Selon les derniers chiffres de l’Insee, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires. Un chiffre qui a augmenté d’un million en l’espace de 35 ans. Ces logements de villégiature sont, eux aussi, évidemment soumis à la fiscalité. Tour d’horizon des principaux impôts qui s’appliquent à eux.

Une taxe d’habitation modulable

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui a conduit à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année en fonction de leur situation au 1^er janvier, quand bien même ils en seraient exonérés au titre de leur résidence principale.

Rappelons que la taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, en appliquant les taux votés par les collectivités locales.

Et attention, dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, la municipalité peut voter une majoration de la part de la cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration pouvant être comprise entre 5 et 60 %.

Plusieurs cas d’exonération de cette majoration sont toutefois prévus : obligation de résider dans un autre logement pour raisons professionnelles, hébergement durable dans un établissement de soins et non-occupation à titre principal du logement pour une cause étrangère à la volonté de son propriétaire.

Une taxe foncière supplémentaire

Le propriétaire d’une résidence secondaire est également redevable de la taxe foncière (au même titre que pour sa résidence principale). Rappelons que cette taxe s’applique aux locaux d’habitation, aux sols des bâtiments, aux parkings et aux terrains formant une dépendance indispensable et immédiate à ces constructions. Le mode de calcul de la taxe foncière associe, comme la taxe d’habitation, valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral constitue la base d’imposition de la taxe foncière : il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50 %. Et la valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année.

À noter que l’abattement forfaitaire de 50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Et les taux, appliqués à la base d’imposition pour calculer le montant de la taxe foncière, sont votés par les collectivités territoriales : communes, intercommunalités et départements.

Une plus-value imposée en cas de vente

Au moment de la vente d’une résidence principale, la plus-value résultant de cette vente est exonérée d’impôt. Une exonération qui ne s’applique pas lorsque la vente porte sur une résidence secondaire. Ainsi, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux aux taux respectifs de 19 % et 17,2 %.

Toutefois, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement dont le pourcentage varie en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention. Et pour les prélèvements sociaux, il faudra conserver le bien au moins 30 ans.

Le vendeur peut être également redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €. Cette surtaxe étant calculée en fonction d’un barème progressif.

Une hausse de l’assiette de l’IFI

En étant assujettie à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la possession d’une résidence secondaire va mécaniquement augmenter l’assiette de cet impôt. Étant précisé qu’il n’existe pas, comme pour une résidence principale, un abattement de 30 % à appliquer sur la valeur vénale du bien.

Rappelons que les contribuables, dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 million d’euros au 1^er janvier, sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière. Comme pour l’ISF en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’impôt sur la fortune immobilière et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente.

Une taxe sur les logements vacants

Si vous êtes propriétaire d’un logement non meublé vacant depuis au moins 1 an, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe n’étant applicable que dans les zones dites tendues ou dans les communes l’ayant prévue. Étant précisé que la TLV est calculée à partir de la valeur locative cadastrale de l’habitation.

Le statut juridique de l’entrepreneur individuel, c’est-à-dire dire de celui qui exerce son activité professionnelle en nom propre et non pas sous la forme d’une société, a fait l’objet d’une évolution majeure. En effet, une loi de février 2022 a créé un nouveau statut, unique et plus protecteur, pour les entrepreneurs individuels. Explications.

La séparation des patrimoines personnel et professionnel

Jusqu’alors, les entrepreneurs individuels, qu’ils soient commerçants, artisans, professionnels libéraux ou agriculteurs, disposaient d’un seul patrimoine. Conséquence, en cas de difficultés économiques, leurs biens personnels — hormis leur résidence principale qui est insaisissable de plein droit — étaient exposés aux poursuites de leurs créanciers professionnels.

Désormais, ils sont dotés de deux patrimoines, un professionnel et un personnel, le premier étant constitué des biens « utiles » à l’activité (fonds de commerce, artisanal ou agricole, marchandises, matériel et outillage, brevets d’invention, licences, marques, biens immobiliers…) et le second de tous les autres biens. Sachant que seul le patrimoine professionnel de l’entrepreneur peut être saisi par ses créanciers professionnels, son patrimoine personnel (résidence, actifs mobiliers, voiture…) étant, quant à lui, à l’abri des poursuites de ces derniers. En pratique, cette séparation des patrimoines s’opère automatiquement, sans formalité administrative à accomplir, ni information à donner aux créanciers.

Les exceptions au principe

Deux exceptions au principe de la séparation des patrimoines sont prévues. D’une part, le recouvrement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) dus par un entrepreneur individuel pourra s’effectuer tant sur son patrimoine professionnel que personnel. D’autre part, l’entrepreneur individuel pourra renoncer au bénéfice de cette séparation en faveur d’un créancier professionnel, en particulier d’un banquier, pour obtenir un crédit. Mais cette renonciation ne pourra porter que sur un engagement spécifique limité dans le temps et à un montant défini par le créancier.

Ce nouveau statut s’applique depuis le 15 mai 2022. Les entreprises individuelles créées depuis cette date y sont donc pleinement soumises. Pour celles qui existaient déjà au 15 mai 2022, la séparation des patrimoines professionnel et personnel ne s’applique qu’aux créances nouvelles nées à compter de cette date.

La disparition du statut d’EIRL

L’instauration du statut unique d’entrepreneur individuel a entraîné la disparition progressive du statut d’EIRL (entrepreneur individuel à responsabilité limitée). Ainsi, depuis le 16 février 2022, il est devenu impossible pour un entrepreneur individuel de choisir ce régime. Et depuis le 15 août 2022, les héritiers d’un EIRL décédé ne peuvent plus poursuivre l’activité professionnelle de ce dernier en reprenant le patrimoine qu’il avait affecté à cette activité. En revanche, le régime de l’EIRL continue à s’appliquer pour les entrepreneurs qui exerçaient leur activité sous ce statut à la date du 15 février 2022.

La transmission du patrimoine professionnel

Un dispositif est prévu pour permettre la transmission du patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel. Ainsi, lorsqu’un entrepreneur individuel souhaitera céder son activité à une autre personne (un successeur) ou à une société, il pourra lui transférer l’intégralité de son patrimoine professionnel, que ce soit par donation, vente ou apport en société, et ce sans avoir besoin de procéder à la liquidation de ce patrimoine. Ce transfert universel de patrimoine devra faire l’objet d’une publicité de façon à en informer les créanciers de l’entrepreneur individuel. Ces derniers pourront alors s’opposer au transfert.

Le transfert du patrimoine professionnel d’un entrepreneur individuel ne sera opposable aux tiers (en particulier aux créanciers) qu’à compter de cette publicité. En pratique, cette publicité devra prendre la forme d’un avis publié par l’entrepreneur individuel au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) au plus tard un mois après la réalisation du transfert. Cet avis devra indiquer notamment les nom et adresses des parties (l’entrepreneur individuel et le donataire, l’acheteur ou la société bénéficiaire de l’apport) et l’activité professionnelle exercée. Il devra être accompagné d’un état descriptif du patrimoine ainsi transféré tel qu’il résulte du dernier exercice comptable clos actualisé à la date du transfert.

Loi n° 2022-172 du 14 février 2022, JO du 15

En 2016, la France s’est dotée d’une législation consacrant l’état de mort numérique. Elle permet à toute personne d’organiser de son vivant l’avenir de ses données numériques personnelles. Des données qui peuvent avoir une valeur sentimentale mais aussi patrimoniale. Mais comment conserver et assurer la transmission de ces actifs à ses proches en cas de décès ?

Le recours au testament

Il est possible d’anticiper et de désigner les personnes qui auront vocation à recueillir, lors de la succession, les actifs numériques du défunt. Il peut s’agir, par exemple, d’une bibliothèque de films ou de livres, de cryptomonnaies, de NFT ou de noms de domaine. Après les avoir recensés (en n’oubliant pas de passer en revue les différents supports de sauvegarde comme les clouds, disques durs, clés USB, wallets (crypto et NFT), smartphones…), il convient de communiquer aux intéressés les différents identifiants de connexion nécessaires pour accéder à ces actifs ou à leurs plates-formes.

À noter que le testament est un des outils recommandés pour la conservation et la transmission de telles informations. Sa rédaction est libre et il est possible, outre la désignation des bénéficiaires, d’adjoindre un véritable mode d’emploi. Ce qui n’est pas superflu lorsque l’on manipule des cryptomonnaies ou des NFT. De plus, ce testament pourra être enregistré au fichier central des dispositions de dernières volontés. Fichier qui centralise les informations relatives aux testaments reçus par les notaires.

Des plates-formes spécialisées

Certaines plates-formes proposent leurs services pour aider leurs clients à recenser et transmettre leur patrimoine numérique à leurs proches. Concrètement, la personne crée un compte (avec abonnement) puis renseigne ses informations. Elle peut recenser, au sein de son coffre-fort numérique, son patrimoine « traditionnel » (biens immobiliers et mobiliers…) ainsi que son patrimoine numérique ou ses souvenirs. Étape suivante, elle définit les bénéficiaires ainsi que les informations auxquelles ils auront accès au moment voulu. Enfin, elle partage ses informations avec son notaire qui pourra en prendre connaissance au moment de sa succession.

L’avenir des comptes numériques

Dans un testament ou via une plate-forme, toute personne peut donner des directives concernant l’avenir de ses comptes en ligne après son décès. Il est possible d’opter pour la suppression, la conservation en compte commémoratif ou la transmission directe de n’importe quel compte numérique (réseaux sociaux notamment).

La disparition du Pinel est bel et bien actée ! Lors de la récente présentation du plan logement, les pouvoirs publics ont souligné qu’il ne sera plus possible de bénéficier de ce dispositif au-delà du 31 décembre 2024. Étant précisé qu’aucun autre dispositif comparable ne viendra le remplacer. Les investisseurs qui souhaitent profiter des avantages de ce dispositif de faveur ont donc encore un an et demi pour sauter le pas. L’occasion de rappeler les règles du dispositif Pinel.

L’objet du dispositif

Le dispositif Pinel permet aux particuliers qui acquièrent ou qui font construire, jusqu’au 31 décembre 2024, dans certaines zones tendues, des logements neufs ou assimilés afin de les louer (nus) de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction d’impôt sur le revenu. Son taux variant selon la durée de l’engagement de location choisie par l’investisseur.

Les biens concernés

Depuis le 1^er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Concrètement, sont éligibles au dispositif Pinel :
– les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
– les logements que vous faites construire ;
– les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation ;
– les locaux transformés en logements d’habitation ;
– les logements anciens situés dans certaines communes qui font l’objet de travaux d’amélioration.

Les avantages fiscaux

En contrepartie d’un engagement de location, l’investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Une réduction dont le taux dépend de la durée de cet engagement : au moins 6 ou 9 ans. Étant précisé qu’à l’issue de cette période d’engagement de location initiale, il est possible de proroger pour une ou deux périodes de 3 ans, sans que la durée de l’engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt puissent dépasser 12 ans (v. tableau ci-dessous).

À noter que les logements qui respectent certains critères (conditions en termes de performance énergétique, d’usage et de confort notamment) permettent aux investisseurs de bénéficier de taux de réduction plus élevés. Dans ce cas, on parle de Pinel+.

Autre particularité, la réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5 500 € par m², sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €. Et attention, la surface à prendre en compte pour le calcul de ce plafond s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (caves, balcons, remises…), dans la limite de 8 m² par logement et à l’exclusion des garages.

Autre précision, les investissements afférents à des logements situés dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) et les collectivités d’outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna) ouvrent également droit au bénéfice de l’avantage fiscal. Certaines conditions liées au dispositif Pinel étant spécifiques à la localisation.

Les conditions de location à respecter

D’autres conditions sont prévues par le dispositif. L’investisseur doit louer le bien immobilier à des locataires dont les revenus doivent être inférieurs à un plafond. L’objectif : permettre aux ménages modestes d’accéder au parc locatif. Par exemple, dans la zone A bis (globalement les communes d’Île-de-France), les ressources annuelles pour une personne seule ne doivent pas dépasser 41 855 € pour les baux conclus ou renouvelés en 2023.

Par ailleurs, l’investisseur doit s’engager à ce que le montant des loyers, charges non comprises, ne soit pas supérieur à un plafond mensuel par m². Ce dernier variant, là encore, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement (pour 2023, zone A bis : 18,25 €/m², zone A : 13,56 €/m², zone B1 : 10,93 €/m², zone B2 : 9,50 €/m²).

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier via ce dispositif de faveur, n’hésitez pas à nous contacter. Notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner.

Tombés dans l’oubli en raison de leur faible rendement, les comptes à terme (CAT) reviennent sur le devant de la scène grâce à la remontée des taux d’intérêt. Présentation.

Qu’est-ce qu’un compte à terme ?

Le compte à terme est un produit financier sur lequel les fonds sont bloqués pendant une période définie contre une rémunération fixée au départ. Généralement, les établissements bancaires proposent soit des contrats à durée très courte (1 mois, 3 mois, 6 mois…), soit des contrats pouvant aller de 2 ans jusqu’à 8 ans. Sachant que plus la durée du contrat est longue et plus le taux d’intérêt est important.

À l’ouverture, l’épargnant ne peut réaliser qu’un versement unique dont le montant minimal varie selon l’établissement. Pour un versement complémentaire, l’ouverture d’un autre compte à terme est nécessaire. Sachant qu’il n’existe pas de limite quant au nombre de comptes à terme détenus.

Et sauf exception, les intérêts générés par le contrat sont versés à l’échéance. Autre caractéristique, les établissements bancaires ne prévoient, en principe, pas de plafond pour ce type de produit.

Une solution temporaire

Ce produit d’épargne peut intéresser notamment un épargnant recevant une rentrée d’argent exceptionnelle (vente d’un bien immobilier, capitaux issus d’un héritage) et qui n’a pas forcément défini un projet de réinvestissement de la somme à terme. Il peut également venir en complément lorsque les plafonds de l’épargne réglementée sont atteints. Des produits réglementés qu’il convient, rappelons-le, de cantonner à son épargne de précaution.

Plusieurs offres de comptes à terme sont disponibles. Par exemple, une grande banque en ligne propose actuellement un compte à terme avec une rémunération brute de 3 % sur 12 mois. Un taux qui reste toutefois très en dessous du taux d’érosion monétaire compte tenu de l’inflation actuelle.

Autre inconvénient, si le souscripteur récupère les capitaux placés avant la date d’échéance prévue, aucun intérêt ne sera versé.

Une rémunération soumise à la fiscalité

Les taux d’intérêt offerts par les comptes à terme peuvent être attractifs. Mais attention, les rendements sont annoncés bruts. Il faut donc tenir compte de la fiscalité applicable pour obtenir le rendement net. Ainsi, les intérêts des comptes à terme sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Les épargnants peuvent toutefois renoncer au PFU de 30 % et soumettre les intérêts générés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Un choix qui peut se révéler plus avantageux dans certains cas.

À noter que l’option pour le barème de l’impôt sur le revenu doit s’opérer directement dans la déclaration de revenus.

Des taux fixes et des taux progressifs

La plupart des comptes à terme proposés sont des produits à taux fixe. Le taux qui s’applique aux capitaux versés est donc le même jusqu’à l’échéance.

Mais il existe également des comptes à terme à taux progressif. Ces derniers proposent une rémunération qui progresse avec le temps selon une échelle de taux d’intérêts définis dès la souscription du contrat (par exemple : 2 % la 1^re année, 2,50 % la 2^e, 3 % la 3^e…).

Cette formule d’épargne est souscrite, le plus souvent, pour une période comprise entre 2 et 10 ans, avec, le cas échéant, la possibilité de renouveler son contrat. Les intérêts sont versés selon la périodicité déterminée au départ (mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle) et sont, en principe, réinvestis dans le compte à terme, ce qui signifie que ces derniers produisent eux-mêmes des intérêts.

Globalement, un compte à terme, qu’il soit à taux fixe ou progressif, est un placement d’attente et de court terme. Il permet de faire « travailler » un capital avant de trouver une véritable opportunité d’investissement. Sachant que les placements à moyen ou long terme ont davantage de chances de générer une rentabilité supérieure à celles des CAT.

Si vous souhaitez faire fructifier un capital ou l’utiliser pour un projet particulier (immobilier, préparation à la retraite…), contactez votre conseil habituel pour vous accompagner dans vos démarches.

Et même des taux variables !

Certains comptes à terme peuvent être à taux variables. Dans ce cadre, leur rémunération est indexée à un taux de marché ou à un indice de référence comme l’Euribor. Compte tenu de la particularité de cette formule, la banque est tenue de vous informer périodiquement de la situation de votre placement.

En France, le financement des PME et des ETI passe presque exclusivement par le système bancaire. Pourtant, les épargnants peuvent aussi apporter leur concours au financement de ces entreprises (on parle de « private equity » ou de capital-investissement). Voici quelques dispositifs qui peuvent être choisis dans ce but.

Les fonds de capital-investissement

Premier dispositif : les parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou de fonds d’investissement de proximité (FIP). Ces fonds ont vocation à prendre des participations en capital de PME européennes. Étant précisé qu’une partie de l’actif des FCPI est investie en titres de sociétés innovantes non cotées en Bourse, tandis qu’une partie de l’actif des FIP est investie dans des PME régionales.

L’objectif pour l’investisseur est de réaliser à terme une plus-value lors de la vente de ses parts. Sachant que, le plus souvent, il n’y a pas de distribution de revenus pendant la phase d’investissement. Avantage de ces fonds, lorsque les parts sont détenues depuis au moins 5 ans, les produits et les plus-values réalisés lors de la cession ou du rachat sont exonérés d’impôt sur le revenu. De plus, les souscriptions aux FCPI et FIP ouvrent droit chacune à une réduction d’impôt sur le revenu.

Le crowdfunding

En butte à des modèles de financement traditionnels trop rigides, de plus en plus d’entreprises se tournent vers le crowdfunding. Cette technique consiste à mettre en relation, via une plate-forme internet, un entrepreneur à la recherche des fonds nécessaires au démarrage de son activité ou au lancement d’un projet et un épargnant souhaitant investir en direct. En choisissant le « crowdequity » (crowdfunding en fonds propres), l’épargnant devient copropriétaire de l’entreprise dans laquelle il investit. En échange de sa contribution pécuniaire, il reçoit des actions ou des parts de la société. Il perçoit ainsi des dividendes et, le cas échéant, le produit des plus-values réalisées lors de la vente de ses titres. Pour encourager ce type d’initiative, ces opérations sont également éligibles aux réductions d’impôt sur le revenu.

Devenir « business angel »

Le business angel est un particulier qui investit une partie de son patrimoine (dans l’espoir de réaliser une plus-value) dans le capital d’entreprises dites innovantes présentant un fort potentiel de croissance. Mais pas seulement ! Il met également ses compétences, son expérience, son carnet d’adresses ainsi qu’une partie de son temps à la disposition des entrepreneurs qu’il soutient. Il agit donc comme un véritable accompagnateur de l’entreprise à chaque étape du projet.

Le business angel peut apporter son aide dans tous les secteurs d’activités, pour peu qu’il développe certaines affinités avec l’entrepreneur et ait une bonne impression générale du projet. À noter d’ailleurs qu’il se gardera bien de devenir majoritaire au capital de la société pour laisser une plus grande autonomie au dirigeant.

Un business angel investit généralement de 5 000 € à 200 000 € (en moyenne 40 000 € par an) par entreprise, sachant qu’il lui est possible d’être « à la tête » de plusieurs projets simultanément. Sous certaines conditions, il peut, là encore, profiter d’avantages fiscaux venant réduire son impôt sur le revenu.

En France, de nombreux réseaux de business angels se sont développés. Ils permettent notamment de guider et de conseiller les nouveaux arrivants et de leur proposer des projets à soutenir.

Les incitations fiscales

Pour attirer les investisseurs, les pouvoirs publics ont mis en place des avantages fiscaux. Ainsi, le dispositif « Madelin » permet aux personnes qui investissent au capital de PME ou qui souscrivent des parts de FCPI ou de FIP de bénéficier, dans la limite d’un certain plafond (50 000 € pour les contribuables célibataires, veufs ou divorcés et 100 000 € pour les contribuables mariés ou pacsés, soumis à une imposition commune), d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de cette réduction étant fixé à 25 % pour les versements effectués du 12 mars 2023 au 31 décembre 2023, et de 18 % pour les versements de début d’année.

Lorsque vous prévoyez d’acquérir un bien immobilier, vous risquez de vous focaliser sur le seul prix affiché sur la vitrine de l’agence immobilière. Or, d’autres frais doivent être pris en compte pour se faire une idée plus ou moins précise du budget que vous devrez allouer à cette opération…

Les frais d’agence

Lorsque le vendeur fait appel aux services d’un agent immobilier pour promouvoir la vente de son logement, il s’engage à verser à ce dernier des frais d’agence.

En pratique, c’est l’acquéreur qui devra mettre la main à la poche. Le plus souvent, les frais d’agence sont intégrés dans le prix de vente (on parle de prix de vente FAI). Si ce n’est pas le cas, le montant des frais d’agence est indiqué dans l’annonce immobilière, en pourcentage du prix de vente. Prévoyez de rallonger votre budget de 3 à 7 % du prix de vente.

Les frais liés au dossier de financement

Le plus souvent, l’acquéreur doit obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque pour financer son opération. Dans ce cadre, des frais sont, là encore, à prévoir.

Outre le remboursement du capital, des intérêts et de l’assurance-emprunteur, il faut aussi prendre en compte les frais de dossier. Ces derniers, représentant jusqu’à 1 % du montant total du prêt, sont facturés par l’établissement bancaire pour le temps passé à constituer et à étudier le dossier de prêt.

Autres frais liés au crédit immobilier : la constitution d’une garantie. Pour pouvoir faire face à d’éventuels impayés, les banques prennent des garanties sur les biens financés. Différents types de sûretés peuvent être mises en œuvre : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et le contrat de cautionnement.

Selon la garantie choisie, des frais peuvent être dus. En effet, pour qu’elles soient pleinement efficaces, ces garanties de prêt immobilier doivent être instrumentées dans un acte notarié puis enregistrées auprès de l’administration fiscale (au service de la publicité foncière). Le coût de ces formalités peut être estimé en moyenne à 2 % de la somme empruntée.

Sans oublier que si vous faites appel à un courtier pour obtenir un prêt (ce qui peut être très utile pour obtenir un bon taux d’intérêt), ses services ont un prix.

Comptez environ un forfait de 1 000 € ou 1 % du montant emprunté.

Les frais de notaire

Au moment de la signature de l’acte de vente définitif, vous serez redevable des fameux « frais de notaire ». Sachez que la plus grande part de ces frais correspond aux « droits de mutation ». Des taxes qui sont collectées par le notaire chargé de la vente et reversées aux pouvoirs publics. Le reliquat correspondant à la rémunération du notaire.

Comptez entre 2 et 3 % du prix du logement pour une construction neuve et 7 à 8 % pour un bien ancien.

Les impôts locaux

Avant d’acquérir un bien immobilier, il peut être opportun de se renseigner sur la fiscalité locale. Bien que la taxe d’habitation sur les résidences principales ait disparu, la taxe foncière subsiste.

En fonction de la situation géographique, la note peut être plus ou moins salée. Et tout laisse présager que le montant de cette taxe va continuer à progresser dans les années à venir. Par exemple, selon les derniers chiffres de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), le montant de la taxe foncière a bondi de 4,7 % en 2022 dans les 200 villes les plus peuplées de France.

À noter qu’au moment de la signature définitive de l’acte de vente, le notaire va opérer une répartition de la taxe foncière de l’année entre le vendeur et l’acquéreur. C’est donc le vendeur qui supportera le montant de la taxe foncière dû entre le 1^er janvier et le jour de la vente et l’acquéreur le montant dû entre le jour de la vente et le 31 décembre.

Les charges de copropriété

En tant que nouveau propriétaire d’un appartement, vous devrez vous acquitter des charges dites de copropriété. Ces charges servent à financer, par exemple, l’entretien et la gestion des parties communes de l’immeuble (espaces verts, gardiennage, ménage, ascenseur…). Leur montant est calculé selon les tantièmes que le propriétaire détient dans la copropriété (eux-mêmes calculés notamment en fonction de la superficie du lot de copropriété).

Avant de s’engager à acheter un appartement, il est également conseillé de s’informer sur les éventuels gros travaux (typiquement un ravalement de façade, un remplacement de toiture…) votés ou programmés. Ce genre de travaux peut représenter des sommes importantes. Et chaque copropriétaire doit contribuer. Pour connaître l’état de la copropriété et des dépenses à venir, il convient de consulter les trois derniers PV de l’assemblée générale des copropriétaires.

Vous avez reçu des donations de sommes de la part de vos parents ? Si vous ne souhaitez pas que cet argent « tombe » dans le patrimoine commun que vous avez constitué avec votre époux, vous devez prendre certaines précautions. Explications.

Une présomption de communauté

Lorsqu’un couple se marie sans avoir fait rédiger un contrat de mariage par un notaire, il se place, par défaut, sous le régime matrimonial de la communauté de biens réduite aux acquêts.

Dans ce cadre, on distingue trois masses de biens : les biens communs et les biens propres de chacun des époux. Étant précisé que les biens communs correspondent à ceux acquis par les époux, ensemble ou séparément, durant le mariage, et les biens propres à ceux que chaque époux a acquis avant le mariage ou reçus par donation ou en héritage avant ou pendant le mariage (maison, voiture, somme d’argent…). Mais attention, si un époux n’est pas en mesure de prouver le caractère propre d’un bien, notamment dans le cadre d’une opération patrimoniale, une présomption de communauté s’applique. En clair, la loi considère alors que ce bien fait partie de la masse commune des époux.

Conserver le caractère propre d’un bien

Pour conserver le caractère propre des sommes d’argent reçues par donation, il convient de réaliser une déclaration d’emploi. Une déclaration à souscrire lorsqu’un époux utilise des fonds propres pour les investir dans l’acquisition d’un bien. Elle lui permet d’attester qu’il en est le seul propriétaire.

Pour que cette déclaration soit effective, le notaire doit indiquer, dans l’acte d’acquisition du bien, l’origine des fonds utilisés (deniers propres ou provenant de la vente d’un bien propre – dans ce dernier cas, on parle de « remploi ») et mentionner la volonté de l’époux de faire du bien acquis un bien propre. À noter que le conjoint ne peut pas s’opposer à cette déclaration. Toutefois, il peut en contester la validité en démontrant, par exemple, que les fonds employés appartenaient à la communauté.

Il faut savoir également qu’à défaut de déclaration d’emploi dans un acte d’acquisition, l’époux peut, avec l’accord de l’autre, en souscrire une a posteriori. Une déclaration qui peut être réalisée jusqu’à la dissolution de la communauté.

Quel que soit son âge, chacun peut avoir des projets à financer. Mais passé 50 ans, l’obtention d’un prêt immobilier peut être plus compliquée, notamment en raison de l’assurance-emprunteur. Explications.

La barrière de l’âge

Lorsqu’un particulier approche de l’âge de la retraite, il est plus difficile d’obtenir un prêt immobilier. En effet, la retraite signifie le plus souvent une baisse de revenus. Or, le niveau de revenus est évidemment un élément regardé de près par les banques. À noter également que l’âge de l’emprunteur va avoir une incidence sur la durée de remboursement. Un établissement bancaire considère qu’il est plus risqué d’accorder un crédit de longue durée à un senior aux revenus fixes qu’à un jeune actif dont la rémunération est amenée à évoluer.

Autre difficulté, en prenant de l’âge, les risques de santé vont croissant. Effet immédiat, lorsqu’un « senior » demande un financement auprès d’une banque, cette dernière peut lui opposer un refus ou, dans le cas où elle accepte, proposer un coût d’assurance très élevé (avec d’éventuelles exclusions de garanties). Une situation qui conduit, dans le contexte actuel (remontée des taux d’intérêts et niveau bas des taux d’usure), à exclure les seniors.

Pour tenter de contourner ces problématiques, une solution peut consister à améliorer son dossier en se tournant vers une assurance-emprunteur sur-mesure. En effet, un emprunteur n’est en rien obligé de souscrire l’assurance de la banque. Il peut s’adresser à un assureur qui lui proposera un contrat avec des garanties au moins équivalentes et à un tarif qui pourra être plus faible. Une assurance-emprunteur que le banquier ne pourra pas refuser.

S’assurer avec des risques de santé

La convention Aeras

Pour les personnes dont l’état de santé ne permet pas d’obtenir une assurance-emprunteur aux conditions standard du contrat (sans majoration de tarif ou exclusion de garanties), les pouvoirs publics et les professionnels du secteur ont mis en place la convention Aeras. Cette dernière vise à faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt aux personnes présentant un risque aggravé de santé du fait d’une maladie ou d’un handicap.

Dans le cadre de cette convention (qui s’applique automatiquement), l’assureur doit notamment appliquer le droit à l’oubli et une grille de référence. Cette dernière liste certaines maladies que l’emprunteur doit déclarer lors de la demande d’assurance, mais pour lesquelles l’assureur n’a pas le droit d’appliquer une surprime ou une exclusion de garantie. Elle liste également les maladies que l’emprunteur doit déclarer lors de la demande d’assurance, et pour lesquelles l’assureur peut réclamer une surprime, imposer des limitations de garantie ou encore soumettre la proposition du contrat d’assurance à certaines conditions.

Droit à l’oubli renforcé

Grâce à la loi « Lemoine » du 28 février 2022, le questionnaire médical est supprimé depuis le 1^er juin 2022. Ce document, adressé par l’assureur à l’emprunteur, a pour but d’évaluer le risque de survenue d’un des sinistres garantis par le contrat. Ainsi, depuis cette date, ce questionnaire n’est plus à fournir dès lors que le montant du crédit immobilier est inférieur à 200 000 € par emprunteur et qu’il sera remboursé avant le 60^e anniversaire de l’emprunteur.

Autre apport de cette loi, le droit à l’oubli est renforcé. Rappelons que le droit à l’oubli est un dispositif qui permet aux anciens malades atteints notamment de certains cancers de ne plus avoir à indiquer à une compagnie d’assurance leurs antécédents médicaux lorsqu’ils souscrivent une assurance-emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi « Lemoine », pour bénéficier du droit à l’oubli, le protocole thérapeutique des anciens malades du cancer devait avoir pris fin (et sans rechute constatée) depuis plus de :
– 5 ans pour les cancers diagnostiqués avant l’âge de 21 ans ;
– 10 ans pour les cancers diagnostiqués après l’âge de 21 ans.

Désormais, le droit à l’oubli est fixé à 5 ans pour tous les cancers. Et il n’y a plus de distinction selon l’âge auquel le cancer a été diagnostiqué. Une mesure qui s’applique depuis le 1^er mars 2022.

Si vous avez des enfants ou des petits-enfants, vous vous êtes certainement déjà posé la question de la transmission de votre patrimoine. Une question sérieuse, car les incidences civiles et fiscales qui découlent de cette transmission peuvent être d’importance. Pour vous aider dans votre démarche de préparation à la transmission, voici un aperçu des solutions que vous pouvez mettre en place.

L’enjeu de l’anticipation

Si vous n’avez pas pris de dispositions pour organiser la transmission de vos biens, c’est la loi qui s’en chargera. En effet, le Code civil prévoit des règles de répartition du patrimoine lors de l’ouverture d’une succession. Des règles qui peuvent ne pas vous convenir.

Entamer une démarche de préparation présente plusieurs avantages. Tout d’abord, c’est vous qui organisez et arbitrez l’affectation de vos différents biens entre vos héritiers, dans le respect du principe de la réserve héréditaire, tout en prenant en considération la situation personnelle de chacun d’entre eux.

En outre, vous évitez la naissance d’une indivision post-successorale qui peut, et c’est souvent le cas, aboutir à des conflits.

Autre avantage : anticiper vous permet de commencer à transmettre vos biens tout en gardant le contrôle, voire la jouissance de ces derniers jusqu’à votre décès (réserve d’usufruit, par exemple). En choisissant la formule qui vous convient, vous pouvez vous dessaisir de certains biens sans vous mettre en difficulté pour vos vieux jours.

Enfin, anticiper la transmission vous offre également la possibilité d’optimiser le coût fiscal de l’opération (par le jeu des abattements fiscaux).

Les solutions à votre disposition

Consentir des donations

Le premier outil à utiliser lorsqu’on souhaite préparer la transmission de son patrimoine est la donation. Réalisée du vivant du donateur, elle permet de transférer la propriété d’un bien à la personne de son choix, appelée le donataire. Étant précisé qu’une fois transmis, le bien ne peut plus être repris par le donateur.

Vous pouvez donner tout type de bien, comme un bien mobilier ou immobilier (une voiture, un appartement…) ou encore des sommes d’argent.

Avantage de la formule : il est possible de bénéficier d’abattements (dont le montant dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire) qui vont venir réduire la facture fiscale des droits de donation.

À noter qu’il est possible également de transmettre (notamment par donation) seulement la nue-propriété d’un bien et de s’en réserver l’usufruit. Ce dernier permettant à son titulaire de jouir d’un droit d’usage et d’un droit aux revenus. Cela se matérialise soit par une utilisation personnelle du bien, par exemple habiter un appartement, soit par la perception des loyers du bien mis en location.

Ce démembrement de propriété permet également d’optimiser la fiscalité puisque les droits de donation seront calculés non pas sur la valeur totale du bien transmis, mais sur la seule valeur de la nue-propriété, cette valeur étant calculée en fonction de l’âge du donateur.

Rédiger un testament

Si vous souhaitez vous organiser tout en gardant la possibilité de changer d’avis à tout moment, vous pouvez rédiger un testament. Vous pouvez le faire seul, mais il est conseillé de vous faire aider par un notaire.

N’oubliez pas que certains éléments sont indispensables pour que le testament que vous rédigerez soit valable. Il doit avoir été écrit en entier, daté et signé de votre main.

Par ailleurs, pour être sûr qu’il soit conservé dans de bonnes conditions et révélé au moment opportun, il convient de le déposer auprès d’un notaire afin qu’il l’inscrive au « fichier central des dispositions de dernières volontés ». Un fichier qui centralise les informations relatives à l’existence et au lieu de dépôt des testaments reçus par les notaires. À noter que, si vous n’êtes pas marié, le testament est nécessaire pour pouvoir transmettre vos biens à votre partenaire ou à votre concubin. Car la loi ne leur attribue aucun droit puisqu’ils ne sont pas vos héritiers.

Adapter son régime matrimonial

Changer de régime matrimonial est un moyen d’améliorer les droits successoraux du conjoint survivant. Par exemple, l’adoption d’un régime communautaire assurera, en principe, la propriété commune de tous les biens appartenant aux époux. Ainsi, au décès de son époux, le conjoint survivant recueillera d’emblée la moitié des biens communs au titre de la liquidation du régime matrimonial. Et si les époux ont adopté une communauté universelle, c’est la totalité des biens communs qu’il recueillera.

Il est également possible d’aménager son contrat de mariage en y insérant certaines clauses, comme la clause de préciput. Cette dernière offre la possibilité au conjoint survivant de prélever sur la communauté, sans indemnité, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait normalement eu droit.

Autre outil incontournable : la donation entre époux. Ce contrat, adossé à un régime communautaire, permet d’augmenter, dans certaines limites, la part d’héritage du conjoint survivant.

Pour rappel, avec la mise en place de cet outil, le conjoint survivant recueille, à son choix :
– la moitié (en présence d’un seul enfant), le tiers (en présence de deux enfants), ou le quart en pleine propriété (en présence de trois enfants ou plus) des biens de la succession ;
– la totalité des biens en usufruit ;
– ou un quart des biens en pleine propriété et les trois autres quarts en usufruit.

Principal intérêt de la donation entre époux : elle permet un panachage des droits en pleine propriété et en usufruit, ce que la loi ne prévoit pas.

Vous l’aurez compris, la transmission de patrimoine est un vaste sujet qu’il ne faut pas prendre à la légère. Un sujet qui mérite de s’y attarder afin de trouver les solutions juridiques et fiscales appropriées à votre situation et à vos objectifs. N’hésitez pas à nous contacter.

Réserve héréditaire et quotité disponible

Une fraction du patrimoine du défunt, appelée réserve héréditaire, doit, en principe, revenir à ses plus proches héritiers (par exemple, les enfants pour un père ou une mère).

La part restante de l’héritage, appelée quotité disponible, peut être librement attribuée à d’autres personnes, membres de la famille ou non, par donation ou testament. Sachant qu’à défaut d’attribution, cette quotité disponible est répartie entre les héritiers.

Avez-vous pensé à l’assurance-vie ?

L’assurance-vie est un outil fréquemment utilisé pour gratifier ses proches. En effet, grâce à sa clause bénéficiaire, le souscripteur peut désigner nommément les personnes qui auront vocation à recevoir les capitaux en cas de décès. Un outil d’autant plus intéressant qu’il bénéficie d’un cadre fiscal avantageux en cas de transmission par décès.

Vous êtes propriétaire d’un logement ancien que vous louez ou vous envisagez d’investir dans la pierre. En raison de son âge, votre logement, ou celui que vous ciblez, peut afficher une consommation d’énergie excessive. Pour rester dans « les normes », il peut être opportun de réaliser des travaux de rénovation énergétique et de créer ainsi du déficit foncier.

Le déficit foncier, c’est quoi ?

Fiscalement, le bailleur qui loue des locaux nus déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque les revenus fonciers sont soumis à un régime réel, le bailleur peut déduire certaines charges qu’il a supportées pour la location de ses biens. En pratique, après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur le revenu global. Plus précisément, le déficit foncier, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), subi au cours d’une année d’imposition s’impute sur le revenu global du bailleur, dans la limite annuelle de 10 700 €. À ce titre, afin de lutter contre les passoires thermiques, les pouvoirs publics viennent de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers en le portant à 21 400 €, à condition toutefois de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Quel intérêt ?

Depuis le 1^er janvier 2023, il n’est plus possible de louer certains logements énergivores (affichant un DPE de classe G) et consommant plus de 450 kilowattheures (kWh) d’énergie par m² et par an. Une mesure qui ne s’applique qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date. Mais en 2025, tous les logements notés G seront concernés par cette interdiction de location. Les logements classés F le seront en 2028 et, enfin, les logements notés E en 2034.

En fonction de la « notation » de votre logement au DPE, vous avez tout intérêt à profiter du dispositif pour remettre votre bien à niveau afin de pouvoir continuer à le louer. Le dispositif est également intéressant pour les investisseurs qui souhaitent acquérir une passoire thermique à moindre coût.

Quelles conditions ?

Seules sont éligibles au dispositif les dépenses déductibles des revenus fonciers. En sont donc exclues, notamment, les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement. Par ailleurs, pour bénéficier du doublement du plafond, le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025.

L’Autorité des marchés financiers (AMF) dresse chaque année le même constat : les escroqueries aux placements financiers pullulent. Et les chiffres sont édifiants : le préjudice subi par les victimes d’escroqueries financières en France est estimé à environ 500 M€ par an. Afin de vous éviter certaines déconvenues, voici un rapide aperçu des arnaques du moment.

Investissement durable

Véritable tendance ces dernières années, l’investissement durable attire de plus en plus d’épargnants. Pour mieux piéger ses victimes, l’aigrefin va évidemment proposer des offres en adéquation avec les envies du moment. Ainsi, l’AMF a pu identifier de nombreuses arnaques proposant d’investir dans des écoparkings avec bornes de recharge électrique, dans des centrales photovoltaïques installées en Espagne, au Portugal ou en France, ou encore dans des livrets thématiques.

L’AMF souligne que ces offres s’appuient généralement sur l’usurpation d’identité de groupes connus du secteur de l’énergie ou de la grande distribution, mais aussi de professionnels de la finance. Pour inciter les victimes à souscrire ces offres, les fausses brochures commerciales promettent notamment des taux de rendement élevés (de 6 à 12 % par an).

En pratique, les victimes sont démarchées par mail ou par téléphone après avoir communiqué leurs coordonnées dans un formulaire de contact sur internet. Bien évidemment, peu de temps après avoir effectué des virements, les victimes ne parviennent plus à joindre les faux conseillers, ni à récupérer leurs fonds. L’AMF estime que les épargnants qui ont été victimes de ce type d’offres frauduleuses ont perdu en moyenne 70 000 €.

Forex et cryptomonnaie

Après une période d’accalmie, les arnaques liées au marché du Forex (« Foreign exchange ») font malheureusement leur retour (et s’intensifient !) depuis 2020. Rappelons que le Forex est un marché sur lequel s’échangent des devises. Contrairement aux marchés boursiers traditionnels, le Forex n’est pas une place financière organisant la cotation des devises via un carnet d’ordres. Dans ce cadre particulier, les échanges se font de gré à gré, c’est-à-dire directement entre les intervenants, à un prix et à des conditions qu’ils déterminent. En pratique, « trader » sur ce marché revient à spéculer sur la valeur des devises en tentant de prédire l’évolution de l’une d’elles par rapport à une autre (comme l’euro/dollar). Si la « prédiction » se révèle exacte, le trader empoche une plus-value. Au fil des ans, les autorités ont pu repérer les modes opératoires des escrocs. Ainsi, par exemple, une technique consiste à démarcher, par téléphone ou par internet, un particulier et à lui proposer de tester le marché du Forex. À grand renfort de courbes et de diagrammes, l’épargnant va pouvoir visualiser, sur son compte personnel du site internet de l’escroc, que sa mise « test » d’un faible montant a bien évidemment fructifié. L’escroc profite ainsi de l’occasion pour l’inciter fortement à investir beaucoup plus, en lui faisant miroiter une rentabilité exceptionnelle. Mais au bout du compte, lorsque la victime estime avoir suffisamment investi et souhaite récupérer tout ou partie des capitaux et des plus-values, l’escroc est aux abonnés absents. Et la victime ne reverra plus jamais son argent. La perte moyenne par victime est estimée à 38 000 €.

Autre actif visé par les escrocs : les cryptomonnaies. Médiatisées pour leurs valorisations spectaculaires, les cryptomonnaies font de nombreuses victimes. Le procédé pour les piéger est très similaire à celui utilisé pour le Forex. Sur ce type d’offres frauduleuses, le montant est un peu moins élevé : 20 000 € de préjudice, en moyenne.

Investir aux États-Unis

Faire fortune au pays de l’Oncle Sam grâce à l’immobilier : l’offre est alléchante… Cette dernière escroquerie, élaborée outre-Atlantique, cible spécifiquement les Français. Le principe ? Des escrocs proposent, via leur plate-forme, de se constituer un patrimoine immobilier et/ou de percevoir un rendement locatif (de 21 à 25 % !) en participant à des levées de fonds pour financer l’acquisition de biens immobiliers. Cette arnaque, qui inquiète les autorités américaines et françaises, est bien rodée. Comme le souligne l’AMF, la communication commerciale évoque une simple opération immobilière.

Toutefois, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien, mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet. Ils ont apporté leur argent à cette dernière pour acheter l’immeuble dont elle devient propriétaire. Ces logements sciemment survalorisés sont, pour la plupart d’entre eux, en trop mauvais état pour pouvoir être loués. Concrètement, l’arnaque s’apparente à une pyramide de Ponzi. Les victimes, pensant, à tort, être à la tête d’un patrimoine immobilier, perçoivent quelques dizaines de milliers de dollars. Ces sommes étant censées provenir de leurs locataires. Mais en réalité, cet argent provient des nouvelles victimes de l’arnaque. La base de la pyramide s’élargit jusqu’au jour où l’édifice s’écroule, une fois l’escroquerie dévoilée. Des centaines de plaignants se sont déjà manifestés auprès des autorités. Le préjudice est estimé, pour le moment, à 40 M$.

Et attention, les escrocs sont aussi sur le terrain. Des « conseillers » tiennent des conférences en France pour attirer les investisseurs. La prudence est de mise.

Si vous êtes sollicité, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pourrons nous assurer du sérieux de la proposition et en évaluer la pertinence.

S’informer avec AMF Protect Épargne

L’Autorité des marchés financiers propose un site internet (https://protectepargne.amf-france.org) qui permet aux épargnants notamment de détecter s’ils font face à une arnaque financière et de recevoir les mises en garde publiées par l’AMF.