Cela n’aura échappé à personne, le secteur de l’immobilier n’est pas au meilleur de sa forme. Les acheteurs se font discrets et les vendeurs sont dans l’attente. Le marché est atone, crispé par la hausse des taux et les difficultés d’accès au crédit. L’occasion de faire un état des lieux du marché de la pierre.

Un marché perturbé

Selon les derniers chiffres publiés par les Notaires de France, le nombre de transactions enregistré dans l’ancien en 2023 a littéralement dévissé. Sur un an glissant, le volume s’élevait à environ 860 000 transactions à décembre 2023, un net recul par rapport aux 1 115 000 transactions enregistrées à la même période en 2022. Même constat dans le neuf, hormis quelques ventes en bloc par des promoteurs, le marché fait grise mine. Les mises en vente ont reculé de 39,9 % en un an. Et le nombre de réservations a également reflué de 40 % sur un an. En conséquence, le stock de logements neufs est historiquement haut avec 131 400 unités (+16,7 % sur un an). Côté tarifs, les vendeurs, crispés, ajustent leurs prix à la marge. La baisse représente 2 % pour les appartements anciens et 1,6 % pour les maisons. Bien évidemment, ce rééquilibrage des prix varie en fonction de la localisation.

Les vannes du crédit s’ouvrent peu à peu…

En 2023, les taux des crédits immobiliers ont connu des hausses importantes en raison notamment de l’inflation et du contexte international. Ce qui a conduit à une baisse de la finançabilité de certaines catégories d’acquéreurs. Principal indicateur, le montant moyen empruntable a chuté, passant de 194 020 € en 2022 à seulement 162 187 € en 2023, alors qu’il était de 223 896 € en 2021.

Heureusement, 2024 s’annonce sous de meilleurs auspices. Un peu moins frileuses, les banques commencent à desserrer les cordons de la bourse. En cause, le taux de l’OAT 10 ans, qui est un indicateur du coût de refinancement des banques, est retombé, fin novembre 2023, sous la barre des 3 %. En outre, une diminution des barèmes de taux a pu être observée. En moyenne, sur 20 ans, il est possible d’emprunter à un taux de 4 %. Et même s’il ne faut pas s’attendre à une chute brutale des taux, ces derniers pourraient descendre à 3 % en fin d’année. Des chiffres encourageants qui permettront à des candidats à l’achat jusque-là refusés de pousser à nouveau la porte d’une agence immobilière.

Le moment de concrétiser ses projets

Si vous avez des projets d’investissement immobilier en tête, il est peut-être temps, avec l’embellie attendue en 2024, de les concrétiser. N’hésitez pas à nous contacter !

Les membres d’une même famille peuvent évidemment se transmettre des biens entre eux. Toutefois, certaines transmissions, comme celles entre collatéraux, sont lourdement fiscalisées. Pour tenter de diminuer la charge fiscale, certains outils peuvent être mis en œuvre. Explications.

Vous avez dit collatéraux ?

Les collatéraux désignent les membres d’une même famille qui ne descendent pas les uns des autres mais qui descendent d’un parent commun. Dans cet ordre, on distingue, d’un côté, les collatéraux privilégiés (les frères et sœurs, les neveux et nièces…) et, de l’autre, les collatéraux ordinaires (les oncles et tantes, les grands-oncles et grands-tantes, les cousins et cousines).

Quelles solutions ?

Plusieurs raisons peuvent pousser quelqu’un à vouloir transmettre des biens à un collatéral : absence d’héritier en ligne directe ou volonté de donner un coup de pouce à un proche. Cette transmission a toutefois un inconvénient majeur : son coût important. En effet, lorsqu’un collatéral privilégié recueille des biens dans le cadre d’une donation ou d’une succession, il est redevable de droits de mutation à titre gratuit calculés à un taux de 35 % jusqu’à 24 430 € et de 45 % au-delà (après application d’un abattement de 15 932 € pour les transmissions entre frères et sœurs). Plus impactant encore, lorsque la transmission profite à un collatéral ordinaire, la taxation varie de 55 à 60 % (après application d’un abattement de 1 594 € ou de 7 967 € selon le degré de parenté). Pour vous aider à diminuer cette pression fiscale, voici un aperçu des principales solutions à votre disposition.

L’assurance-vie

L’assurance-vie est un outil fréquemment utilisé pour gratifier ses proches. Un outil d’autant plus intéressant qu’il bénéficie d’un cadre fiscal avantageux en cas de transmission par décès. En effet, son régime fiscal ne tient pas compte du degré de parenté existant entre le souscripteur et le bénéficiaire lorsque les primes ont été versées au contrat avant les 70 ans du souscripteur. Dans ce cas, le bénéficiaire acceptant profite d’un abattement de 152 500 €. Au-delà, un prélèvement forfaitaire est dû.

Lorsque les primes ont été versées après 70 ans, le régime fiscal est moins avantageux mais n’est toutefois pas dénué d’intérêt. Ainsi, le bénéficiaire acceptant profite ici d’un abattement de 30 500 €. Un abattement partagé en cas de pluralité de bénéficiaires. En revanche, au-delà de 30 500 €, ces derniers supportent des droits de succession, qui sont calculés selon le lien de parenté.

Le démembrement de propriété

Anticiper sa transmission en faisant usage de la donation avec démembrement de propriété s’avère également intéressant dans le cadre d’une transmission en faveur d’un collatéral. Rappelons que le démembrement de propriété est une opération par laquelle le droit de propriété d’un bien est divisé en deux. Une première personne est titulaire de l’usufruit du bien. Elle dispose alors du droit d’utiliser le bien et du droit de percevoir les revenus générés par celui-ci. La seconde personne est titulaire, quant à elle, de la nue-propriété du bien. Elle dispose en quelque sorte d’un droit futur à la pleine propriété. Dans le cadre d’une transmission, le démembrement peut être très utile. Par exemple, une personne peut transmettre, via une donation, la nue-propriété d’un logement qu’il occupe à un de ses proches, donc à un collatéral. Il en conserve ainsi l’usufruit et peut continuer à vivre dans son logement jusqu’à son décès. Lorsque celui-ci survient, l’usufruit prend fin et le collatéral devient alors plein propriétaire du bien, sans aucun droit supplémentaire à payer. Autre avantage, au moment de la donation, les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non pas sur la totalité de la valeur du bien transmis.

Le legs à une association

Lorsqu’une personne souhaite gratifier un collatéral, elle peut limiter les droits de mutation en prévoyant un legs en faveur d’une association caritative (reconnue d’utilité publique, culturelle…). Un legs qui sera assorti d’une condition (charge), celle de consentir à son tour un ou plusieurs legs nets de droits au collatéral. Prenons un exemple pour montrer l’effet de levier de ce type de stratégie.

Mais avant de mettre en œuvre ce schéma d’optimisation, il est nécessaire de se faire accompagner par son conseil habituel afin de sécuriser l’opération et de trouver le bon équilibre pour que l’association accepte le legs et la charge qui en résulte.

Comme chaque année à la même période, les assureurs publient les performances 2023 de leurs fonds en euros. Malgré un contexte inflationniste et une économie au ralenti, les résultats sont plutôt réjouissants. En effet, en moyenne, les fonds en euros ont affiché un rendement de 2,50 %. Un rendement qui a fortement progressé puisque, selon l’ACPR, le taux moyen 2022 ressortait à 1,91 %. Un retour gagnant qui redonne aux fonds en euros leur rôle défensif dans une stratégie d’investissement.

Des résultats en hausse

Les établissements bancaires et les compagnies d’assurance qui proposent des fonds en euros mettent en avant leur principal avantage, à savoir la garantie du capital. En effet, au terme du contrat, ils sont tenus de rembourser l’épargnant d’une somme égale au montant des versements qu’il a effectués, augmentée des intérêts et après déduction des différents frais (de gestion, de sortie…). Pour être en mesure d’assurer cette garantie, les assureurs investissent majoritairement les primes des contrats dans des placements dits sans risques, comme les obligations : des titres de créances, émises généralement par les sociétés et les États pour emprunter sur les marchés. L’épargnant reçoit en contrepartie un intérêt annuel (le coupon) avant d’être remboursé au terme de l’emprunt.

En raison de la remontée des taux d’intérêt en 2023, nombre d’assureurs ont fait le plein d’obligations plus rémunératrices. Ce renouvellement d’actifs leur a permis d’obtenir des performances plus élevées et de proposer des rémunérations plus importantes qu’en 2022. Autre phénomène, pour booster le taux servi aux assurés, les établissements financiers ont pioché dans leurs réserves (de participations aux bénéfices). Rappelons que ces dernières sont des fonds dans lesquels chaque assureur met de côté une partie des produits financiers dégagés par la gestion de son fonds en euros. Une réserve permettant d’offrir une rémunération stable dans le temps ou un bonus de rendement.

Des bons et des mauvais élèves

Contre toute attente, certains assureurs et mutuelles ont réalisé de très belles performances l’année dernière, s’approchant même du taux de l’inflation en 2023 (+4,9 %). C’est le cas de Corum Life, qui a créé la surprise en servant un rendement de 4,45 %. Suivi de la France mutualiste avec un taux de 3,70 % ou encore Garance avec un fonds en euros affichant 3,50 %. Le rendement délivré par la MACSF est également à souligner : 3,10 %, soit 0,6 point de plus qu’en 2022. D’autres ont également obtenu de bons résultats, comme Neuflize, qui a assuré à ses adhérents un taux d’intérêt de 3 % (1,60 % en 2022). Quant aux contrats de la MAAF et GMF (2,80 %), de Milleis (2,75 %), de la MIF (2,55 %) et de SMAvie (2,50 %), ils ont délivré des rendements plus modestes mais en progression entre 2020 et 2023. En bas du classement, on trouve les contrats de la CNP (2,30 %), d’Asac-Fapes (2,10 %), d’AG2R La Mondiale (2 %) et du Conservateur (1,10 %).

Intégrer des unités de compte à son contrat

Face à cette hausse des rendements, les fonds en euros ont de nouveau la cote. La collecte sur ces supports est, elle aussi, en nette progression. D’ailleurs, après avoir adapté leur stratégie aux conditions de marché, les établissements financiers se remettent à faire la promotion des fonds en euros. Certains commercialisent même de nouveaux fonds. D’autres ont levé la barrière à l’entrée qui imposait aux épargnants d’investir dans une quotité minimale d’unités de compte pour pouvoir accéder aux fonds en euros.

Bien que les rendements soient en hausse, il y a une ombre au tableau : les taux délivrés en 2023 restent insuffisants pour absorber l’inflation et éviter une perte de « pouvoir d’achat » pour les épargnants. Il faut donc continuer à aller chercher davantage de performance. Ce qui est possible en ajoutant une dose d’unités de compte au sein de son contrat.

À ce titre, contrairement à certaines idées reçues, les unités de compte ne sont pas exclusivement tournées vers les actions. En réalité, il est possible d’accéder à un très large choix d’investissements. Les UC pouvant, par exemple, comprendre des obligations, des actifs monétaires, des fonds flexibles ou encore de l’immobilier. Cette diversité peut être également géographique (Europe, États-Unis…) ou sectorielle (industrie, santé, énergie, télécommunication…).

Mais attention, la recherche de performance suppose une prise de risque. En effet, les unités de compte n’offrent pas, comme les fonds en euros, une garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation des marchés, leur valeur peut fortement diminuer. C’est la raison pour laquelle il convient de les conserver sur une longue période afin de lisser la performance dans le temps.

Quelles unités de compte choisir ?

L’offre en matière d’unités de compte est très étendue. Et grâce à cette diversité, chaque épargnant des supports d’investissement qui vont répondre au mieux à ses objectifs et au niveau de risques qu’il ne souhaite pas dépasser. Voici quelques exemples d’unités de compte qui ont tenu leurs promesses et ont performé ces dernières années.

Commençons par les produits structurés. Ces derniers sont des supports d’investissement dont la durée est connue à l’avance (4 ans, 6 ans…) et qui sont généralement constitués de deux composantes. Une composante obligataire qui vient, le plus souvent, assurer une protection du capital et une composante optionnelle reposant sur une hypothèse de rendement liée à l’évolution d’un indice boursier ou d’un panier d’actions (sous-jacent). À l’arrivée de l’échéance, la valeur de remboursement des fonds sera déterminée en fonction de la performance réalisée par le sous-jacent. Globalement, le rendement de ce type d’UC oscille entre 4 et 6 %.

Il n’est pas inintéressant non plus de se pencher sur les fonds thématiques. Des fonds qui investissent dans des sociétés développant leur activité dans des filières à fort potentiel (la santé, l’intelligence artificielle, l’accès à l’eau…) mais qui nécessitent un investissement important, à moyen ou long terme, afin de pouvoir générer des résultats durables. On pense, par exemple, aux sommes investies dans la thématique environnementale. Des sommes qui sont employées pour financer des projets de réduction des émissions de gaz à effet de serre ou d’adaptation au changement climatique.

Dans le cadre d’une succession, trois options s’offrent aux héritiers. Accepter purement et simplement la succession, accepter la succession à concurrence de l’actif net ou renoncer à la succession. Cette dernière option peut, parfois, être la plus intéressante… Explications.

Pourquoi renoncer ?

Hériter d’un proche n’est pas toujours une bonne affaire. En effet, le défunt peut être criblé de dettes (créanciers, récupération d’aides sociales…). Le risque, en acceptant la succession, étant de devoir faire face à ce passif. Pour éviter cette issue, la renonciation peut être une bonne solution.

Autre raison qui peut pousser à renoncer à une succession : la volonté de gratifier la génération suivante. En effet, en renonçant, par exemple, à la succession de vos parents, vos propres enfants viendront hériter à votre place.

Une renonciation qui présente un double avantage. D’une part, ce saut de génération permet à un héritier d’aider financièrement ses enfants sans devoir trouver les liquidités nécessaires dans son propre patrimoine.

D’autre part, fiscalement, les héritiers venant en « représentation » se partagent l’abattement fiscal personnel très favorable du renonçant et bénéficient du tarif fiscal qui lui aurait été appliqué s’il avait accepté la succession.

Comment renoncer ?

L’héritier qui souhaite renoncer à ses droits dans la succession d’un parent dispose d’un délai de 4 mois à compter du jour du décès pour se décider. Sachant que pendant cette période, personne ne peut l’obliger à choisir d’accepter ou de refuser la succession. Il doit ensuite faire connaître sa décision de refus.

Pour cela, il doit s’adresser au notaire chargé du règlement de la succession ou faire parvenir un formulaire spécifique (Cerfa n° 15828*05) au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession.

Ce formulaire doit être accompagné de certaines pièces : une copie recto-verso d’un justificatif d’identité, une copie intégrale de l’acte de décès et un extrait d’acte de naissance du renonçant.

Tout ou rien

La renonciation est un acte lourd de conséquences. En effet, le renonçant ne peut pas renoncer à une partie de ses droits seulement. Il renonce donc à tout. Et il ne peut pas non plus décider de la manière dont seront transmis les biens auxquels il renonce.

De plus en plus d’investisseurs cherchent à donner un sens à leurs placements, allant au-delà de la simple rentabilité financière. Parmi les options disponibles, les forêts peuvent être de bonnes candidates car elles font partie de la famille des actifs durables et bénéfiques sur le plan environnemental. En outre, ce type d’investissement offre des avantages fiscaux attractifs. Explications.

Comment investir ?

Il est possible d’investir dans des parcelles de forêts « en direct ». Toutefois, pour espérer devenir propriétaire, il faut s’armer de patience. En effet, seulement 1 % des forêts privées changent de propriétaire chaque année, principalement en raison de la fragmentation des forêts françaises. Pour trouver des parcelles, il peut être opportun de faire appel à des experts forestiers, de parcourir les annonces en ligne d’agences spécialisées ou des plates-formes (Forêt Patrimoine, La forêt Bouge…). Des spécialistes de l’investissement rural comme Agrifrance peuvent également être consultés.

Autre manière d’investir, plus simple : acquérir des parts de groupements forestiers d’investissement (GFI). Concrètement, ce sont des sociétés civiles qui ont pour objet de constituer, de gérer et de conserver un ou plusieurs massifs forestiers. Contre un apport en capital, les investisseurs reçoivent des parts sociales représentatives du patrimoine du GFI. La valeur d’une part, quelques dizaines d’euros, tient compte de deux facteurs : la qualité intrinsèque de l’actif forestier (situation géographique, climat, surface, nature du sol, âge, qualité des arbres…) et l’actif financier net du GFI (liquidités, trésorerie disponible).

Mais attention, compte tenu de la nature des actifs, il faut envisager ce placement de capitalisation sur le long terme (12 ans au minimum).

En fonction des conditions du marché et de la valorisation des actifs, les GFI peuvent servir des revenus (issus notamment de la vente de bois) pendant la période de détention des parts. On estime à environ 2 % nets de frais de gestion leur rendement annuel.

Des avantages fiscaux à la clé

Investir dans des parts de GFI permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 % du prix de leur acquisition, retenu dans la limite annuelle de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple. Attention toutefois, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il faut s’engager à conserver ses parts pendant au moins 5 ans.

Pour les investissements réalisés « en direct », le dispositif Defi-forêt permet, sous conditions, aux particuliers de bénéficier d’un crédit d’impôt dont le taux est fixé à 25 % des dépenses éligibles, retenues dans la limite annuelle de 6 250 € pour les personnes seules et de 12 500 € pour les personnes mariées ou pacsées, soumises à une imposition commune. Dans ce cadre, l’investisseur devra prendre un engagement de conservation des parcelles de 15 ans. En outre, sous conditions, la valeur des parcelles détenues en direct ou celle des parts de GFI est exclue de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

Avantage supplémentaire, les donations ou transmissions par succession de bois et forêts ou de parts de groupements forestiers sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit à hauteur des 3/4 de leur valeur. Condition sine qua non, elles doivent avoir été détenues pendant au moins 2 ans avant leur transmission par donation ou succession.

La forêt française en quelques chiffres

17,3 M : c’est le nombre d’hectares de forêts en France métropolitaine
1re forêt d’Europe pour les feuillus
75 % de forêts privées et 25 % de forêts publiques
3,3 M de propriétaires
50 000 détiennent plus de 25 ha
11 % possèdent 76 % de la surface forestière
21 850 : c’est le nombre de ventes en direct en 2022 pour 2,315 Md€
4 630 € : prix moyen d’1 ha de forêt en 2022 (+4,2 %)
Sources : IGN (Mémento 2023), Groupe Safer (Les marchés financiers ruraux en 2022), www.onf.fr

Afin de répondre aux attentes de plus en plus fortes des épargnants en matière de placement durable, le ministère de l’Économie et des Finances a annoncé une réforme du label ISR. Explications.

Vous avez dit label ISR ?

Créé en 2016, le label ISR est devenu un outil incontournable dans l’univers de la finance durable. Près de 1 200 fonds d’investissement français ont d’ailleurs été estampillés ISR depuis sa création.

Rappelons que le label ISR est un label d’État dont le rôle est d’aider les épargnants à identifier facilement les fonds pratiquant l’investissement socialement responsable et à donner à ces mêmes fonds un gage de confiance et de crédibilité. Accordé aux fonds respectant un cahier des charges strict, le label ISR est attribué pour 3 ans, renouvelables après un nouvel audit.

En pratique, pour prétendre à ce label, les fonds d’investissement doivent notamment appliquer des critères extra-financiers comme les critères ESG (environnemental, social et de gouvernance). Dans le détail :

– le critère environnemental mesure l’impact « écologique » de l’activité de l’entreprise. Concrètement, il peut s’agir de la politique mise en place par l’entreprise pour lutter contre le réchauffement climatique ou pour diminuer sa consommation de ressources naturelles ;

– le critère social ou sociétal évalue le comportement de l’entreprise en termes de valeurs humaines vis-à-vis de ses collaborateurs, de ses clients, de ses fournisseurs (droits de l’homme, sécurité, égalité femmes-hommes, politique de rémunération…) ;

– le critère de gouvernance identifie la manière dont l’entreprise est dirigée, administrée et contrôlée (répartition des pouvoirs, transparence sur la façon dont sont prises les décisions au plus haut niveau…).

Bien entendu, à côté de ces critères « éthiques ou sociétaux », l’investisseur ISR ne néglige pas, comme pour un investissement traditionnel, les critères financiers. Il s’agit ici d’identifier les points forts et les points faibles de l’entreprise en s’appuyant sur l’analyse de ses comptes, de son secteur d’activité, de sa performance économique, de son niveau de valorisation ou de ses perspectives de développement, et de ses choix stratégiques.

Quelles nouveautés ?

Depuis quelques années, de nombreuses voix s’élèvent contre le référentiel du label qui a perdu peu à peu en crédibilité. Et pour cause, les fonds d’investissement labellisés ont la possibilité d’investir dans des entreprises dont l’activité principale est exercée dans le secteur des énergies fossiles (typiquement, les compagnies pétrolières). Ce qui est contradictoire avec des objectifs de durabilité.

Pour redresser la barre, le nouveau référentiel du label ISR évolue sur de nombreux points.

Tout d’abord, le label sera plus sélectif, tout en conservant son caractère généraliste. Ainsi, les fonds devront exclure les 30 % d’entreprises de l’univers d’investissement ayant obtenu les plus faibles notes ESG (20 % actuellement).

Ensuite, les sociétés de gestion devront s’assurer de limiter les incidences négatives de leurs investissements, en matière environnementale, sociale ou de gouvernance. Autre nouveauté, des exclusions sectorielles ont été ajoutées dans le référentiel du label ISR : l’armement et le tabac. Des secteurs qui étaient jusqu’à présent écartés en pratique mais non officiellement « bannis ». C’est désormais chose faite ! Sont également désormais exclues les entreprises dont le siège social est domicilié dans un pays figurant sur la liste noire des paradis fiscaux, les obligations souveraines émises depuis ces pays, ainsi que tout émetteur soupçonné de violations « graves et/ou répétées » des principes du Pacte mondial (UN Global Compact).

Enfin, l’éligibilité des fonds d’investissement au label exclura, à l’avenir, l’investissement dans des entreprises qui exploitent du charbon ou des hydrocarbures non conventionnels, ainsi que dans celles qui lancent de nouveaux projets d’exploration, d’exploitation ou de raffinage d’hydrocarbures (pétrole ou gaz). Par ailleurs, les sociétés de gestion devront analyser les plans de transition (alignés avec l’accord de Paris) des entreprises qui se trouvent en portefeuille.

Ces nouveaux critères s’appliqueront à compter du 1^er mars 2024 pour les nouveaux fonds qui formuleront une demande de labellisation. Les fonds déjà labellisés bénéficieront, eux, d’une période de transition jusqu’au 1^er janvier 2025 afin de se mettre en conformité avec ce nouveau référentiel.

Adoptée dans la douleur, la réforme des retraites a changé les règles du jeu, notamment celles du régime général : relèvement de l’âge légal de départ, allongement à 43 ans de la durée de cotisation requise pour pouvoir partir avec une pension à taux plein. Des mesures qui auront un impact sur votre agenda de départ à la retraite et peut-être aussi sur le montant de votre future pension. De ce fait, vous avez tout intérêt à anticiper et à vous constituer un complément de revenus afin de profiter au mieux de votre retraite. Pour ce faire, vous pouvez faire appel au Plan d’épargne retraite (PER). Présentation.

Le Plan d’épargne retraite : un produit dédié

Le Plan d’épargne retraite permet à toute personne, quels que soient son parcours et son statut professionnel, de se constituer, tout au long de sa vie active, une retraite complémentaire.

Concrètement, les épargnants peuvent, pendant leur activité, alimenter leur PER en toute liberté par des versements ponctuels et/ou des versements réguliers selon la périodicité qu’ils auront choisie (mensuelle, trimestrielle, annuelle). Cette épargne est investie sur différents supports sélectionnés par l’établissement financier. Le souscripteur peut, de son côté, constituer son portefeuille avec des actifs peu risqués (fonds en euros, par exemple) et différentes catégories de supports financiers (OPCI, SCPI, FCPE, unités de compte…). Un panel suffisamment important pour permettre une bonne diversification de son contrat. Au moment de la retraite, l’assuré choisit alors la formule de sortie qui lui convient : le versement d’un capital pour utiliser ses fonds à son rythme ou le versement d’une rente viagère.

Pour aider les épargnants à atteindre leur objectif, banques et assureurs proposent une optimisation de la gestion de l’épargne retraite en tirant le meilleur parti de l’horizon de placement de long terme. Une allocation de gestion pilotée est ainsi proposée par défaut à chaque épargnant. Dans ce cadre, au début de la phase d’épargne, lorsque la retraite est lointaine, l’épargne sera orientée vers des actifs à meilleure espérance de rendement, comme des actions. Et plus l’assuré s’approchera de l’âge de la retraite, plus l’épargne sera progressivement sécurisée.

Un régime fiscal attractif

Le PER offre un régime fiscal avantageux. En effet, les sommes versées sur un PER individuel sont déductibles fiscalement du revenu de l’épargnant ou de son bénéfice imposable avec la possibilité de choisir son mode de déduction selon sa situation professionnelle (si on est travailleur non salarié, par exemple). Une option intéressante, notamment pour les foyers fortement imposés.

À la sortie, pour peu que l’assuré diffère son retrait d’au moins une année après la retraite, une partie du capital perçu sera imposée sur la base de ses revenus perçus à la retraite, généralement inférieurs au revenu d’activité.

Les intérêts, quant à eux, seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30 %.

Enfin, pour simplifier la gestion de son épargne retraite, le PER permet de regrouper différents types d’épargne retraite, comme les PERCO, sur un seul et même contrat. Une possibilité intéressante à ne pas oublier.

Les plafonds d’épargne retraite déductibles

L’un des atouts majeurs du PER est d’offrir la possibilité de déduire ses cotisations de son revenu imposable. Mais attention, cette déductibilité a une limite. Une limite que chacun peut découvrir en lisant son avis d’imposition. En effet, une rubrique mentionne ces plafonds d’épargne retraite. Ils correspondent aux sommes maximales qu’il est possible de déduire. Pour les calculer, une formule spécifique est appliquée au produit d’épargne choisi. Par exemple, pour l’enveloppe individuelle, en cas de versements volontaires, les sommes peuvent être déduites de son revenu global ou de son revenu professionnel lorsque l’on est travailleur non salarié (TNS).

Il s’agit toutefois d’une option puisque chacun peut choisir de ne pas profiter de cet avantage fiscal à l’entrée afin de bénéficier d’une fiscalité plus réduite à la sortie. En pratique, la déduction à l’entrée est plafonnée, selon le cas, à :

– 10 % du bénéfice imposable limité à 8 Pass (plafond annuel de la Sécurité sociale) augmenté de 15 % du bénéfice compris entre 1 et 8 Pass, soit 81 384 € maximum au titre de 2023 ;

– ou 10 % du Pass, soit 4 399 €.

Pour les versements effectués par les particuliers (salariés…), les versements volontaires sont déductibles dans la limite égale au plus élevé des deux montants suivants :

– 10 % des revenus professionnels dans la limite de 8 Pass (N-1), soit 32 909 € en 2023 ;

– ou 10 % du Pass (N-1), soit 4 114 €.

Calculés automatiquement chaque année et pour chaque membre du foyer fiscal, les plafonds sont utilisables pendant 3 ans. C’est la raison pour laquelle l’avis d’imposition indique le plafond de l’année en cours, mais aussi ceux des trois dernières années. Et si, au bout de 3 ans, les plafonds ne sont pas utilisés, sachez que ces derniers sont définitivement perdus.

Comment utiliser ces plafonds ?

Si vous êtes déjà titulaire d’un PER et dans la mesure où la fin de l’année arrive à grands pas, il ne vous reste plus que quelques semaines pour procéder, si vous le pouvez, à des versements complémentaires sur votre produit d’épargne retraite pour profiter à plein de vos plafonds. À ce titre, ayez en tête quelques règles.

D’une part, lorsque vous effectuez des versements sur votre contrat de retraite, l’administration fiscale les impute en priorité sur le plafond de l’année en cours. Une fois ce plafond épuisé, l’imputation s’opère alors du plafond le plus ancien au plafond le plus récent. D’autre part, au cas où vous auriez épuisé l’ensemble de vos plafonds, vous avez la possibilité d’utiliser ceux de votre conjoint (marié ou pacsé). À condition, bien sûr, qu’il n’en ait pas lui-même l’utilité. Mais attention, n’oubliez pas, dans ce cas, de l’indiquer à l’administration fiscale (en cochant la case 6QR de votre déclaration de revenus). Car cette mutualisation des plafonds entre conjoints n’est pas automatique.

Depuis le 1er juin 2022, grâce à la loi Lemoine, les emprunteurs peuvent mettre fin à leur assurance-emprunteur à tout moment, et non plus à sa date anniversaire comme c’était le cas auparavant. Une résiliation qui leur permet de souscrire un nouveau contrat auprès de l’assureur de leur choix et de bénéficier, pour le même prix, d’un niveau de garanties supérieur ou d’un montant de cotisations moins élevé. Un peu plus d’un an après l’application de ce nouveau dispositif, l’heure est au bilan.

Une hausse des demandes de résiliation

La loi Lemoine semble avoir fait bouger les lignes. En effet, avec un recul d’un peu plus d’un an, plusieurs courtiers en assurance ont pu observer une hausse sensible des demandes de résiliations/substitutions. Des demandes qui ont été multipliées par trois voire par quatre (entre 70 000 et 100 000 demandes selon les courtiers). Même si, un an après, le nombre de demandes semble se tasser… Le resserrement des conditions d’accès à un crédit immobilier en est sûrement la cause. Fait marquant, pour être sûr d’avoir un accord de financement, les emprunteurs acceptent encore majoritairement l’assurance que leur propose la banque. Ce n’est que dans un deuxième temps qu’ils mettent en œuvre une procédure de substitution.

Point positif, avec un marché davantage concurrentiel, les tarifs ont baissé, pour les crédits immobiliers avec questionnaire de santé, en moyenne de 15 %.

Des progrès restent à faire

Avec cette nouvelle législation, les pouvoirs publics nous promettaient de « casser » le monopole des banques sur ce marché.

Or, selon l’Association pour la promotion de la concurrence en assurance des emprunteurs, les établissements bancaires contrôlent encore à ce jour environ 88 % du marché de l’assurance-emprunteur. La faute sans doute à un manque d’informations des assurés sur leur droit à résiliation ou à des pratiques bancaires qui peuvent décourager d’aller plus loin.

Sur ce dernier point, les courtiers et les compagnies d’assurance ont pu être confrontés à certaines pratiques contestables : des délais de réponse importants, des refus injustifiés… Des progrès restent donc à faire.

Il existe différentes formules pour investir dans l’immobilier locatif. L’une de ces formules, peu connue du grand public, consiste à acquérir une cave dans l’optique de la louer. Un investissement qui permet de profiter d’un rendement intéressant.

Un investissement rentable

La cave n’étant plus un « standard » dans la construction des nouveaux immeubles, nombreux sont les citadins à la recherche d’un espace de stockage.

De ce fait, le marché de la cave est très dynamique. Pour preuve, selon les chiffres de la plate-forme de location en ligne Jestocke.com, sur les 6 premiers mois de 2023, l’offre de location de caves a bondi d’environ 24 % dans Paris intra-muros quand la demande a progressé, elle, de 8 %. Globalement, la surface moyenne louée à Paris est d’environ 8 m². Une surface qui atteint 10-12 m² dans les autres grandes métropoles françaises. Le tarif moyen de la location d’une cave à Paris se situe autour de 20 € par mois et par mètre carré. En région, ce prix s’établit à 13 € le mètre carré à Bordeaux, 12 € à Lille et 11 € à Lyon. Côté rendement annuel, un investisseur peut espérer gagner en moyenne entre 7 et 10 % brut. Bien évidemment, le rendement varie, là encore, selon la localisation. Quelques exemples : Paris offre un rendement de 10 % brut, Bordeaux de 8 %, Nantes de 7 % et Toulouse de 6 %.

Un ticket d’entrée accessible

Autre atout de cet investissement : son ticket d’entrée. En effet, un investisseur peut acquérir une cave dans une ville de taille moyenne avec un budget compris entre 2 000 et 3 800 € le mètre carré. Attention toutefois, ce prix peut être plus élevé selon la configuration du local. En effet, les critères suivants vont faire varier les prix :

– la localisation : plus le quartier est commerçant et peuplé, plus le prix d’une cave va augmenter ;

– l’état : une cave rénovée, sèche et sécurisée se vendra évidemment plus cher qu’une cave humide et qui ne ferme qu’avec un simple cadenas ;

– l’accès : une cave qui offre une possibilité de stationner à proximité va faire grimper les prix.

Peu de contraintes

Un investissement dans une cave possède un autre atout de taille : la simplicité. Contrairement à un bien immobilier classique, la location d’une cave ne demande pas d’y consacrer énormément de temps. Peu de visites à réaliser et peu d’échanges avec les locataires. En outre, le risque de dégradation d’une cave par un locataire est quasi inexistant, ce type d’espace n’étant pas meublé et ni aménagé (sol, peinture…). Seule la porte ou la serrure pourraient être endommagées, ce qui représente généralement un coût inférieur à 1 000 € (pour une porte blindée avec serrure). À noter également qu’une cave nécessite peu de travaux de rénovation et d’entretien. Après achat, si vous constatez que la cave est saine, il convient de la laisser en état. Par exemple, des murs en plâtre ou en ciment conviennent parfaitement et le sol en terre battue, s’il n’est pas humide, peut être conservé. Attention néanmoins, les objets ne pourront pas être stockés à même le sol. Lorsque des travaux, comme l’isolation, la ventilation ou l’étanchéité, sont à prévoir, il faudra compter environ 650 €/m² pour rénover une cave.

Où trouver une cave à vendre ?

Ce marché fonctionnant plutôt par le bouche-à-oreille, les agences immobilières y sont peu présentes. Le plus simple consiste à consulter les sites de petites annonces en ligne (Leboncoin, SeLoger…). Autre solution, rechercher et consulter les petites affiches chez les commerçants et dans les halls d’immeubles. Les ventes aux enchères sont également un moyen de trouver la perle rare.

Quelle fiscalité ?

Les revenus tirés de la location d’une cave entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Si le total des loyers perçus n’excède pas 15 000 €, le bailleur relève, en principe, du régime micro-foncier et doit mentionner le montant brut de ses recettes sur sa déclaration de revenus. Le montant de ses charges déductibles étant calculé de façon forfaitaire avec l’application d’un abattement de 30 %. Dans les autres cas, le bailleur est soumis au régime réel et il lui faut inscrire le détail du calcul de son revenu net foncier sur la déclaration spécifique n° 2044, puis le reporter sur sa déclaration de revenus.

À noter que le bailleur, qui est placé sous le régime micro-foncier, peut opter, s’il y a intérêt, pour le régime réel en déposant la déclaration n° 2044. Mais attention, cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez mettre en location. Vous vous posez sûrement la question de la formule à choisir : location nue ou meublée. Voici quelques éléments qui peuvent vous donner un aperçu des avantages de la location meublée.

Un régime juridique souple

Même si le régime juridique de la location meublée tend à se confondre de plus en plus avec celui de la location nue, on relève toutefois quelques différences entre les deux formules. Ainsi, lorsque le logement est loué meublé à titre de résidence principale, la durée du bail doit être d’un an minimum, reconductible tacitement (exception faite des baux de logements meublés loués aux étudiants, qui doivent être conclus pour une durée minimale de 9 mois seulement). Dans les autres cas (résidence secondaire…), les parties sont libres de choisir la durée qui leur convient. Comparativement, la réglementation en matière de location nue impose un bail d’une durée minimale de 3 ans.

Autre avantage de la location meublée, la souplesse concernant la reprise du logement. Le bailleur peut, en effet, « récupérer » son bien tous les ans avec un préavis de 3 mois, alors que dans le cas d’une location vide, il peut le faire seulement tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois.

Il faut mentionner également que, depuis la « loi Elan » du 23 novembre 2018, un nouveau type de bail a fait son apparition. Baptisé « bail mobilité », ce dernier a été pensé pour répondre aux besoins de logement temporaire des étudiants, des jeunes actifs, des personnes en CDD ou encore en mission. De ce fait, le bail mobilité, d’une durée allant de 1 à 10 mois, ne peut être ni renouvelé, ni reconduit. À l’échéance du bail, le locataire doit libérer les lieux. Toutefois, bailleur et locataire peuvent conclure un nouveau bail, mais celui-ci sera alors soumis aux règles de la location meublée ordinaire.

Une fiscalité avantageuse

Fiscalement, la location meublée est considérée par nature comme une activité commerciale. Ainsi, les personnes qui louent des logements meublés sont en principe imposées, au titre des revenus de cette activité, à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En raison des abattements et des amortissements, le régime meublé est globalement plus intéressant que celui du foncier ou du micro-foncier. Ainsi, si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, votre revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (micro-BIC).

Si votre activité de location dépasse ce plafond de 77 700 €, vous relevez du régime réel. Dans ce cadre, vous pourrez imputer vos déficits d’exploitation sur vos bénéfices réalisés au cours de l’année et les 10 années suivantes (régime LMNP).

Autre avantage, vous pourrez également pratiquer l’amortissement du bien immobilier, c’est-à-dire déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement qui correspond à la dépréciation du bien, c’est-à-dire à la perte de valeur estimée. Un amortissement qui est calculé généralement sur 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre (mobilier sur 5 ans, toiture sur 25 ans…). Ce régime permet aussi de déduire des charges pour leur montant réel (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Une rentabilité accrue

Du point de vue de la rentabilité, on observe généralement qu’une location meublée affiche, en moyenne, un loyer supérieur de 15 à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Néanmoins, le rendement brut du bien loué meublé doit être, comme en location nue, minoré de l’ensemble des charges que supporte le bailleur. On peut notamment citer la taxe foncière, les assurances, les frais d’agence en cas d’intermédiation, les charges de copropriété, les travaux de remise en état, le remplacement du mobilier… Un rendement meilleur, certes, à condition toutefois que le logement soit occupé régulièrement ! Pour tenter de diminuer la vacance locative, privilégiez autant que possible l’investissement dans un bien immobilier en centre-ville ou proche du centre-ville, et dans les grandes villes.

Les particularités du meublé de tourisme

De plus en plus de propriétaires pratiquent la location meublée touristique. La rentabilité de cette activité étant attractive. Mais avant de se lancer, un certain nombre de formalités doivent être accomplies.

Tout d’abord, le bailleur doit effectuer une déclaration auprès de la mairie où se situe le bien au moyen du formulaire n° 14004*03. En complément, dans certaines villes (plus de 200 000 habitants), il pourra également être nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage de votre logement. Une demande qui devra aussi être formulée à la mairie.

Autre formalité, dans les villes qui l’ont décidé par délibération du conseil municipal, vous devrez, comme pour une résidence principale, demander auprès de la mairie un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur toutes vos annonces de location.

Enfin, l’activité de location de meublé de tourisme nécessite également de demander une inscription au répertoire Sirene de l’Insee. Cette formalité est gratuite. Il faut adresser un formulaire spécifique (Cerfa n° 11921*05) au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. Cette démarche accomplie, un numéro Siret sera attribué au bailleur par l’Insee. Ce numéro sera à reporter sur la déclaration complémentaire de revenus.
À savoir également que, selon les villes, le bailleur devra collecter auprès de ses locataires une taxe de séjour qu’il devra reverser à la commune.

Attirer les candidats

Plus vous équiperez votre logement convenablement et plus vous attirerez l’intérêt des candidats à la location. Sans compter qu’un loyer fixé au-dessus du prix du marché sera, dans ce cas, plus facilement justifiable.

N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel pour échanger avec lui sur la meilleure façon de louer votre bien immobilier !

Un logement suffisamment meublé

Est qualifié de « meublé » un logement décent équipé d’un mobilier (en nombre et en qualité) suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Un décret précise d’ailleurs la liste de ces (11) éléments mobiliers obligatoires :
• de la literie, comprenant couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
• de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Les œuvres d’art peuvent, comme les autres biens, être exposées à différents risques (dégâts des eaux, vols, incendies…). C’est la raison pour laquelle tout collectionneur se doit de souscrire une assurance adaptée pour être, en cas de sinistre, indemnisé à hauteur de la valeur de ses biens. Zoom sur l’assurance des œuvres d’art.

Une assurance spécifique

Bien souvent, le premier réflexe des collectionneurs consiste à s’adresser à leur assureur habituel. Mais dans la plupart des cas, les œuvres d’art, compte tenu de leur grande valeur, ne sont pas ou peu couvertes par les assurances multirisques habitation. Ces contrats prévoient des plafonds d’indemnisation relativement bas et ne protègent pas de tous les sinistres.

Il est ainsi conseillé (à partir d’un patrimoine artistique d’une valeur de 5 000 €) de souscrire une police spécifique. Pour une couverture optimale, comptez au minimum 500 € de cotisation annuelle pour un patrimoine garanti jusqu’à 200 000 € et 1 000 € de cotisation entre 200 000 € et 500 000 €. Mais attention, sachez que pour accepter de vous couvrir, l’assureur pourra vous demander de mettre en place des mesures de protection (alarme, porte blindée, détecteurs de fumée, extincteurs…).

Quel contrat souscrire ?

Deux types de contrats peuvent vous être proposés : l’assurance en valeur déclarée ou en valeur agréée.

Dans la première formule, seuls les biens que vous aurez déclarés seront assurés. À l’aide d’une estimation de leur valeur, que vous aurez fournie à l’assureur, ce dernier déterminera le montant de votre prime d’assurance. À la survenance d’un sinistre, vous devrez lui fournir une preuve de l’existence, de la valeur et de l’authenticité du ou des bien(s) altéré(s). Dans ce cadre, l’intervention d’un expert sera nécessaire.

Dans la seconde formule, la valeur de vos biens est établie contractuellement avec l’assureur après expertise. Avantage de ce contrat, en cas de sinistre, vous êtes remboursé à la valeur fixée dès l’origine (sauf dépréciation) et vous n’avez pas à supporter la charge de la preuve.

Contrat haut de gamme

À partir de 250 000 € de patrimoine, certains assureurs proposent des contrats haut de gamme prévoyant la couverture (avec des garanties plus importantes) du logement, du mobilier « précieux » et des œuvres d’art. La cotisation se chiffre à 2 500 € par an minimum pour un capital assuré de 5 millions d’euros.