Compte tenu de l’allongement de la durée de vie des Français, l’âge moyen de la transmission du patrimoine entre générations a augmenté de huit ans entre 1980 et 2015, selon l’Insee. Un âge moyen qui se situe aujourd’hui bien au-delà de 50 ans. Ce qui veut dire qu’il est fréquent d’hériter de ses parents à un moment où on en a le moins besoin. Ainsi, la meilleure façon de donner un coup de pouce à ses enfants est d’assurer une transmission anticipée de son patrimoine par le biais de donations. Explications.

La simplicité de la donation

La donation est l’outil le plus simple à mettre en œuvre lorsqu’il s’agit d’organiser la transmission de son patrimoine. Concrètement, une donation est un acte par lequel une personne, le donateur, transmet, de son vivant, la propriété d’un bien à une autre personne, le donataire. Une donation pouvant revêtir différentes formes : un don manuel, une donation-partage, une donation avec démembrement de propriété… En fonction des objectifs à atteindre, le cabinet sera à même de conseiller le meilleur procédé de transmission.

L’intérêt d’anticiper

Plusieurs arguments plaident pour l’anticipation de la transmission de son patrimoine. D’une part, c’est vous qui choisissez à qui seront transmis vos biens. En restant passif, c’est la loi qui définira la répartition de vos biens. Ainsi, en premier lieu, ce seront vos enfants (ou vos petits-enfants en cas de prédécès de l’un de vos enfants) qui hériteront puisqu’ils sont les premiers dans l’ordre de dévolution légale. Ce qui signifie que vos enfants excluront tous vos autres héritiers, comme vos père et mère ou vos frères et sœurs, et qu’ils se partageront l’ensemble de la succession, en principe, à parts égales. Si vous êtes marié, les choses sont un peu différentes. Dans ce cas de figure, vos biens seront partagés entre votre conjoint et vos enfants. Au moment du règlement de la succession, le conjoint survivant aura droit, en principe, au choix, à 1/4 des biens en pleine propriété composant la succession, ou à la totalité en usufruit. Les enfants recevront donc soit 3/4 en pleine propriété, soit la totalité en nue-propriété. D’autre part, anticiper la transmission permet de réaliser des économies d’impôts. En effet, grâce aux donations, il est possible de profiter, pour partie, des mêmes abattements que ceux prévus pour les successions. Ainsi, par exemple, une donation entre parent et enfant est exonérée de droits jusqu’à 100 000 €. Sachant que cet abattement est octroyé à chaque parent et non pas pour le couple. Ce qui veut dire qu’un enfant peut recevoir jusqu’à 200 000 € net de taxes. En outre, ces abattements, une fois consommés, seront reconstitués au bout de 15 ans, ce qui vous donne la possibilité de planifier plusieurs donations dans le temps.

La particularité du don de sommes d’argent

Pour encourager les transmissions aux générations suivantes, les pouvoirs publics ont prévu un dispositif fiscal supplémentaire pour le don familial de sommes d’argent. Ce don manuel est exonéré de droits de donation jusqu’à 31 865 € tous les 15 ans. Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce cadre fiscal. Ainsi, le donateur doit, au jour de la transmission, être âgé de moins de 80 ans et le donataire être majeur. En outre, les dons de somme d’argent doivent être effectués en pleine propriété aux enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants ou, à défaut de descendance, aux neveux et nièces. Autre précision, le don peut être réalisé en une ou plusieurs fois sur une période de 15 ans par un même donateur à un même bénéficiaire. À noter que cette exonération de 31 865 € peut se cumuler avec les abattements accordés dans le cadre d’une donation « classique ».

N’oubliez pas l’assurance-vie !

Produit d’épargne par excellence, l’assurance-vie peut également vous permettre de transmettre des sommes d’argent à vos proches dans un cadre fiscal avantageux. Grâce à la clause bénéficiaire que vous devrez renseigner, vous désignez les bénéficiaires du contrat en cas de décès.

Au dénouement du contrat, les sommes sont versées aux bénéficiaires hors succession et bénéficient, en conséquence, d’un régime fiscal particulièrement favorable. Ainsi, le conjoint ou le partenaire pacsé, lorsqu’il est désigné comme bénéficiaire, est exonéré de toute taxation.

Quant aux autres bénéficiaires, un abattement de 152 500 € leur est appliqué, quel que soit leur lien de parenté avec le souscripteur, pour les primes versées par l’assuré sur le contrat avant ses 70 ans. La fraction de la part taxable de chaque bénéficiaire comprise entre 152 501 € et 700 000 € est, quant à elle, taxée à hauteur de 20 %, tandis que la fraction excédant 700 000 € est imposée à 31,25 %.

Pour les versements effectués après l’âge de 70 ans, l’assurance-vie est moins avantageuse mais n’est toutefois pas dénuée d’intérêt. Ainsi, les bénéficiaires acceptants profitent encore d’un abattement de 30 500 € sur les primes investies. Un abattement que se partagent l’ensemble des bénéficiaires. En revanche, au-delà de 30 500 €, ces derniers supportent des droits de succession.

Le doute n’est désormais plus permis : le changement climatique est bien là. Et les conséquences de ce phénomène sont déjà visibles. L’une d’elles a été récemment mise en lumière par les pouvoirs publics et les scientifiques : la montée des eaux. Sur le plan patrimonial, cette montée des eaux devrait, à moyen terme, avoir des répercussions sur l’immobilier côtier.

Les scientifiques sont unanimes

En début d’année, le Giec a rendu un rapport détaillant les conséquences du dérèglement climatique sur les sociétés humaines et les écosystèmes. Ce rapport met en avant notamment le fait que l’élévation du niveau de la mer s’est accélérée au cours du XX^e siècle et pourrait atteindre un mètre d’ici 2100 dans un scénario où les émissions de gaz à effet de serre seraient fortes. Et que les dégâts provoqués par les inondations côtières vont être multipliés par 10 à la fin du XXI^e siècle. Quant à la montée du niveau de la mer, elle représente une menace existentielle pour les villes côtières, notamment après 2100. Alertés par ce comité de scientifiques, les pouvoirs publics ont publié récemment une liste de 126 communes (majoritairement situées sur la façade atlantique) qui auront l’obligation notamment d’établir des cartes du risque de recul du littoral à 30 ans et 100 ans. Ces cartes servant à édicter des règles plus contraignantes en matière d’aménagement du territoire (interdiction de construire, destruction de biens…).

Quelles conséquences sur l’immobilier côtier ?

Avec la montée des eaux, certains biens risquent de perdre de la valeur. À ce propos, le cabinet Callendar, spécialisé dans l’évaluation des risques climatiques, a estimé, après avoir analysé 16 millions de transactions immobilières conclues entre mi-2016 et mi-2021, que 15 000 biens deviendront inondables avant le milieu du siècle. Dans ces conditions, les propriétaires actuels surévaluent probablement la valeur qu’ils pourront tirer de leur bien d’ici 20 ou 30 ans, quand les risques seront mieux connus et les acheteurs mieux informés. Ce qui veut dire que le marché immobilier côtier va sûrement s’ajuster même si, pour le moment, l’appréciation du risque d’érosion du littoral reste encore sans effet sur les ventes, estimait Jean-Marc Torrolion, le président de la Fédération national des agants immobiliers (FNAIM) interrogé par Les Echos en août dernier.

En attendant de mieux connaître l’étendue des changements à venir, la prudence est de mise pour les candidats à l’acquisition. L’achat de biens situés en deuxième ou en troisième rideau pouvant ainsi être privilégié dans le cadre d’une stratégie prudente.

Après avoir abordé le sujet du calcul de la retraite de base précédemment, intéressons-nous maintenant au calcul de la retraite complémentaire. Ce régime obligatoire, qui est géré par une caisse de retraite complémentaire dépendant de votre statut, vient s’ajouter à la retraite de base. Explications.

Vous avez dit retraite complémentaire ?

Comme son nom l’indique, la retraite complémentaire vient compléter la pension versée par le régime général. Particularité par rapport à la retraite de base, la retraite complémentaire est un régime fonctionnant par points, et non par trimestres. Tout au long de votre carrière, des cotisations sont prélevées et versées aux caisses de retraite complémentaire. Des cotisations qui vous donnent donc droit à des points retraite. En pratique, il existe de nombreuses caisses de retraite complémentaire : l’Agirc-Arrco pour les salariés du privé, l’Ircantec pour les salariés du public, la Cipav ou la Cnavpl pour les professions libérales réglementées ou encore la Cnav pour les artisans et les commerçants.

La formule de calcul

La retraite complémentaire est basée sur un système de points. Ainsi, pour calculer le montant de sa pension de retraite, il suffit de multiplier le nombre de points acquis par la valeur du point en vigueur au moment du départ à la retraite. Pour connaître le nombre de points cumulés, il convient de se référer à son relevé de carrière. Relevé accessible directement en ligne sur le site du gestionnaire de retraite. Prenons l’exemple d’un salarié du secteur privé, donc dépendant du régime de l’Agirc-Arrco, qui a cumulé 4 000 points en 2022. La valeur du point est fixée à 1,2841 € depuis le 1er novembre 2021.

Le montant annuel brut de sa retraite complémentaire correspondra à 5  136,40  € (4 000 x 1,2841 €).

Un bonus/malus appliqué à la pension

Une pension de retraite complémentaire n’est versée pleinement que si l’intéressé peut justifier d’une retraite de base au taux maximal de 50 % (taux plein). Si tel n’est pas le cas, la pension de retraite complémentaire sera, à l’instar du régime de base, réduite par l’application de coefficients d’abattement spécifiques au régime complémentaire. En outre, d’autres règles particulières peuvent être appliquées selon les régimes. Par exemple, dans le régime de l’Agirc-Arrco, un dispositif de minoration/majoration temporaire s’applique au montant de la retraite complémentaire de certains assurés. Ce dispositif ayant pour but d’encourager la poursuite de l’activité au-delà de l’âge auquel les conditions sont remplies pour obtenir sa retraite à taux plein. Dans ce cadre, une minoration de 10 % pendant 3 ans s’applique au montant de la retraite complémentaire de l’assuré. La retraite cessant d’être minorée au plus tard lorsque le retraité atteint l’âge de 67 ans. En revanche, lorsque l’assuré demande à prendre sa retraite 1 an après la date à laquelle il remplit les conditions de la retraite à taux plein au régime de base, la minoration ne s’applique pas et l’assuré obtient la totalité de sa retraite complémentaire. Et si l’assuré demande à bénéficier de sa retraite complémentaire 2 ans ou plus après la date à laquelle il remplit les conditions de la retraite de base à taux plein, il bénéficie d’une majoration de sa retraite complémentaire pendant 1 an (10 % s’il décale son départ de 2 ans, 20 % s’il décale de 3 ans…).

Améliorer sa retraite avec le PER

Les régimes de retraite obligatoires et complémentaires ne permettent malheureusement pas de compenser entièrement la perte de revenus subie lors du départ en retraite. Pour conserver un niveau de vie confortable, il est donc essentiel d’épargner au fil du temps. Pour cela, il peut être intéressant de souscrire un Plan d’épargne retraite (PER). Ce véhicule d’investissement présente plusieurs avantages. Tout d’abord, vous pouvez déduire de votre revenu imposable ou professionnel, dans la limite d’un plafond global, les cotisations que vous versez sur votre PER. Ensuite, au moment de votre départ en retraite, vous avez le choix de percevoir les sommes épargnées sous la forme d’un capital ou d’une rente viagère.

En outre, vous pouvez choisir la façon dont est investie votre épargne : fonds en euros et/ou unités de compte. Et pour vous aider dans la conduite de votre épargne retraite, une gestion à horizon peut vous être proposée. Concrètement, il s’agit d’un mécanisme qui consiste à réaliser des arbitrages automatiques des unités de compte (qui ne sont pas garanties en capital) vers des actifs à faible risque (fonds en euros, par exemple), autrement dit à sécuriser la position au fur et à mesure que vous vous approchez de l’âge de départ à la retraite.

Enfin, en cas de décès, vous pouvez, grâce à la clause bénéficiaire, transmettre vos capitaux à la personne ou aux personnes de votre choix.

Vous le voyez, les règles de calcul de la retraite peuvent être nombreuses et complexes. C’est la raison pour laquelle il faut, pour bien préparer son départ en retraite, faire preuve d’anticipation et s’attacher à réaliser un bilan complet. Notre équipe se tient à votre disposition pour évoquer ensemble ce sujet majeur. N’hésitez pas à nous contacter !

Selon les derniers chiffres de l’Insee, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires. Un chiffre qui a augmenté d’un million en l’espace de 35 ans. Ces logements de villégiature sont, eux aussi, évidemment soumis à la fiscalité. Tour d’horizon des principaux impôts qui s’appliquent sur ces biens.

Une taxe d’habitation modulable

Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui vise à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1^er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale. Rappelons que la taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale de la résidence et de ses dépendances, en appliquant les taux votés par les collectivités locales.

Et attention, dans les communes où la taxe sur les logements vacants s’applique, la municipalité peut voter une majoration de la part de la cotisation de taxe d’habitation qui leur revient pour les résidences secondaires. Cette majoration pouvant être comprise entre 5 et 60 %. Des cas d’exonération de cette majoration sont toutefois prévus, notamment l’obligation de résider dans un autre logement pour raisons professionnelles ou l’hébergement durable dans un établissement de soins.

Une plus-value imposée en cas de vente

Au moment de la vente d’une résidence principale, la plus-value résultant de cette vente est exonérée d’impôt. Une exonération qui ne s’applique pas lorsque la vente porte sur une résidence secondaire. Ainsi, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux aux taux respectifs de 19 % et 17,2 %. Toutefois, lorsque la résidence est détenue depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement dont le pourcentage varie en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, la plus-value est totalement exonérée au bout de 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Dernière précision : dans certains cas, le vendeur peut être redevable d’une surtaxe sur les plus-values lorsque ces dernières sont supérieures à 50 000 €.

Une taxe sur les logements vacants

Si vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé, vous pouvez être redevable d’une taxe sur les logements vacants (TLV). Celle-ci n’étant applicable que dans les zones dites « tendues » ou dans les communes l’ayant prévue.

L’inflation est bel et bien de retour. Selon les derniers chiffres communiqués par l’Insee, les prix à la consommation ont progressé de 4,8 % en moyenne sur un an en avril 2022. Un record depuis les années 1980. Un contexte particulier qui peut susciter de nombreuses interrogations de la part des investisseurs quant aux conséquences de ce phénomène sur les marchés financiers. Tentons de dissiper leurs inquiétudes.

Qu’est-ce que l’inflation ?

L’inflation désigne une hausse durable des prix des biens et services. En France, cette inflation est évaluée par l’indice des prix à la consommation (IPC). Le calcul de l’inflation consistant à mesurer la variation de cet indice. Concrètement, pour calculer l’IPC, l’Insee se base sur un certain nombre de produits que l’on juge représentatifs de la consommation des ménages. Grâce à des relevés nombreux et réguliers réalisés notamment par les enquêteurs de l’Insee, il est possible de calculer les variations des prix de ces différents postes.

À noter que certains biens et services ne sont pas pris en compte du fait de leur utilisation ou de la difficulté d’observation de l’évolution des prix : vente de véhicules d’occasion entre particuliers, vente de meubles anciens, œuvres d’art et tapis anciens, services hospitaliers privés, activités liées à la bijouterie…

Les conséquences de l’inflation

En pratique, l’inflation correspond à une diminution du pouvoir d’achat de la monnaie. Comme le pouvoir d’achat désigne la quantité de biens et services qu’un certain revenu permet d’obtenir, la hausse des prix va mécaniquement conduire à une diminution de cette quantité de biens. À titre d’exemple, on peut mesurer l’évolution du pouvoir d’achat d’une somme d’argent (10 000 €) entre deux dates (d1 et d2). Durant cette période, l’inflation a progressé de 3 %. En d2, cette somme de 10 000 € ne permet plus d’acheter la même quantité de biens qu’en d1, car les prix ont augmenté de 3 % et l’indice des prix est ainsi passé de 100 à 103. Le pouvoir d’achat de 10 000 € est devenu : 10 000/103 x 100 = 9 708,70 €.

D’un point de vue plus global, l’inflation peut aussi avoir des aspects positifs. Ainsi, une hausse régulière et contenue du niveau général des prix va entraîner une hausse des salaires. Cette hausse peut être un facteur de croissance économique. Ce qui va avoir pour conséquence de pousser les entreprises à anticiper et à investir. Et les ménages vont avoir tendance à placer leurs liquidités.

Quels impacts sur votre épargne ?

L’érosion de la valeur de la monnaie va conduire à ce qu’un placement dont le rendement est inférieur au taux de l’inflation ne rapporte plus rien, voire entraîne une perte d’argent pour son détenteur. Pour contrecarrer cet effet, il faut donc placer ses liquidités dans des actifs plus dynamiques, le plus souvent plus risqués. Un risque de perte en capital étant possible. Dans un contexte inflationniste, les épargnants qui vont avoir un comportement proactif sur ce sujet vont donc devoir se poser la question du dosage du risque.

Globalement, les produits d’épargne qui vont le plus souffrir de l’inflation sont les produits dits de taux (livrets réglementés, obligations et assimilés…). Des investissements qui représentent plus des 2/3 de l’épargne financière des Français. Le marché actions a tendance, lui, à mieux résister que ces produits de taux puisque certaines entreprises ont les capacités d’augmenter leurs prix pour amortir l’inflation de leurs propres charges.

Garder son sang-froid

Dans un contexte particulier comme celui dans lequel nous vivons, il est important de ne jamais réagir à chaud et de garder en point de mire ses objectifs patrimoniaux. Et il ne faut pas oublier que le facteur temps joue en votre faveur. Aussi est-il recommandé de conserver ses investissements sur le long terme afin de réduire le risque et de lisser les pertes. En clair, ce n’est jamais une bonne idée de modifier l’orientation de vos placements « au son du canon ». Quand la crise est là, il est généralement trop tard pour désinvestir ou réaliser des arbitrages. Et pendant ou après des évènements importants (guerre en Ukraine, hausse de l’énergie et des matières premières…), les rebonds des marchés financiers peuvent être forts. En réagissant, vous risqueriez de passer à côté de ces reprises.

Globalement, la gestion de ses actifs financiers en période de crise est un sujet délicat. À ce stade, il est difficile d’anticiper ce qui se passera dans les prochains mois. Toutefois, dans ce contexte incertain, certaines options ou solutions d’investissement peuvent vous permettre de rester en ligne avec vos objectifs patrimoniaux.

N’hésitez pas à contacter votre conseil habituel pour que faire le point ensemble et déterminer, le cas échéant, les arbitrages à opérer.

Les valeurs refuges

Bien souvent, en période inflationniste, certains placements sont mis en avant pour protéger son épargne. On pense tout d’abord à l’or. Valeur refuge par excellence, le métal jaune se veut rassurant par son côté tangible et par le fait qu’il peut être revendu ou échangé presque partout dans le monde. Autre actif à privilégier : l’immobilier. Qu’il soit détenu en direct ou par le biais d’une SCPI, l’immobilier fait, lui aussi, figure de valeur refuge. Cet actif a tendance à se valoriser en cas d’inflation. Et en présence d’immobilier locatif, le rendement varie peu en raison de son indexation sur l’indice de référence des loyers.

Offrir la meilleure protection possible à son conjoint en cas de décès intéresse tous les couples mariés. Optimiser son régime matrimonial, voire en changer, permet d’atteindre cet objectif. Explications.

Les limites du régime légal

Le plus souvent, les époux célèbrent leur mariage sans avoir préalablement fait rédiger un contrat de mariage par un notaire. De ce fait, ils adoptent le régime de la communauté réduite aux acquêts. Ce régime matrimonial organise les biens du couple en 3 masses : les biens communs (la communauté) et les biens propres de chaque époux. Étant précisé que les biens communs correspondent à ceux acquis par les époux, ensemble ou séparément, durant le mariage. Et les biens propres à ceux que chaque époux a acquis avant le mariage ou reçus par donation ou en héritage avant ou pendant le mariage.

Mais ce régime matrimonial n’est pas le plus protecteur pour le conjoint survivant. En effet, en cas de décès d’un des membres du couple, comme lors d’un divorce, le mariage prend fin et le régime matrimonial est liquidé. Les biens propres sont alors « repris » par les époux et la communauté est, en principe, partagée par moitié. Puis ce sont les règles successorales qui vont venir s’appliquer sur le patrimoine du défunt (constitué de ses biens propres et de la moitié de la communauté). Et c’est cette dernière masse de biens qui sera partagée, le plus souvent, entre le conjoint survivant et les enfants (héritiers réservataires).

La radicalité de la communauté universelle

Afin de protéger davantage le conjoint survivant, certains couples peuvent être tentés de changer de régime matrimonial pour adopter un régime encore plus protecteur : le régime de la communauté universelle. Ce dernier prévoit d’intégrer dans la masse commune tous les biens « tant meubles qu’immeubles, présents et à venir ». Ce qui signifie que les biens reçus par un époux par succession ou libéralité deviennent, en principe, communs. Lorsqu’il est combiné avec une clause d’attribution intégrale, le conjoint survivant a alors vocation à recueillir la totalité de la communauté universelle, en dehors de toute succession. Attention toutefois, ce régime « radical » présente des inconvénients pour les enfants mais également pour le conjoint survivant.

Outre le fait d’être temporairement écartés de la succession du premier parent décédé, les enfants se verront pénalisés fiscalement. En effet, les abattements fiscaux parents/enfants dont ils auraient pu bénéficier au décès de chaque parent ne joueront qu’une seule fois, sur l’intégralité du patrimoine lors du règlement de la succession du dernier parent. Pour le conjoint survivant, la transmission intégrale peut également être contre-productive. En effet, à un âge avancé, il n’aura peut-être pas l’utilité de l’ensemble des biens. Certains d’entre eux pouvant même représenter une contrainte pour lui (plusieurs appartements à gérer, par exemple).

Le recours à des clauses spécifiques

Afin d’améliorer le sort du conjoint survivant, il est possible d’optimiser le régime de la communauté réduite aux acquêts par l’adjonction de certaines clauses.

La clause de partage inégal de la communauté

La clause de partage inégal de la communauté offre la possibilité d’attribuer à l’époux survivant une proportion des biens communs différente de celle prévue par la loi (la moitié). Cette technique permet, par exemple, d’attribuer à ce dernier les deux tiers, les trois quarts, voire la totalité des biens communs. Leur attribution pouvant se réaliser soit en pleine propriété, soit en usufruit. Étant précisé que si cet avantage matrimonial peut être prévu dans le contrat signé au moment du mariage, il peut également être introduit ultérieurement.

La clause de préciput

La clause de préciput offre la possibilité au conjoint survivant de prélever, sans indemnité, sur la communauté, un ou plusieurs biens déterminés avant le partage de la succession, même si la valeur de ces biens excède la part à laquelle il aurait eu normalement droit. Le préciput peut s’exercer sur des liquidités, un bien particulier ou une catégorie de biens. Il peut porter sur la pleine propriété, l’usufruit ou la nue-propriété des biens. Cette clause s’adresse, en principe, aux seuls époux mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et sous le régime de la participation aux acquêts.

La clause de prélèvement moyennant indemnité

Cette clause peut autoriser un époux à prélever certains biens communs lors de la dissolution de la communauté. En contrepartie, l’époux doit indemniser la communauté (la valeur des biens prélevés est imputée sur sa part de communauté). Concrètement, le prélèvement s’exerce nécessairement sur un ou plusieurs biens communs, présents ou futurs. Il peut, par exemple, concerner le fonds de commerce, la résidence principale ou secondaire, etc. Le bien prélevé sort de l’indivision et le conjoint est censé en avoir été propriétaire dès la dissolution du régime matrimonial. Il peut en disposer à sa guise sans devoir attendre le partage définitif de la communauté.

Avec une collecte nette 2021 en hausse de 22 % par rapport à l’année 2020, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent de susciter l’intérêt des investisseurs. Cette « pierre-papier » peut, outre générer des revenus, permettre d’optimiser sa fiscalité. Zoom sur les SCPI dites fiscales.

Les SCPI, c’est quoi ?

Les SCPI permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier sans pour autant acheter directement un appartement ou une maison. L’investissement porte ainsi sur des parts du capital de SCPI qui détiennent elles-mêmes un patrimoine immobilier et redistribuent aux différents investisseurs les loyers qu’elles perçoivent. Dans la majorité des cas, les épargnants achètent des parts de SCPI dites de rendement. Ces dernières investissent dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts), caractérisé par le versement de loyers importants.

Moins connues, les SCPI fiscales ont vocation à acquérir des immeubles d’habitation et recherchent, comme leur nom l’indique, un gain fiscal et une éventuelle plus-value au moment de la revente. À ce titre, les SCPI fiscales offrent aux épargnants la possibilité de bénéficier de différents avantages fiscaux.

Les différentes catégories de SCPI fiscales

Les SCPI de déficit foncier

Les SCPI de déficit foncier investissent dans des biens immobiliers à rénover. Étant précisé que la société de gestion se charge de faire réaliser des travaux pour réhabiliter les logements avant de les louer. Le montant des travaux ainsi réalisés pourra être déduit des revenus fonciers réalisés par ailleurs par l’investisseur. Cette déduction étant plafonnée à 10 700 € par an. Toutefois, si les revenus fonciers du contribuable sont insuffisants pour imputer intégralement le montant du déficit foncier, l’excédent peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus et pendant 10 ans des seuls revenus fonciers.

Les SCPI Pinel et Denormandie

Avec une SCPI fiscale Pinel, le principe est le même que celui des investissements réalisés en direct par le contribuable. La société de gestion investit dans des logements neufs (ou assimilés) situés dans les zones tendues. Dans ce cadre, l’investisseur va pouvoir profiter d’une réduction d’impôt qui sera déterminée en fonction de la durée de location à laquelle la SCPI s’engage : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans ou 21 % pour 12 ans. S’agissant d’une SCPI fiscale Denormandie, les critères restent peu ou prou les mêmes que pour la SCPI Pinel, hormis le fait que les biens immobiliers seront choisis dans les communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.

Les SCPI Malraux

Enfin, les SCPI Malraux investissent, quant à elles, dans des opérations de restauration immobilière dans certaines zones protégées (centre-ville historique…). En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque les immeubles sont destinés à la location. La réduction varie entre 22 et 30 % du montant des travaux selon la localisation des immeubles. Au bout d’une quinzaine d’années, la SCPI est liquidée et les porteurs de parts sont remboursés.

L’intérêt de la formule

Sans surprise, le principal intérêt de ces SCPI est l’avantage fiscal attaché au dispositif. Les SCPI fiscales s’adressent donc avant tout aux investisseurs imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. Une façon efficace d’optimiser sa fiscalité sans avoir à gérer les contraintes liées à la détention d’un bien immobilier en direct.

Autre avantage, le bénéfice fiscal est immédiat et le ticket d’entrée est relativement peu coûteux, de 5 000 à 10 000 € la part. En outre, comme les fonds apportés par les investisseurs sont investis dans plusieurs immeubles, les risques locatifs sont mutualisés.

Attention toutefois, il faut savoir que ces SCPI nécessitent un temps d’investissement relativement long (le plus souvent, de 12 à 15 ans en fonction du dispositif choisi) pour pouvoir profiter à plein des avantages fiscaux.

À noter que les avantages fiscaux liés aux SCPI fiscales sont soumis au plafonnement global des niches fiscales. Rappelons qu’il s’agit d’un dispositif qui consiste à limiter (plafond fixé, en principe, à 10 000 € par an) le montant des avantages fiscaux dont peuvent bénéficier chaque année les contribuables pour le calcul de leur impôt sur le revenu. En cas de dépassement de ce plafond, l’excédent de réduction d’impôt est définitivement perdu.

Dernier point, ces SCPI fiscales, peu nombreuses sur le marché, ne sont ouvertes à la souscription que quelques mois seulement.

La dissolution de la SCPI

À la fin de la période d’investissement (qui correspond plus ou moins à la fin de l’avantage fiscal), la société de gestion de la SCPI va revendre les biens immobiliers qu’elle possède. Le produit de la vente des logements sera alors réparti entre les investisseurs au prorata de leur nombre de parts au fur et à mesure de la vente des logements. La dissolution d’une SCPI fiscale dure environ un an. À noter que le montant que les investisseurs percevront à l’issue de la dissolution dépendra du prix de cession des immeubles. Il existe donc un risque de perte en capital.

Afin de développer l’offre locative et de faire diminuer le nombre de logements vacants en France, les pouvoirs publics ont corrigé le dispositif « Louer abordable ». La nouvelle mouture, baptisée « Loc’Avantages », se veut plus simple et plus avantageuse pour les propriétaires bailleurs.

De quoi parle-t-on ?

Retouché par la dernière loi de finances, le dispositif « Loc’Avantages » permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt. Précisons que le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention (6 ans au moins).

Quel avantage fiscal ?

En contrepartie d’un loyer modéré, le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des revenus bruts générés par le logement. Ainsi, plus le loyer est réduit et plus la réduction d’impôt est forte.

En outre, le propriétaire doit notamment s’engager à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Les plafonds de loyers et de ressources devant être communiqués dans les prochaines semaines.

Enfin, au terme de la convention conclue avec l’Anah, le propriétaire d’un logement situé dans une zone tendue peut fixer librement le loyer en cas de relocation. En clair, il n’est pas tenu par les règles d’encadrement des loyers.

À noter que la réduction d’impôt issue du dispositif Loc’Avantages est prise en compte pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux.

Dépôt des dossiers

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Loc’Avantages, les propriétaires pourront déposer leurs dossiers sur le site internet de l’Agence nationale de l’habitat à partir du 1^er avril 2022. Un dépôt qui devra être réalisé avant le 1^er mai 2022 pour les baux d’habitation signés avant le 1^er mars 2022 et dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1^er mars 2022.

Connaître le montant de votre future pension vous permet de mieux anticiper et de prendre, le cas échéant, des décisions pour vous constituer un complément de revenus à la retraite. Pour pouvoir calculer cette pension, la Sécurité sociale applique des règles précises. Voici un aperçu du calcul qui sera réalisé au moment de votre départ à la retraite.

La formule de calcul

Pour déterminer le montant d’une pension de retraite du régime général de l’Assurance vieillesse, la formule de calcul utilisée est :
Revenu annuel moyen x taux de pension x durée d’assurance/durée d’assurance requise

Détaillons les éléments de cette formule de calcul.

Le revenu annuel moyen

Le revenu annuel moyen correspond à la moyenne des 25 meilleures années de carrière de l’assuré. Si l’assuré a cotisé à plusieurs régimes, les meilleures années sont réparties au prorata de sa durée d’assurance dans ces différents régimes. À noter que tous les éléments de rémunération (salaire de base, primes, heures supplémentaires…) et les indemnités journalières de maternité sont pris en compte pour le calcul du salaire annuel moyen.

Mais attention, certaines périodes ne sont pas prises en compte dans le revenu annuel moyen. Il s’agit notamment des années pour lesquelles le revenu ne valide pas de trimestres, les années qui comportent certains rachats et l’année du point de départ de la retraite.

Le taux de pension

Le taux de pension (appelé également taux de liquidation) s’applique au revenu annuel moyen. Ce taux dépend de plusieurs critères : l’âge de l’assuré, sa situation et le nombre de trimestres qu’il a acquis (durée d’assurance). Si l’assuré atteint l’âge de 62 ans, la pension de retraite sera calculée à taux plein (50 %), à condition toutefois de pouvoir justifier du nombre de trimestres de cotisations nécessaire (nombre déterminé en fonction de l’année de naissance).

Faute de remplir les conditions pour obtenir le taux plein, la pension de retraite est calculée avec un taux réduit. C’est la fameuse décote.

La durée d’assurance

La durée d’assurance correspond au nombre de trimestres de cotisations acquis auprès du régime de retraite. Pour pouvoir prétendre à une pension de retraite pleine et entière, l’assuré doit justifier d’une durée d’assurance équivalente à celle exigée pour obtenir le taux plein. Cette durée est comprise entre 150 et 172 trimestres, selon l’année de naissance. Si la durée d’assurance est inférieure à la durée nécessaire pour obtenir une pension à taux plein, la pension est calculée proportionnellement à la durée d’assurance effective. Toutefois, l’assuré peut, outre racheter des trimestres, valider des trimestres supplémentaires, notamment pour les périodes :
– d’activité salariée, salariée agricole, artisanale, commerciale qui ont donné lieu à des cotisations ;
– assimilées à des périodes d’assurance (maladie, maternité…) ;
– validées par présomption.

La retraite complémentaire

Premier pilier de la retraite obligatoire, le régime de base est le socle du système de retraite en France. Un régime de retraite par répartition qui concerne tant les salariés du privé que les fonctionnaires, les travailleurs non salariés et les salariés bénéficiant de régimes spéciaux.

À côté de ce régime de base, il existe un régime de retraite complémentaire. Un régime qui, à l’instar du régime de base, est obligatoire. Ainsi, au moment du départ à la retraite, l’assuré percevra un revenu complémentaire de sa pension de base. Son montant correspondant au nombre de points acquis par l’assuré multiplié par la valeur du point en vigueur. Attention toutefois, la plupart des caisses de retraite complémentaire disposent de leurs propres règles.

Afin d’aider les assurés à y voir plus clair, le site internet www.info-retraite.fr permet d’obtenir diverses informations relatives à sa carrière et à ses droits en matière de retraite. Il est notamment possible d’accéder à son relevé de carrière, de corriger les anomalies éventuelles, de connaître son âge de départ à la retraite, d’accéder à un simulateur permettant d’avoir une estimation de sa future pension de retraite. Il est même possible de demander en ligne sa retraite auprès de tous les organismes concernés.

Les performances 2021 des différents fonds en euros ont été dévoilées. Et force est de constater que malgré la crise sanitaire et les taux d’intérêts négatifs, ces fonds, sans faire de miracles, ont plutôt bien résisté. Ils devraient ainsi rapporter 1,1 % en moyenne. Un rendement faible mais qui correspond peu ou prou à celui servi en 2020 (1,3 %). Face à ce repli des rendements, la question se pose de savoir si et dans quelle proportion il convient de conserver ces actifs au sein de son contrat et vers quels autres actifs se tourner pour dynamiser ses performances.

Un rendement en baisse

Les établissements bancaires et les compagnies d’assurance qui proposent des fonds en euros mettent en avant leur principal avantage, à savoir la garantie du capital. En effet, au terme du contrat, ils sont tenus de rembourser l’épargnant d’une somme égale au montant des versements qu’il a effectués, augmentée des intérêts et après déduction des différents frais (de gestion, de sortie…). Pour être en mesure d’assurer cette garantie, les assureurs investissent majoritairement les primes des contrats dans des placements dits sans risques, comme les obligations, des titres de créances émis généralement par les sociétés et les États pour emprunter sur les marchés. L’épargnant reçoit en contrepartie un intérêt annuel (le coupon) avant d’être remboursé au terme de l’emprunt.

L’ensemble des obligations ayant subi la baisse prolongée des taux d’intérêt, leur rémunération n’est plus assez élevée pour permettre aux fonds en euros d’offrir des performances intéressantes. L’OAT 10 ans, qui est l’indice de référence du marché, reste sous la barre de 1 % depuis quelques années. Toutefois, malgré cette baisse de rendement, une assurance-vie investie en fonds en euros demeure une formule de placement intéressante pour les épargnants dont l’aversion au risque est importante et qui souhaitent pouvoir mobiliser leur épargne à tout moment.

Intégrer des unités de compte à son contrat

En dépit de cette baisse de rendement, il n’est pas question de bannir totalement les fonds en euros de son assurance-vie mais plutôt d’envisager de revoir sa stratégie d’investissement en ajoutant une dose d’unités de compte au sein de son contrat. Rappelons que les unités de compte (UC) désignent les supports d’investissement (autres que les fonds en euros) qui composent les contrats d’assurance-vie multi-support. Concrètement, l’épargnant qui investit dans des UC acquiert des parts de produits financiers placés en Bourse.

Contrairement à certaines idées reçues, les unités de compte ne sont pas exclusivement tournées vers les actions. En réalité, il est possible d’accéder à un panel d’investissements. Les UC pouvant, par exemple, comprendre des obligations, des actifs monétaires, des fonds flexibles ou encore de l’immobilier. Cette diversité peut être également géographique (Europe, États-Unis…) ou sectorielle (industrie, santé, énergie, télécommunication…). Mais attention, la recherche de performance suppose une prise de risque. En effet, les unités de compte n’offrent pas, comme les fonds en euros, une garantie en capital. Ainsi, en cas de dégradation des marchés, leur valeur peut fortement diminuer. C’est la raison pour laquelle il convient de les conserver sur une longue période afin de lisser les risques dans le temps.

Quelles unités de compte choisir ?

L’offre en matière d’unités de compte est très étendue. Et grâce à cette diversité, chaque épargnant peut sélectionner des supports d’investissement qui vont répondre à ses objectifs et au niveau de risques qu’il souhaite ne pas dépasser. Voici quelques exemples d’unités de compte qui ont tenu leurs promesses et ont performé ces dernières années.

Commençons par les fonds patrimoniaux. Il s’agit d’enveloppes qui ont pour objectif de capter les hausses de marchés tout en limitant au maximum l’impact des baisses. Une méthode permettant ainsi de dégager de la performance sur un horizon de temps raisonnable (3 à 5 ans minimum) tout en protégeant le capital investi par l’épargnant. Pour parvenir à ces objectifs, les gérants de ces fonds n’hésitent pas à adapter régulièrement leur composition pour tenir compte de l’évolution des marchés. Ils peuvent ainsi recourir à différentes classes d’actifs comme les actions, les obligations, les devises ou encore les matières premières. De la même manière, les gérants peuvent également « ouvrir » leurs fonds à différents secteurs d’activité, tailles d’entreprise ou encore zones géographiques. Une diversification des actifs destinée à faire baisser la volatilité du portefeuille.

Autre famille d’unités de compte qui a tenu ses promesses l’année dernière : les fonds en immobilier (OPCI, SCPI…). Ces derniers permettent d’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces…) et de percevoir des revenus réguliers. Le marché de l’immobilier du secteur tertiaire résiste plutôt bien et offre donc un rendement convenable grâce à la sécurité des loyers et à leur indexation sur l’inflation. En 2021, le rendement moyen des UC placées dans des parts de SCPI a atteint un peu plus de 4 %. Il n’est pas inintéressant non plus de se pencher sur les fonds thématiques. Des fonds qui investissent dans des sociétés développant leur activité dans des filières à fort potentiel (la santé, l’intelligence artificielle, l’accès à l’eau…) mais qui nécessitent un investissement important, à moyen ou long terme, afin de pouvoir générer des résultats durables. On pense, par exemple, aux sommes investies dans la thématique environnementale. Des sommes qui sont employées pour financer des projets de réduction des émissions de gaz à effet de serre ou d’adaptation au changement climatique.