million, soit un chiffre multiplié par 4 depuis 2016. Un succès qui a incité les pouvoirs publics à récemment réduire les avantages fiscaux associés à ce type de location. L’occasion de faire le point sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Vous avez dit LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel est, comme son nom l’indique, un régime fiscal qui s’adresse aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés. Ce statut LMNP fait bénéficier de certains avantages fiscaux tout en générant des revenus locatifs.

Pour pouvoir être considéré comme un loueur en meublé non professionnel, deux conditions doivent être remplies :

– les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € ;
– les recettes locatives doivent être inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal. Ces derniers comprennent : les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux (BNC) et les revenus des gérants et associés.

Aménager le logement

Autre condition pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, le bien loué doit, sans surprise, être meublé.

Concrètement, est qualifié de « meublé » un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un décret du 31 juillet 2015 précise d’ailleurs la liste de ces (11) éléments mobiliers obligatoires :
– de la literie comprenant couette ou couverture ;
– un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
– des plaques de cuisson ;
– un four ou un four à micro-ondes ;
– un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
– de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
– des ustensiles de cuisine ;
– une table et des sièges ;
– des étagères de rangement ;
– des luminaires ;
– du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Quelles modalités d’imposition ?

Fiscalement, la location meublée touristique est considérée par nature comme une activité commerciale.

Ainsi, les personnes qui louent, à titre habituel, des logements meublés non classés sont en principe imposés, au titre des revenus de cette activité, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ainsi, si les recettes annuelles du bailleur sont inférieures à 15 000 € (77 700 € avant le 1^er janvier 2024), le revenu imposable est soumis par défaut au régime micro-BIC. Ce revenu imposable étant déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 30 % (50 % avant le 1^er janvier 2024).

Si cette activité de location dépasse ce plafond de 15 000 €, le bailleur relève du régime réel. Dans ce cadre, il pourra imputer ses déficits d’exploitation sur ses bénéfices réalisés au cours de l’année et sur les 10 années suivantes (régime LMNP).

Autre avantage, il pourra également pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble. Un amortissement qui est calculé généralement sur 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans…).

Ce régime permet aussi de déduire des charges pour leur montant réel (par exemple, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion).

Des obligations sociales

Si les recettes tirées de la location de votre meublé touristique sont supérieures à 23 000 € par an, vous serez redevable de cotisations sociales. Selon le montant de vos recettes, vous relèverez du régime de la micro-entreprise, du régime général de la Sécurité sociale ou de la Sécurité sociale pour les indépendants (ex-RSI).

Des formalités nécessaires

Dès le début de son activité de location de bien immobilier touristique, le bailleur doit demander son inscription au répertoire Sirene de l’Insee (Cerfa n° 11921*05). Une formalité gratuite a réalisé auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Cette démarche accomplie, un numéro est attribué par l’Insee. Ce numéro sera à reporter chaque année sur la déclaration complémentaire de revenus du bailleur.

Autre point important, la location de logements meublés touristiques constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Toutefois, peuvent notamment être exonérées de cet impôt les personnes qui louent occasionnellement une partie de leur résidence principale ou secondaire.

Logement en copropriété

Si vous êtes propriétaire d’un appartement, pensez à vérifier, avant de le donner en location meublée, que le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location. Et si rien n’est prévu, sachez que l’assemblée de copropriété peut voter une interdiction ou une limitation des meublés touristiques.

Les titulaires d’un Plan d’épargne retraite (PER) peuvent, chaque année, déduire fiscalement le montant de leurs cotisations dans la limite d’un plafond. Pour les couples mariés ou pacsés, il est possible de mutualiser ces plafonds. Ce qui permet à un membre du couple de profiter des plafonds inutilisés de son conjoint. Une mutualisation qui doit respecter certaines règles. Explications.

Déclarer son épargne retraite

Les plafonds de l’épargne retraite sont calculés chaque année par l’administration fiscale et pour chaque membre du foyer fiscal. Ces plafonds sont d’ailleurs indiqués dans l’avis d’imposition.

Dans le détail, sont indiqués le plafond de l’année en cours mais aussi ceux des 3 dernières années. Sachant que si, au bout de 3 ans, l’épargnant n’utilise pas entièrement ses plafonds, ces derniers sont perdus définitivement.

Si l’épargnant souhaite profiter des plafonds de son conjoint, il ne doit pas oublier de l’indiquer à l’administration fiscale (en cochant la case 6QR de la déclaration des revenus).

Suivre une méthode

Quelques règles doivent être respectées pour pouvoir utiliser les plafonds de son conjoint. Prenons un exemple. Patrick et Sophie sont mariés et n’ont pas d’enfants à charge. En 2023, Sophie a ouvert un PER individuel sur lequel elle a versé 35 000 €. Patrick n’a pas d’activité professionnelle. Sophie a perçu, entre 2020 et 2023, une rémunération nette de frais professionnels de 100 000 €. Pour imputer les cotisations versées par Sophie, il convient en premier lieu d’imputer les cotisations sur les plafonds de Sophie : sur le plus récent puis sur ceux des 3 années antérieures, du plus ancien au plus récent. Ensuite, le reliquat peut être imputé sur les plafonds de Patrick en suivant la même chronologie.

Au final, les cotisations auront épuisé intégralement les plafonds de Sophie et une partie de ceux de son mari à hauteur de 3 000 €.

À noter que l’année suivante, le reliquat du plafond de 2020 (1 052 €) sera définitivement perdu.

Dans un contexte géopolitique tendu, avec une perspective de baisse des taux d’intérêt et une perte de confiance des investisseurs, les placements en or ont retrouvé leur statut de valeur refuge. Mais ces placements d’un genre particulier assurent-ils véritablement ce rôle ? Et est-ce un actif rentable ? Eléments de réponse.

Une valeur refuge ?

Une valeur refuge est un investissement qui offre une protection en période d’incertitude. Un actif qui se caractérise par sa stabilité et sa capacité à résister aux crises, avec une tendance à prendre de la valeur lorsque l’économie fléchit, contrairement aux investissements traditionnels qui sont plus vulnérables aux variations économiques et à la volatilité des marchés financiers. Généralement, une valeur refuge s’appuie sur un actif palpable, concret… Il s’agit bien souvent de matières premières ou de biens tangibles, comme des biens immobiliers ou des métaux précieux.

Attention toutefois, même si l’or constitue une réserve de valeur et tend à jouer un rôle d’amortisseur, il faut bien comprendre que le marché de ce métal précieux reste plutôt volatil. En effet, même si les marchés financiers sont en pleine tempête, les cours de l’or ne vont pas monter automatiquement.

Quelle rentabilité ?

Comme on peut l’entendre dire ou le lire, la détention physique d’or ne rapporterait rien. Certes, l’or ne génère pas de revenus. Pas de dividendes ou d’intérêts à l’instar des actions ou des obligations. Seule l’évolution de son cours lui confère sa valeur. Ce qui n’est pas négligeable au regard de ses performances passées. En effet, selon une étude récente portant sur la rentabilité de l’or, il s’avère que depuis 1971, les investisseurs qui ont acheté, puis revendu de l’or en dollars ont gagné 8,33 % par an en moyenne, quelles que soient les années d’achat et de revente. Et depuis que l’or est coté en euros (depuis 1999), la moyenne de tous les rendements annuels sur toutes les périodes possibles s’établit à 8,69 %. Concrètement, ces investisseurs ont, en moyenne, multiplié leur mise par plus de deux, tous les 10 ans, et pendant un demi-siècle.

Comment investir ?

Les pièces et les lingots

L’or physique peut être acquis sous la forme de lingots, de barres ou de plaquettes. Et attention, lors de l’achat, il conviendra d’être particulièrement vigilant quant à leur degré de pureté. Car si les lingots ne respectent pas certains critères, ils seront considérés comme des biens de collection, voire comme de l’or industriel, et subiront alors une décote importante. Le prix d’un lingot (1 000 g) dépassant désormais les 72 000 €, de nombreux investisseurs privilégient l’acquisition de pièces d’or, majoritairement le napoléon, au prix beaucoup plus accessible. Les pièces ainsi acquises ne doivent alors comporter ni coups ni rayures.

L’or papier

Les contraintes liées à la détention de pièces et de lingots d’or (sécurité, assurances), ainsi que les frais d’acquisition souvent prohibitifs, ont favorisé le développement de l’or papier, c’est-à-dire des titres ou des fonds dont le cours est directement indexé sur le prix de l’or. Ces titres se négociant sur les marchés financiers. Lorsque ces titres sont cotés en euros, ils peuvent subir les risques de change liés à une éventuelle baisse du dollar, monnaie de cotation de l’or. En outre, certains fonds sont investis sur des actions de sociétés cotées dont l’activité est liée à la recherche, à la vente ou à l’extraction de l’or. Attention dans ce cas, le cours des sociétés de prospection et d’exploitation minière est souvent plus instable que le prix de l’or lui-même.

Quoi qu’il en soit, que le choix de l’investisseur se porte sur l’or physique ou papier, ce type d’actif ne doit pas représenter plus de 10 % d’un patrimoine financier.

Quelle fiscalité ?

La cession d’or physique ou d’or papier est soumise à une taxation.
Pour la cession d’or physique, le vendeur peut choisir entre :
• une taxe forfaitaire sur les métaux précieux, dont le taux est fixé à 11 %, à laquelle s’ajoute la CRDS de 0,5 %, soit un total de 11,5 %. Une taxe qui s’applique sur le produit de la vente.
• le régime des plus-values sur les biens meubles. Dans ce cadre, la plus-value est taxée à hauteur de 36,2 % (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux) après application d’un abattement de 5 % annuel à partir de la troisième année de détention.
Pour la cession d’or papier, la fiscalité applicable est celle du régime des plus-values de cession des valeurs mobilières. Dans le détail, la plus-value dégagée est taxée par défaut au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % ou sur option à l’impôt sur le revenu.
À noter que si l’or papier est logé notamment dans une assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un PER, c’est la fiscalité spécifique de ces enveloppes qui s’appliquera en lieu et place de la fiscalité des valeurs mobilières.

Les épargnants ne sont pas insensibles aux charmes de l’assurance-vie luxembourgeoise. En effet, selon les derniers chiffres de l’Association des compagnies d’assurances et de réassurances, en 2023, les encours ont dépassé 221 Md€. Étant précisé que 175,2 Md€ ont été investis en unités de compte et 46,3 Md€ en fonds garantis. Fait marquant, la France est, de loin, le premier marché de l’assurance-vie luxembourgeoise devant l’Italie, l’Allemagne et la Belgique. Des chiffres qui interpellent et qui amènent à s’interroger sur les raisons d’un tel succès. Éléments de réponse.

Un contrat sur mesure

Le principal intérêt de cette assurance-vie est de permettre de se confectionner un contrat sur mesure. Contrairement à un contrat à la française, qui offre un choix de supports variés mais néanmoins restreint, il est possible d’accéder à un panel quasiment illimité de supports : des fonds actions, obligataires, convertibles, des titres cotés ou non cotés. Pour les contrats hauts de gamme, des fonds d’investissement plus complexes peuvent être proposés et intégrer des produits structurés, des contrats d’option, des contrats à terme, des contrats dérivés, des contrats de devises ou encore de taux. Autre avantage, il est même possible d’alimenter son contrat avec différentes devises comme l’euro, le dollar, la livre sterling, le franc suisse ou encore le yen. Un avantage non négligeable pour les épargnants détenant des actifs à l’international. À noter, tout de même, que le ticket d’entrée pour ouvrir une assurance-vie luxembourgeoise est de 250 000 €.

Un contrat sécurisé

L’assurance-vie luxembourgeoise bénéficie d’une protection particulière et unique en Europe. En effet, ce système de protection, connu sous le nom de « triangle de sécurité », assure la séparation des avoirs des souscripteurs et des actifs des actionnaires et des créanciers de l’assureur. Concrètement, ces actifs sont déposés sur des comptes séparés et détenus auprès de banques dépositaires « agréées » par le Commissariat aux assurances. Cet organe de surveillance étant autorisé à intervenir sur ces comptes en cas de problème. En outre, le Luxembourg octroie aux épargnants un statut de créancier super privilégié. Ce privilège permet aux épargnants de récupérer, avant tout autre créancier, en priorité les sommes déposées sur leur contrat en cas de défaillance de l’assureur.

Un traitement fiscal particulier

L’assurance-vie luxembourgeoise ne procure aucun avantage fiscal particulier par rapport au système français car c’est la fiscalité du pays de résidence du souscripteur qui s’applique, soit la fiscalité française de l’assurance-vie pour un résident français.

Chacun est soumis aux aléas de la vie. Le décès, l’incapacité temporaire ou encore l’invalidité sont des évènements qui peuvent mettre votre entreprise et vos proches dans une situation délicate. Mais pour vous mettre à l’abri des difficultés financières et anticiper ces aléas, vous pouvez faire appel à différentes solutions de prévoyance. Tour d’horizon.

La prévoyance du chef d’entreprise

L’assurance décès-invalidité

Afin de compenser les carences de la prévoyance obligatoire (financée par des cotisations sociales obligatoires), le chef d’entreprise peut souscrire un contrat de prévoyance facultatif. Sa vocation première étant de venir compenser la baisse de revenus provoquée par un accident de la vie. Ainsi, en cas de décès, d’incapacité ou d’invalidité, l’assureur versera, selon les cas, un capital, une rente ou des indemnités journalières qui vont préserver financièrement le chef d’entreprise et ses proches.

Selon le contrat et l’assureur, des garanties optionnelles peuvent être ajoutées. Ces dernières pouvant, par exemple, contribuer au financement des études de vos enfants grâce au versement d’une rente éducation.

L’assurance-emprunteur

Pour le patrimoine privé, la prévoyance passe notamment par l’assurance-emprunteur. En effet, dans le cadre d’un crédit immobilier, cette dernière garantit la prise en charge de tout ou partie des échéances de remboursement d’un crédit en cas de survenance de certains événements, le plus souvent le décès, l’invalidité permanente et l’incapacité temporaire de travail. Avec un contrat assurant le capital à hauteur de 100 % sur la tête de chaque emprunteur (hypothèse d’un couple), si l’un d’entre eux décède, l’autre n’aura plus rien à rembourser !

Sachez d’ailleurs que si vous avez un crédit en cours, vous avez la possibilité de changer d’assurance-emprunteur. En effet, grâce au dispositif Lemoine du 28 février 2022, la résiliation peut s’effectuer à tout moment. Mais attention, pour pouvoir changer d’assurance-emprunteur, le nouveau contrat doit offrir un niveau de garanties au moins équivalent à l’ancien contrat d’assurance. Faute de quoi l’établissement d’origine pourrait refuser ce changement.

À la clé, des économies qui peuvent être conséquentes. Dans la plupart des cas, les contrats des établissements bancaires sont rarement bon marché : le montant des cotisations d’assurance est le même pour tous les adhérents, peu importent leur âge, leur profession ou encore leur état de santé. En faisant appel à un autre assureur, plusieurs milliers d’euros, surtout si l’emprunteur est jeune et en bonne santé, peuvent être économisés.

La prévoyance de l’entreprise

L’assurance homme clé

Pour protéger une entreprise des conséquences liées à la perte temporaire ou permanente d’une personne essentielle à son bon fonctionnement, un contrat d’assurance spécifique, l’assurance homme clé, peut être souscrit. L’homme clé est une personne dont l’absence, temporaire ou définitive, conduirait à un blocage du fonctionnement régulier de l’entreprise. Ainsi, l’homme clé peut être la personne (le chef d’entreprise lui-même ou un collaborateur) qui possède une compétence technique incontournable pour l’activité de l’entreprise : un chef de cuisine pour un restaurant étoilé, un nez pour un parfumeur… Ce contrat a pour objet de compenser les conséquences financières du décès, de l’incapacité ou de l’invalidité d’un homme clé. Aussi l’assureur prendra-t-il en charge, par exemple, les pertes d’exploitation ou le remboursement des prêts bancaires. Cette prise en charge prend la forme d’un capital en cas d’invalidité ou de décès de l’homme clé et d’indemnités journalières en cas d’incapacité temporaire.

L’assurance croisée entre associés

Autre outil intéressant pour protéger l’entreprise, le contrat temporaire décès avec clause de garantie croisée entre associés. Concrètement, chaque associé souscrit un contrat de prévoyance individuel en désignant ses autres associés comme bénéficiaires. Et en cas de décès, ces derniers disposeront des fonds nécessaires pour acquérir les parts ou les actions de l’entreprise visées par un droit préférentiel de rachat. Attention à ne pas confondre ce contrat avec le mécanisme de l’assurance-vie. Dans le cas présent, il s’agit bien de prévoyance puisque les primes versées ne sont pas récupérables et qu’aucun capital ne sera versé au terme du contrat si le risque assuré ne s’est pas réalisé.

Vous l’avez vu, différentes solutions peuvent être mises en œuvre pour vous prémunir des aléas liés notamment à votre activité d’entrepreneur. Évidemment, il existe d’autres techniques pour vous protéger. Aussi, il peut être intéressant de réaliser un bilan complet pour vérifier que votre couverture assurantielle est suffisante au regard de votre activité et des risques associés. Bilan qui tiendra compte notamment de votre statut (dirigeant salarié ou non salarié…), de vos objectifs et de votre fiscalité. N’hésitez pas à nous contacter !

Le Pinel a laissé place au Denormandie. Moins connu que son prédécesseur, ce dispositif a aussi des atouts à faire valoir. Présentation.

L’objet du dispositif

Le dispositif Denormandie permet aux particuliers qui investissent dans un bien immobilier ancien, situé dans certaines communes, en vue de le louer, et qui effectuent des travaux d’amélioration, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur.

Les biens concernés

Le dispositif Denormandie est réservé aux investissements réalisés dans des logements anciens situés dans une commune :

– dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ;

– ou en zone labellisée Cœur de ville ;

– ou ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

À noter que depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu aux copropriétés en grave difficulté.

D’ailleurs, un simulateur (www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie) permet de savoir en quelques clics si la commune où se situe le bien visé relève du dispositif Denormandie.

Des travaux à réaliser

Autre condition à respecter, le logement doit faire l’objet de travaux de rénovation. Des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % au moins pour les logements faisant partie d’un habitat collectif). Sachant que les travaux engagés devront représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. En pratique, le logement doit, après travaux, être classé au minimum dans la catégorie E du DPE.

Pour répondre à cette condition de réalisation de travaux, le bailleur peut préférer réaliser des actions d’amélioration de la performance énergétique relevant de deux catégories sur les cinq retenues : isolation des murs, des toitures et des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.

Un engagement de location

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. Étant précisé que cet engagement de location doit être pris pour une durée de 6 ou 9 ans.

À l’issue de ce délai, le bailleur peut proroger son engagement de 3 ans, renouvelables une fois en cas d’engagement initial de 6 ans. Il peut ainsi s’étaler sur une durée de 12 ans.

Des plafonds de loyers et de ressources

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit aussi s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond dont le montant est relevé chaque année.

Ce plafond doit être respecté pendant toute la période de l’engagement de location. Il varie en fonction de la zone dans laquelle le logement est donné en location.

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés pour 2024 aux montants suivants :

– en zone A bis : 18,89 € ;

– en zone A : 14,03 € ;

– en zone B1 : 11,31 € ;

– en zone B2 et C (sur agrément) : 9,83 €.

Outre ces plafonds de loyers, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (par exemple, en zone A bis, le revenu fiscal de référence d’une personne seule ne doit pas dépasser 43 475 €).

Des avantages fiscaux

Si ces nombreuses conditions sont remplies, le bailleur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et par an.

Attention, le prix du logement servant de base de calcul doit prendre en compte tous les frais accessoires (droits d’enregistrement, frais de notaire…).

À noter que le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de location pris par le bailleur. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans (23 %, 29 % et 32 % en outre-mer).

Si vous souhaitez investir dans la pierre en profitant d’un dispositif avantageux, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous accompagnerons dans la réalisation de votre projet !

Vous possédez des biens immobiliers que vous louez ou que vous allez louer, et vous avez réalisé des travaux. Sachez que ces derniers peuvent être déduits fiscalement. Explications.

Les travaux déductibles

Le coût de la plupart des travaux peut être déduit du montant des loyers encaissés. Il s’agit des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ainsi que, le cas échéant, des charges de copropriété.

Les travaux de réparation et d’entretien

Il s’agit des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état, afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement.

À titre d’exemple, on peut citer : le ravalement, le remplacement de la chaudière ou d’éléments de canalisations, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante et les dépenses liées à l’établissement des diagnostics. Ces dépenses sont déductibles, quelle que soit l’affectation des locaux (habitation, commerce, etc.).

Les réparations locatives sont, en principe, supportées directement par le locataire et donc non déductibles. Cependant, si elles sont prises en charge par le propriétaire, elles pourront être déduites dans les deux cas suivants :

– elles sont rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure (par exemple, les travaux de peinture effectués à la suite de la remise en état des conduits de fumée) ;

– elles sont engagées, avant l’installation d’un locataire, en vue de faciliter la location.

Les travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur ou d’un accès collectif à la fibre, de travaux de raccordement au réseau d’assainissement ou bien encore de travaux d’aération des pièces d’eau. Ces travaux sont déductibles s’il s’agit d’un logement.

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Sont considérés comme tels les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, et les travaux d’agrandissement qui augmentent le volume ou la surface habitable des locaux existants. De même, les travaux de démolition ne sont pas non plus déductibles.

Les travaux en copropriété

Lorsque le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux réalisés dans les parties communes peuvent également être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs. Les dépenses déductibles sont les mêmes que pour les parties privatives. Ainsi, s’agissant de locations de logements, sont déductibles les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.

En revanche, les modalités de déduction des travaux sur les parties communes sont tout à fait différentes puisque ces dépenses sont incluses dans les charges de copropriété et déduites dans les conditions propres à ce type de charges.

Ainsi, chaque propriétaire bailleur doit, d’une part, déduire l’ensemble des provisions de charges payées l’année précédente (soit, en 2024, les provisions versées en 2023) et, d’autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2022 dont l’arrêté est intervenu en 2023.

Comment procéder ?

Lorsque vous louez des locaux nus, vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, vous ne pouvez déduire que les travaux que vous avez réalisés. Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque vous êtes imposé selon le régime dit du « micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges inhérentes au bien loué, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, vous devez, pour pouvoir imputer ces charges, être au régime réel. Après imputation de ces charges sur vos revenus fonciers, si un résultat négatif apparait, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur vos revenus.

Attention, des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur vos revenus. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subis au cours d’une année d’imposition s’imputent en principe sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur vos revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l’imputation.

Adopté en janvier 2020, le European Green Deal a posé les jalons de la politique de l’Union européenne sur la transition écologique. L’objectif, à travers ce pacte, est de tendre vers la neutralité carbone d’ici à 2050. Pour tenter de parvenir à cet objectif, l’Union européenne a identifié un levier : mobiliser et diriger les capitaux privés vers des activités plus vertueuses. La taxonomie verte était née. Explications.

Des activités vertueuses

Dans le cadre des investissements financiers, la taxonomie est une règlementation, au niveau européen, qui organise un système pour classifier les activités économiques en fonction de leur durabilité et de leur impact environnemental. En pratique, on utilise des critères scientifiques afin d’aider les investisseurs à reconnaître les activités durables, c’est-à-dire « vertes » ou vertueuses pour l’environnement.

Pour analyser les activités économiques, on s’appuie sur 6 objectifs environnementaux :

– l’atténuation du changement climatique ;

– l’adaptation au changement climatique ;

– l’utilisation durable et la protection des ressources aquatiques et marines ;

– la transition vers une économie circulaire ;

– la prévention et la réduction de la pollution ;

– la protection et la restauration de la biodiversité et des écosystèmes.

Et attention, pour qu’elle soit considérée comme durable, l’activité exercée par l’entreprise étudiée doit être « alignée » sur la taxonomie. Pour cela, elle doit respecter trois conditions cumulatives :

– contribuer significativement, c’est-à-dire avoir un impact positif significatif, à l’un des 6 objectifs environnementaux listés plus haut ;

– ne pas avoir d’impact négatif significatif sur les 5 autres objectifs environnementaux ;

– respecter des garanties sociales minimales (droits humains…).

Qui est concerné par la taxonomie ?

La taxonomie concerne un large éventail d’acteurs liés aux marchés financiers ainsi que les entreprises qui cherchent à attirer des investisseurs en présentant leurs activités comme durables.

On peut citer les principales parties prenantes concernées :

– les institutions financières comme les banques, les gestionnaires de fonds, les assureurs et autres investisseurs institutionnels qui doivent utiliser la taxonomie pour déclarer dans quelle mesure leurs produits financiers sont alignés sur des activités considérées comme durables ;

– les entreprises cotées ou non en bourse. Ces dernières peuvent être tenues de divulguer la part de leurs revenus, dépenses d’investissement et dépenses opérationnelles liés aux activités classifiées comme durables selon la taxonomie ;

– les émetteurs d’obligations vertes et d’instruments financiers destinés à financer des projets écologiques. Ils doivent se référer à la taxonomie pour prouver que les fonds seront utilisés conformément aux critères de durabilité ;

– les autorités publiques sont concernées également. Les gouvernements et organismes règlementaires qui mettent en place des incitations pour les investissements verts doivent également s’appuyer sur la taxonomie afin de s’assurer que ces mesures financent réellement des activités durables ;

– on peut citer également les fournisseurs de données et les services d’évaluation. Ces sociétés spécialisées dans l’évaluation et le conseil en matière de finance durable devront intégrer la taxonomie dans leurs analyses pour aider leurs clients à comprendre et à appliquer ces critères.

Une nouveauté dans l’univers financier ?

Depuis plusieurs années maintenant, les particuliers peuvent s’appuyer sur différents labels mis en place par les pouvoirs publics pour flécher leur épargne vers des produits d’épargne plus vertueux. On pense notamment au Label ISR, au label Greenfin ou encore à Finansol.

Mais grâce à la taxonomie, ils pourront bénéficier, du moins si sa complexité ne vient pas gêner sa mise en œuvre, d’une vision beaucoup plus large car elle poursuit des objectifs plus ambitieux. D’une part, l’objectif de tendre vers une standardisation des produits dits ESG (critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) et éviter ainsi un éparpillement des standards de la finance durable en Europe. D’autre part, la volonté d’améliorer la transparence et l’information à destination notamment des épargnants. Les établissements financiers, d’assurance et les sociétés de gestion seront ainsi dans l’obligation de communiquer une multitude de données sur les produits financiers qu’ils proposent. Ce qui permettra notamment aux épargnants de pouvoir prendre leurs décisions en toute connaissance de cause et de savoir si ces produits ont un réel impact positif sur l’environnement.

Pour aider leurs enfants (ou leurs petits-enfants) à financer leurs études ou se lancer dans la vie active, les parents peuvent leur consentir une donation temporaire d’usufruit d’un de leurs biens. Explications.

Qu’est-ce qu’une donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit consiste pour une personne à transférer à l’un de ses enfants l’usufruit d’un de ses biens (un portefeuille de valeurs mobilières ou un logement locatif, par exemple) pour une durée limitée (souvent entre 5 et 10 ans). Ce qui permet au bénéficiaire de la donation (l’enfant) de percevoir les revenus générés par ce bien à la place du donateur (le parent) pendant cette période. Intérêt pour le donateur : il conserve la nue-propriété du bien pendant la durée de la donation et demeure certain de recouvrer sa pleine propriété au terme de l’opération. Il pourra donc profiter ultérieurement des revenus procurés par le bien. Mais attention, pour être valable, une donation temporaire d’usufruit doit être conclue devant un notaire et pour une durée minimale de 3 ans.

Comment sont calculés les droits de donation ?

La donation temporaire d’usufruit n’est pas sans incidence sur le plan fiscal, notamment en ce qui concerne les droits de donation. Et ce même si la valeur de la donation est réduite car elle ne porte que sur le seul usufruit et non sur la pleine propriété du bien.

En pratique, l’administration fiscale évalue forfaitairement la donation à 23 % de la valeur des biens dont le donateur a cédé l’usufruit temporaire par tranche de 10 ans. Ainsi, si l’usufruit d’un logement est donné pour 8 ans, et que la valeur de ce logement est estimée à 250 000 €, la valeur de l’usufruit transmis sera évaluée à 57 500 €.

Sachant que dans la majeure partie des cas, la donation se réalise en franchise d’impôt, compte tenu de l’abattement de 100 000 € dont bénéficient les enfants sur les donations consenties par leurs parents.

Un impact sur l’impôt sur le revenu

Consentir une donation temporaire d’usufruit présente aussi l’avantage de diminuer l’impôt sur le revenu du donateur puisque celui-ci ne percevra plus, pendant la durée de la donation, les loyers tirés de la location du logement ou les revenus issus des valeurs mobilières. Et en général, l’enfant qui reçoit l’usufruit ne devient pas imposable pour autant.

Vous le savez, le Plan d’épargne retraite (PER) vise à encourager les Français à se constituer, durant leur vie professionnelle, un complément de revenus dont ils pourront jouir durant leurs vieux jours.

Pour autant, ce produit d’épargne peut être souscrit et conservé aussi durant la retraite. En effet, le Plan d’épargne retraite individuel est ouvert à tous. Il n’y a pas de conditions liées à la situation professionnelle (demandeur d’emploi, salarié, travailleur non salarié, gérant, retraité…) ou à l’âge. Ouvrir un PER tout en étant en retraite permet d’ailleurs de profiter de plusieurs avantages.

Optimiser sa fiscalité

L’un des atouts du Plan d’épargne retraite réside dans la faculté de l’épargnant de déduire de son revenu net global une partie des cotisations versées sur le contrat. Et même s’il ne perçoit plus de revenus d’activités, un retraité peut toujours profiter d’une déduction de 4 399 € par an. Un avantage non négligeable, surtout lorsque ses revenus sont importants (pensions, revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers…).

Par exemple, avec une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %, le gain fiscal peut atteindre 1 319 € par an (pour une part fiscale). Et plus vous êtes imposé à une tranche élevée du barème de l’impôt sur le revenu, plus l’avantage est important. Ainsi, avec une TMI à 45 %, le gain fiscal monte à 1 803 €.

Préparer sa transmission

Le Plan d’épargne retraite, lorsqu’il est souscrit auprès d’une compagnie d’assurance, permet également de transmettre des capitaux dans un cadre fiscal avantageux.

En effet, si le bénéficiaire du PER est le conjoint marié ou le partenaire de Pacs, il est exonéré de droits de succession. Pour les autres personnes (notamment les enfants), en cas de décès de l’assuré avant ses 70 ans, chaque bénéficiaire, désigné dans la clause du contrat, peut recevoir jusqu’à 152 500 € en franchise d’impôts. Entre 152 500 € et 700 000 € de capitaux transmis, un prélèvement de 20 % s’applique. Au-delà, son taux passe à 31,25 %.

Et lorsque le décès de l’assuré intervient après 70 ans, des droits de succession, calculés en fonction du degré de parenté entre le bénéficiaire et l’assuré, sont appliqués après un abattement de 30 500 € (tous bénéficiaires confondus).

La gestion de l’épargne

Par défaut, le Plan d’épargne retraite propose une gestion de l’épargne dite « à horizon ». Concrètement, il s’agit d’un mécanisme qui consiste à réaliser des arbitrages automatiques des unités de compte vers des actifs à faible risque (fonds en euros, par exemple), autrement dit à sécuriser la position au fur et à mesure que l’assuré s’approchera de l’âge de départ à la retraite. Pour un retraité qui ouvre un PER, l’idée est de jouer la sécurité d’entrée de jeu. Ainsi, il doit privilégier des supports d’investissement peu risqués comme les fonds en euros. Composés majoritairement d’obligations, ces supports offrent une garantie en capital et les intérêts générés s’ajoutent définitivement au capital investi, augmentant ainsi la valeur de l’épargne constituée.

Il est toutefois possible, pour les personnes souhaitant continuer à valoriser un capital, d’opter pour une gestion libre. Comme son nom l’indique, la gestion libre est une formule qui s’adresse à ceux qui souhaitent piloter librement leur contrat et décider de la répartition de leurs versements entre les fonds en euros et les unités de compte qu’ils auront choisis parmi ceux qui leur sont proposés par l’assureur. Bien évidemment, ce mode de gestion suppose d’avoir les connaissances suffisantes pour comprendre le fonctionnement des produits et des marchés financiers. Il nécessite également de la réactivité pour pouvoir réaliser les arbitrages qui s’imposent afin d’anticiper les baisses ou de profiter des mouvements haussiers.

Rédiger la clause bénéficiaire

Autre point à ne pas négliger pour rendre une transmission efficace : la rédaction de la fameuse clause bénéficiaire. Sachez que cette clause doit faire l’objet de la plus grande attention car si elle reste vierge ou est mal rédigée et ne permet donc pas de désigner un bénéficiaire, les capitaux peuvent réintégrer l’actif successoral de l’assuré. Il est donc recommandé de faire appel aux services d’un professionnel pour la rédaction de cette clause. Pour aider l’assuré dans sa démarche, les assureurs mettent à disposition des clauses dites standards. Des clauses qui répondent aux attentes les plus fréquentes des assurés souhaitant faire de leurs proches leurs bénéficiaires. Généralement, cette clause bénéficiaire standard est rédigée de la façon suivante et désigne comme bénéficiaire(s) : « mon conjoint, à défaut, mes enfants vivants ou représentés, à défaut, mes héritiers ». En présence de cette clause standard, les capitaux seront entièrement attribués au bénéficiaire de 1^er rang (à savoir le conjoint survivant). Les bénéficiaires de 2^nd rang (les enfants…) n’ayant vocation à recueillir les sommes d’argent que si le conjoint survivant refuse le contrat ou décède avant la clôture du PER.

Cibler son contrat

Globalement, les assureurs acceptent que les retraités souscrivent un PER. Attention toutefois, certains d’entre eux peuvent appliquer des restrictions en fixant un âge maximal à la souscription, un âge maximal pour les versements et/ou une échéance pour la sortie en rente ou en capital. Avant de souscrire, pensez à vérifier l’ensemble des conditions du contrat qui vous est proposé.