Pour savoir si un investissement locatif a de l’intérêt, il convient de calculer son rendement. Afin d’obtenir un résultat le plus réaliste possible, plusieurs éléments doivent être pris en compte.

Rendement et rentabilité : quelles différences ?

Donnée clé de la performance d’un investissement immobilier, le rendement locatif peut être défini (à grands traits) comme le ratio entre les revenus générés par le logement et son prix d’acquisition. Par abus de langage, certains utilisent le mot « rentabilité ». Pourtant, ces deux termes recouvrent des notions bien différentes. En effet, le rendement s’intéresse à la performance générée par le bien pendant sa période de location. La rentabilité, quant à elle, prend en compte toute la durée de vie de l’investissement. Elle intègre donc le rendement, mais également la revente (plus ou moins-value).

Calculer le rendement brut

Première étape, le calcul du rendement brut d’un logement loué est simple à réaliser puisqu’il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix d’acquisition du logement loué puis de multiplier le quotient par 100.

À noter qu’il faut, dans le prix d’acquisition, tenir compte de toutes les charges : frais d’agence, frais bancaires et de garantie, frais de notaire… Mais attention, le rendement brut ne donne pas une image fidèle du revenu réel dégagé par le bien. Pour cela, il faut s’intéresser au rendement net.

Calculer le rendement net

Le rendement net d’un investissement locatif s’obtient en prenant en compte l’ensemble des charges et des dépenses liées au logement. Par exemple, le bailleur doit déduire des loyers le montant de la taxe foncière, les charges non récupérables auprès du locataire, les dépenses liées aux travaux et à l’entretien et les frais de gestion locative (gestion du bien par une agence immobilière). En outre, pour un calcul réaliste du rendement net, il faut, s’agissant du prix d’achat du logement, prendre en considération le coût du crédit immobilier et de l’assurance-emprunteur.

Calculer le rendement net de fiscalité

Afin d’affiner encore un peu plus le taux de rendement de son investissement, il faut tenir compte également de la fiscalité. Le rendement devra être calculé en prenant en compte les prélèvements sociaux ainsi que l’imposition des revenus fonciers (micro-foncier, micro-BIC, régime réel…). Par ailleurs, il doit être tenu compte des avantages fiscaux liés à l’acquisition de logements dans le cadre d’un dispositif fiscal (Pinel, par exemple).

En conclusion, nous vous avons proposé, à travers cet article, une méthode relativement simple pour vous donner un ordre d’idée de la rentabilité de votre investissement. Mais il existe plusieurs méthodes qui peuvent conduire à des résultats assez différents. Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous contacter pour que nous fassions un point sur vos investissements locatifs et que nous réalisions ensemble une simulation de leur rentabilité.

Immobilier locatif : quel rendement en attendre ?

Concernant le rendement d’un investissement locatif, tout dépend de la qualité du bien et de sa situation géographique. Et sur ce dernier point, il est clair que toutes les villes ne se valent pas. Selon le baromètre LPI – SeLoger (juin 2021), les prix de vente, mais également les loyers, varient d’une ville à l’autre. Il ressort de ce baromètre que Perpignan est la ville dans laquelle il est le plus avantageux d’investir. En effet, le rapport entre les prix à la vente (2 002 €/m²) et les loyers (12,90 €/m²) qui y sont pratiqués permet de dégager 7,8 % de rendement brut (hors fiscalité et frais d’entretien). Dans le tiercé de tête des villes où il est le plus rentable d’acheter un studio en vue de le louer figurent aussi Saint-Étienne (7,5 %) et Le Mans (7,3 %).

Par ailleurs, le rendement attendu d’un bien dépend également de sa taille. Selon SeLoger, opter pour un studio permet de profiter d’un gain de rentabilité légèrement supérieur à celui offert par un 2 pièces. Une différence qui s’explique par le fait que, bien que les prix au m² pour les studios soient, en moyenne, supérieurs de 11,4 % à ceux des 2 pièces, les loyers hors charges/m² moyens sont, quant à eux, près de 30 % supérieurs pour les premiers que pour les seconds.

En tant que parents, vous avez la possibilité de mettre en place des outils d’épargne pour vos enfants. Mais quels placements choisir pour leur constituer un petit pécule sans pour autant prendre des risques inconsidérés ? Et qu’avez-vous le droit de faire en leur nom ? Éléments de réponse.

L’épargne réglementée

Constituer un capital pour ses enfants passe, dans un premier temps, par l’ouverture de produits simples et garantissant une épargne disponible. Pour répondre à cet objectif, les parents ouvrent, généralement, un Livret A au nom de l’enfant. Un produit d’épargne qui constituera une sorte de cagnotte pouvant être alimentée par les parents à échéances régulières et/ou à l’occasion d’événements particuliers (anniversaires, fêtes de Noël, remises de diplôme…). Inconvénient majeur, ce type de livret n’est pas de nature à valoriser un capital. Avec un taux d’intérêts de 0,50 % et une inflation croissante, la rémunération risque d’être très faible.

Dans la gamme des produits d’épargne à destination des mineurs, on trouve également le livret jeune. Accessible entre 12 et 25 ans, ce support d’épargne propose peu ou prou la même chose que le Livret A. Sa rémunération, fixée librement par les banques, est généralement plus élevée : de 0,50 à 2,50 %. Mais attention, son plafond est limité à 1 600 € (22 500 € pour le Livret A).

Pas grand-chose à attendre non plus du côté du compte épargne logement et du plan d’épargne logement. Accessibles aux mineurs, ils affichent un taux d’intérêt respectif de 0,25 % et 1 %. Mais attention, ces produits d’épargne sont soumis au PFU de 30 %. Ce qui veut dire que le CEL et le PEL rémunèrent encore moins bien que le Livret A qui, lui, est défiscalisé.

L’incontournable assurance-vie

Véritable couteau suisse, l’assurance-vie peut, elle aussi, être souscrite pour le compte d’un enfant mineur. Un placement de long terme qui peut permettre de constituer pour votre enfant une épargne en vue de l’aider notamment à financer ses études ou préparer son entrée dans la vie active. En outre, l’assurance-vie jouit de nombreux avantages. Tout d’abord, elle peut être alimentée sans limite de plafond et selon vos souhaits : versement unique, occasionnel ou périodique. Ensuite, elle bénéficie d’une fiscalité douce. Après 8 années de détention, les gains sont, lors d’un retrait, exonérés d’impôts dans la limite de 4 600 € par an. Enfin, avec ce type de contrat, il est possible de doser le risque. Par exemple, vous pouvez consacrer une partie des sommes d’argent à un fonds en euros pour la sécurité et une autre partie en unités de compte pour aller chercher de la performance. Sachant qu’à l’approche, par exemple, de la majorité, vous pouvez changer l’allocation d’actifs pour une sécurisation des fonds. Autre précision, pour les parents inquiets, il est même possible d’intégrer des clauses prévoyant un blocage des fonds jusqu’aux 25 ans de l’enfant.

Et pourquoi pas le PER ?

La vocation première d’un Plan d’épargne retraite (PER) est, comme son nom l’indique, de préparer sa retraite. Mais rien n’empêche de détourner l’usage de ce support d’épargne pour constituer un capital à votre progéniture. En effet, le PER est accessible à tous. Aucune limite d’âge n’a été prévue. Bien qu’elle soit bloquée jusqu’au départ à la retraite de son titulaire, il est toutefois possible de récupérer son épargne dans certains cas : invalidité, surendettement, expiration des droits au chômage, décès du conjoint, cessation d’une activité non salariée et acquisition de la résidence principale. C’est ce dernier cas de figure qui peut justifier, notamment, la souscription d’un PER pour le compte d’un mineur. Ainsi, lors du premier achat immobilier de votre enfant, ce dernier pourra utiliser le capital investi pour financer en partie son bien. Sachant que le PER permet, à l’instar de l’assurance-vie, de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux. En effet, les sommes versées sur le Plan peuvent, dans certaines limites, être déduites fiscalement de vos revenus professionnels. Mais le capital est imposé lors du retrait.

La gestion de l’argent des mineurs

Avant les 16 ans de votre enfant, vous et votre conjoint devez donner votre autorisation (et signer) pour l’ouverture de produits financiers. Et vous pouvez les gérer : faire des versements et des retraits, notamment. Mais attention, vous devez apporter, dans la gestion des biens du mineur, des soins prudents, diligents et avisés, dans son seul intérêt. Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas tout faire. Par exemple, pour une assurance-vie, vous pouvez investir, bien sûr, dans des fonds en euros et des unités de compte. Mais, pour ces dernières, vous devez doser le risque afin d’éviter des pertes en capital trop importantes. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de déléguer la gestion du contrat à un professionnel et de privilégier un profil de risques prudent voire équilibré. Dès les 16 ans de votre enfant, vous pouvez toujours continuer à gérer son argent. Toutefois, il peut réaliser des retraits sur son(es) livret(s). Vous conservez toutefois un droit d’opposition pour éviter qu’il ne dilapide son patrimoine. Droit d’opposition que vous pourrez exercer auprès de la banque.

Malgré la crise sanitaire, les Français ont toujours autant envie d’investir dans l’immobilier. Ainsi, selon un récent sondage, 41 % des personnes interrogées souhaitent réaliser un investissement immobilier en 2021. Parmi les différents dispositifs d’investissement locatif, « Louer abordable » présente des avantages non négligeables. Présentation.

Les conditions du dispositif

Créé en 2017, le dispositif de défiscalisation immobilière Louer abordable permet aux propriétaires de logements qui les donnent en location dans le cadre d’une convention signée, entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2022, avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une déduction spécifique sur les revenus fonciers qu’ils dégagent. Précisons que le dispositif s’applique aux logements neufs ou anciens, loués nus et affectés à l’habitation principale du locataire. Un logement qui doit être loué pendant toute la durée de la convention. À noter que ce dispositif peut bénéficier aux propriétaires d’immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Attention toutefois, il n’est pas possible de conclure un bail avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire ou une personne occupant déjà le logement.

Les avantages fiscaux attachés au dispositif

Lorsque le logement est loué dans le cadre de ce dispositif, le propriétaire peut déduire une partie des revenus fonciers générés. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il doit notamment s’engager à ne pas dépasser un certain montant de loyer et à louer son bien à des ménages respectant certains critères de ressources. Par exemple, dans le secteur social ou très social, le taux de la déduction atteint 70 % lorsque le logement se trouve en zone A bis, A ou B1. Ces zones correspondant à Paris, à l’Île-de-France et aux métropoles régionales de plus de 250 000 habitants. Un taux qui peut monter jusqu’à 85 % en cas d’intermédiation locative (mandat de gestion par une agence immobilière sociale, par exemple). À noter que cette déduction est calculée sur le revenu brut tiré de la location et que s’y ajoutent les frais et charges déductibles.

Renforcement des avantages

Grâce à la loi « Élan » de novembre 2018, le plafond de déficit, résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, imputable sur le revenu global est porté à 15 300 € (au lieu de 10 700 €) pour l’ensemble du dispositif. Un bon moyen de créer davantage de déficit foncier afin de diminuer votre assiette taxable.

Lorsqu’un assuré n’a pas cotisé suffisamment, sa future pension de retraite va subir une décote. Un manque à gagner qui, dans certains cas, peut être significatif. Afin d’éviter cet écueil, les assurés peuvent, sous certaines conditions, racheter des trimestres d’assurance. Explications.

Vous avez dit décote ?

L’âge légal à partir duquel vous avez le droit de prendre votre retraite est fixé à 62 ans. Il est toutefois possible, dans certains cas (handicap, carrière longue…), de partir plus tôt. Par ailleurs, pour toucher une retraite à taux plein, vous devez, en principe, justifier d’un certain nombre de trimestres validés au titre de l’assurance vieillesse, tous régimes de base obligatoires confondus. Un nombre de trimestres déterminé en fonction de votre année de naissance. Si ces conditions ne sont pas remplies, une décote sera appliquée lors du départ à la retraite. Précisons que la décote est un coefficient de minoration appliqué lors du calcul de votre pension. Sachant que le montant de cette dernière sera diminué de façon définitive.

À noter que l’assuré qui n’a pas cotisé suffisamment longtemps peut poursuivre son activité jusqu’à l’âge du taux plein automatique, fixé à 65 ou 67 ans selon l’année de naissance.

Les conditions de rachat

Il est possible, sous conditions, de racheter certaines périodes pendant lesquelles vous n’avez pas ou peu cotisé. Sont concernées les années d’études supérieures et les années civiles incomplètes. Ainsi, le versement pour la retraite (rachat de trimestres) permet de les valider, dans la limite de 4 trimestres pour la même année civile et de 12 trimestres au total. Ce dispositif s’adresse aux assurés âgés d’au moins 20 ans et au plus de 66 ans inclus à la date de la demande, qui n’ont pas encore fait liquider leur retraite. Ces rachats étant possibles auprès du régime général des salariés, des professions agricoles, des indépendants, des professions libérales, des avocats et, dans certains cas, dans la fonction publique.

Quel coût ?

Le coût d’un rachat dépend du nombre de trimestres rachetés, de votre âge au moment où il s’effectue, de vos revenus professionnels des 3 années civiles qui précèdent la demande de rachat et de l’option choisie. Car le rachat peut s’effectuer soit au titre du taux de calcul de la pension, soit au titre à la fois de ce taux et de la durée d’assurance.

Dans le premier cas, le rachat aura vocation à réduire la décote (rachat afin d’obtenir ou d’approcher le nombre de trimestres requis pour le taux plein).

Dans le second cas, le rachat a pour objet de réduire la décote, mais aussi d’augmenter la durée de cotisation prise en compte pour le calcul de la pension du régime de base. Étant précisé que les versements sont déductibles de la rémunération brute de l’assuré, sans limitation de montant. Si leur montant excède les salaires de l’année, le déficit constaté s’impute alors sur ses autres revenus. À noter qu’un dispositif particulier (le rachat dit Madelin) existe pour les indépendants qui souhaitent racheter des trimestres de retraite.

L’opportunité de racheter

La question que tout assuré peut être amené à se poser est celle de la rentabilité de l’opération, compte tenu du coût relativement important d’un rachat de trimestres. Il convient pour cela d’évaluer l’impact en termes de coût réel, après imputation du versement pour la retraite sur le revenu global de l’assuré. Puis d’estimer le revenu complémentaire que le retraité percevrait grâce au rachat de trimestres.

Par ailleurs, chaque cas étant unique et chaque situation (environnement familial, consistance du patrimoine, activité professionnelle, bilan sur la retraite complémentaire et, le cas échéant, supplémentaire…) variant en fonction de nombreux éléments, il est nécessaire de se rapprocher d’un professionnel. Alors n’hésitez surtout pas à solliciter le cabinet !

Nombre de titulaires d’un contrat d’assurance-vie ont pu être déçus par les récentes performances des fonds en euros. Et même s’ils sont peu enclins à prendre des risques, ces épargnants pourront trouver une alternative intéressante à ces supports en euros en se tournant vers les produits dits « structurés ». Des fonds d’investissement d’un genre particulier qui allient sécurité et performance. Présentation.

Vous avez dit produits structurés ?

Un produit structuré est une combinaison de plusieurs produits financiers. Schématiquement, un produit structuré peut être décrit comme un placement composé de différentes briques. La première assure la garantie du capital grâce aux intérêts générés par les supports obligataires présents dans le fonds. Là où les autres briques prennent la forme de produits financiers plus complexes adossés sur les marchés actions, les marchés de taux ou les marchés de devises.

Ces investissements sont plus risqués mais ouvrent des perspectives de rendements majorés, fonction de l’évolution des cours des classes d’actif choisies. À l’échéance du placement, l’investisseur recouvre le capital investi majoré de la performance dégagée ou minoré des pertes. À noter que les produits structurés ont une durée de vie limitée. En effet, ces fonds comportent une échéance (allant de 5 à 10 ans) et ne peuvent être clôturés qu’à certaines conditions.

Vous l’aurez compris, les produits structurés sont des produits très complexes. La définition que nous venons d’en donner à grands traits n’a pour seule ambition que de vous donner une idée globale de leur composition et de leur fonctionnement. Le cabinet reste à votre entière disposition pour vous accompagner si vous envisagez de souscrire de tels produits.

Des produits structurés pour tous les profils

Comme tout placement, les produits structurés offrent différents niveaux de risques. Chaque investisseur, en fonction de ses objectifs, peut être en mesure de trouver le produit qui lui convient. Globalement, deux types de produits structurés peuvent être rencontrés : les produits à capital garanti et les produits à capital protégé.

Les produits à capital garanti visent à protéger la totalité du capital investi par l’épargnant. Ce dernier est alors assuré de récupérer au minimum, à l’échéance, les fonds qu’il a versés (après déduction, notamment, des frais et des commissions). Et ce même si l’indice de référence du produit structuré se trouve dans des conditions de marché défavorables. À l’inverse, si l’indice évolue favorablement, l’épargnant pourra profiter d’un rendement attractif. Cependant, cette protection a un coût, se traduisant par une performance souvent revue à la baisse.

Dans le cadre des produits à capital protégé, une partie seulement du capital investi bénéficie d’une protection. L’intérêt d’une garantie partielle ? Pouvoir profiter d’un rendement majoré si les conditions de marché sont favorables. En revanche, si les conditions sont défavorables, l’épargnant limite ses pertes en capital.

L’intérêt des produits structurés

D’abord, investir dans des produits structurés permet de se délester progressivement d’une partie de ses fonds en euros garantis, mais peu rentables, sans prendre trop de risques. Ensuite, introduire des produits structurés dans son contrat d’assurance-vie concourt à diversifier son épargne, donc à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Rappelons que la diversification permet de répartir une enveloppe d’investissement entre différentes classes d’actifs choisies en fonction de leur exposition au risque et du rendement qu’elles peuvent laisser espérer. Disposer d’une réelle diversification, c’est, autant que possible, disposer d’un contrat contenant des actifs décorrélés, c’est-à-dire des actifs qui n’évoluent pas toujours dans le même sens au même moment. Les produits structurés peuvent répondre à ces critères car ils permettent de profiter des opportunités de marché en étant investis dans différentes classes d’actifs (actions, obligations…), secteurs d’activités ou zones géographiques. Autre avantage, le ticket d’entrée de ces produits est relativement faible, quelques centaines d’euros.

Mais attention, comme tout placement financier, les produits structurés comportent certains risques. Il peut s’agir d’un risque à l’échéance lorsque le sous-jacent a évolué défavorablement, occasionnant une perte en capital. D’un risque de change lorsque le produit est basé sur un sous-jacent libellé dans une devise étrangère et qu’il n’a pas été prévu de couvertures de change. D’un risque lié à l’émetteur des titres, c’est-à-dire à la capacité de l’établissement à rembourser sa dette. Ou encore d’un risque de liquidité, qui se produit lorsque l’investisseur a une difficulté de revente de ses positions sur le marché secondaire.

Généralement, les transactions immobilières portent sur des biens vendus libres. Toutefois, rien n’empêche d’acquérir un logement dit occupé, c’est-à-dire dans lequel un locataire continue d’habiter malgré la vente. Ce type d’opération présente un intérêt principal : profiter d’une décote à l’achat.

Bénéficier d’un rabais

En raison de l’occupation du bien immobilier par un locataire déjà en place, l’acquéreur ne peut pas disposer librement du logement pour, par exemple, l’occuper ou le louer à la personne de son choix. Cette contrainte conduit à faire baisser quasi systématiquement le prix des biens à l’achat. Une décote qui peut aller de 10 à 20 % en fonction de la durée du bail restant à courir, de l’âge du locataire ou encore des travaux qu’il conviendra de réaliser dans l’immeuble.

En outre, financer un logement occupé peut se révéler plus simple. En effet, dans ce cas, les établissements bancaires sont plus enclins à octroyer un crédit immobilier parce qu’en présence d’un locataire déjà en place, l’acquéreur va percevoir immédiatement des revenus fonciers. Revenus qui vont lui permettre de faire face à une partie des échéances de prêt.

Les points de vigilance

Avant d’investir dans un logement occupé, il faut toutefois vérifier quelques points.

Premier point, il convient de s’intéresser au dossier du locataire en place pour vérifier s’il n’a pas eu d’incidents de paiement au cours des 6 derniers mois. Pour connaître sa situation, n’hésitez pas à examiner les comptes-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence ou des extraits de relevé bancaire du propriétaire s’il a été géré en direct.

Deuxième point, il faut se pencher sur le bail d’habitation car ce dernier est transféré automatiquement à l’acheteur. Ce qui veut dire qu’il n’est pas possible de modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant (montant du loyer, notamment). L’acquéreur doit vérifier en particulier la présence de certaines clauses indispensables comme la clause résolutoire. Elle permet la résiliation du bail de plein droit en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.

Troisième point, soyez attentif lors de la visite du bien. Ce dernier étant occupé, il peut être difficile d’avoir une vision globale de son état. N’hésitez pas à faire bouger les meubles pour vous rendre compte de l’état des installations et des peintures. Échangez avec le locataire pour savoir s’il a relevé des problèmes. Vous pouvez également demander une copie de l’état des lieux d’entrée. Ce qui va vous permettre de faire une comparaison. Si les éventuelles dégradations relevées ne sont pas imputables au locataire, vous devrez prendre en charge des travaux de rénovation lors de sa sortie.

La préparation de la retraite est depuis plusieurs années un sujet de préoccupation majeur pour l’ensemble des Français. Et compte tenu des difficultés rencontrées par notre système de retraite par répartition pour assurer des pensions de retraite convenables, on trouve sur le marché des produits d’épargne destinés à compenser la baisse des revenus lors de la retraite. Ces produits retraite proposent de nombreuses options portant sur les modalités de versement de l’épargne au moment de la fin de l’activité de l’épargnant. Les annuités garanties en font partie en permettant de limiter le risque de perdre le bénéfice d’une rente viagère en cas de décès prématuré. Explications.

Une rente viagère ?

Opter pour une sortie en rente viagère permet à un épargnant de « transformer » son capital en un revenu régulier qui lui sera servi jusqu’à sa mort. Le contrat de rente viagère est signé avec l’assureur. C’est lui qui, en contrepartie du capital versé par l’assuré et des intérêts capitalisés, garantit à ce dernier le versement des arrérages. Le montant de la rente est déterminé lors de la conversion du capital placé par l’épargnant. Cette conversion s’effectue en appliquant au capital aliéné un taux de conversion qui est défini en fonction de son âge et de son espérance de vie (déterminée selon les tables de mortalité établies par l’Insee) au moment de l’entrée en jouissance de la rente viagère. Ce calcul permet d’obtenir le montant de la rente « de base ».

La sortie en rente présente plusieurs avantages. D’abord, elle offre au crédirentier (bénéficiaire de la rente) une réelle visibilité, dans la mesure où le montant de la rente est connu dès la signature du contrat de rente viagère.

Ensuite, elle dégage le crédirentier de toute obligation de gestion de patrimoine, ce qui, lorsque l’heure de la retraite a sonné, est très confortable. Enfin, elle est un gage de sécurité, car les rentes seront versées par l’assureur (appelé également le débirentier) jusqu’au décès du crédirentier, même si le total des sommes servies dépasse le capital initial.

Faire appel aux annuités garanties

Mais associer le versement de la rente à la durée de vie du crédirentier ne présente pas que des avantages. En effet, en cas de décès prématuré de ce dernier, le capital restant (capital initial – total des rentes versées) est perdu et n’entre pas dans sa succession. C’est la raison pour laquelle la sortie en rente viagère est déconseillée aux personnes dont la santé est fragile ou qui ont pour objectif de transmettre leur épargne à leurs héritiers.

Toutefois, les contrats retraite offrent au souscripteur la possibilité d’opter pour la mise en place d’annuités garanties. En pratique, lors de la liquidation de la rente, le souscripteur désigne un bénéficiaire (sa désignation est irrévocable) et détermine le nombre d’annuités garanties en fonction de son âge : ce nombre est limité à son espérance de vie théorique au jour de la liquidation de sa rente, diminué de cinq ans. S’il est toujours en vie au terme des annuités garanties, il continuera à percevoir sa rente normalement, sa vie durant. S’il décède avant le terme des annuités garanties, le bénéficiaire désigné continuera à percevoir la totalité de la rente pendant le nombre d’années restant à courir. Une option qui permet donc de protéger davantage, par exemple, le conjoint survivant.

À noter que, comme pour la rente viagère « classique », la rente à annuités garanties est revalorisée périodiquement selon les résultats techniques et financiers de la compagnie d’assurance, ce qui garantit un taux minimal de progression des revenus.

Quelle fiscalité ?

Les rentes viagères sont toutes soumises à l’impôt. Mais leurs modalités d’imposition diffèrent selon le produit d’épargne dont elles sont issues.

Dans le cadre de l’assurance-vie, du Perco ou du PER (sans option pour la déduction des cotisations à l’entrée), les rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour une fraction de leur montant seulement. Cette fraction, fixée forfaitairement d’après l’âge du crédirentier lors du premier versement de la rente, est de 70 % avant l’âge de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % au-delà de 69 ans.

Dans celui des contrats retraite Perp et Madelin, les arrérages sont soumis, chaque année, à l’impôt sur le revenu, comme les pensions de retraite. S’applique ainsi le barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 10 %. Les prélèvements sociaux sont également dus. Enfin, les rentes dégagées d’un plan d’épargne en actions (PEA) sont exonérées d’impôt sur le revenu à condition que le contrat ait été détenu par le crédirentier plus de 8 ans. Dans le cas contraire, une fraction des arrérages est soumise à l’impôt sur le revenu. Là encore, le crédirentier doit s’acquitter des prélèvements sociaux, peu importe que le PEA ait ou non plus de 8 ans.

Vous possédez des biens immobiliers et vous souhaitez faire baisser la pression fiscale qui s’exerce sur eux. Pourquoi ne pas réaliser des travaux dans le but de créer du déficit foncier ? Une stratégie qui présente certains avantages.

Un déficit foncier ?

Les bailleurs qui louent des locaux nus déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour la détermination du revenu imposable, ils peuvent déduire certaines charges qu’ils ont supportées pour la location de leurs biens immobiliers.

Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque le bailleur est imposé selon le régime dit « du micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, pour pouvoir imputer ses charges, le propriétaire doit bailleur relever du régime réel.

Après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier ainsi constaté peut, en principe, être imputé sur ses revenus imposables.

L’imputation des déficits fonciers

Des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur les revenus des contribuables. Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, subis au cours d’une année d’imposition, s’imputent, en principe, sur le revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Et attention, l’imputation des déficits n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3^e année suivant celle de l’imputation.

Autre point de vigilance, pour pouvoir déduire ses dépenses, le bailleur doit être en mesure de les justifier auprès de l’administration fiscale. Il convient donc de conserver tous les documents correspondants (factures…).

Des SCPI de déficit foncier !

Pour réduire votre imposition, vous pouvez également faire appel aux SCPI « de déficit foncier ». Il s’agit de SCPI investies dans des locaux d’habitation à rénover. Généralement, les sociétés de gestion de ces SCPI se donnent pour objectif de réaliser une quote-part de travaux de 40 à 60 % du montant de la souscription. Une quote-part que le souscripteur pourra déduire de ses revenus.

L’engouement des investisseurs pour les ETF (Exchange Traded Funds) ne faiblit pas. En effet, en 2020, ces fonds indiciels cotés en bourse ont collecté, au niveau européen, près de 79 milliards d’euros, plus forte collecte jamais enregistrée. Au total, les encours des ETF ont progressé de 116 milliards d’euros en l’espace d’un an. Des chiffres qui interpellent et qui incitent à se poser la question de savoir ce qui attire les investisseurs vers ce type d’actifs.

Un ETF, c’est quoi ?

Produits à gestion passive, les Exchange Traded Funds (appelés également trackers) sont des supports d’investissement cotés en bourse dont l’objet est de répliquer les variations, à la hausse ou à la baisse, d’un indice (le sous-jacent) pris en référence. Cet indice peut être, par exemple, le CAC 40, le S&P 500 ou le Dax. On trouve également des ETF « spécialisés » dans certains pays, certains secteurs d’activité, mais aussi investis en supports actions (petite, moyenne et grande capitalisation) et obligataires. En outre, les ETF peuvent répliquer les performances monétaires d’une devise ou permettre de miser sur l’évolution du prix des matières premières telles que l’or, le pétrole ou le blé.

L’intérêt des ETF

Le principal intérêt des ETF consiste en la certitude de bénéficier des mêmes performances que celles du sous-jacent dupliqué. Le gérant de l’ETF ne cherchant pas à surperformer l’indice. Attention toutefois, comme de nombreux placements, il comporte des risques. En effet, si les cours du sous-jacent s’effondrent, l’ETF subira dans les mêmes proportions une baisse de ses performances. En termes de fonctionnement, les ETF se négocient de la même façon qu’une action et permettent d’investir, en une seule opération, sur un indice ou un panier d’actions. Outre leur grande diversité, les ETF présentent un autre attrait : leur tarification. En effet, leur coût réduit les rend particulièrement attractifs puisqu’ils ne supportent ni frais d’entrée ni frais de sortie. Seuls des frais de gestion allant de 0,05 à 0,5 % sont prélevés.

Une fiscalité empruntée aux actions

La fiscalité des ETF est la même que celle qui pèse sur les actions. Ainsi, dans le cadre d’un compte-titres, par exemple, les dividendes versés sont ajoutés aux revenus de l’investisseur et imposés au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Sur option, ce dernier peut préférer le barème progressif de l’impôt sur le revenu (sous réserve de l’application d’un abattement de 40 %). Quant aux plus-values réalisées lors de la cession d’ETF, elles sont, là encore, imposées au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce dernier cas, et pour les titres acquis avant le 1^er janvier 2018, les plus-values peuvent être réduites d’un abattement lié à la durée de détention.

Lorsque les ETF sont détenus au sein d’un PEA, les produits (dividendes, plus-values de cession…) sont fiscalisés au moment de leur retrait. En cas de retrait avant l’expiration de la 5^e année suivant l’ouverture du PEA, les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique et aux prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour un retrait effectué après la 5^e année, les gains sont exonérés d’impôt et soumis uniquement aux prélèvements sociaux.

Comment investir ?

Vous pouvez acquérir des parts d’ETF soit auprès d’un intermédiaire financier agréé, soit, sous certaines conditions, lors de leur création (marché primaire), soit encore directement en bourse (marché secondaire). Les ETF sont négociables sur le marché boursier dans les mêmes conditions qu’une action, ce qui leur permet d’être accessibles en continu durant la journée boursière. Ils peuvent, en outre, être achetés au comptant et au SRD (service de règlement différé) si les entreprises qui composent l’indice font partie des plus importantes du marché parisien. À noter que les ETF peuvent être logés au sein des principales enveloppes françaises : compte-titres, Plan d’épargne en actions, contrat d’assurance-vie et Plan d’épargne retraite.

Quelques bonnes pratiques

L’apparente simplicité des ETF ne doit pas vous dispenser de respecter des règles élémentaires de prudence avant d’investir. Voici quelques bonnes pratiques à garder en tête. Tout d’abord, il existe un nombre important d’ETF. Certains de ces ETF peuvent être complexes. Et leur dénomination, parfois obscure, peut conduire à faire de mauvais choix. Ensuite, un investissement dans des ETF doit correspondre à vos objectifs, à votre appétence aux risques et à votre horizon de placement. Ainsi, pour pouvoir prendre une décision éclairée, il est nécessaire de lire attentivement le document d’information clé pour l’investisseur (DICI) du fonds et le prospectus de l’ETF. Des documents qui contiennent des précisions sur les objectifs et la politique de gestion du fonds, sur le profil de risque et de rendement, ou encore sur les frais.

Les conditions de souscription d’une assurance-vie autorisent l’épargnant à verser des primes dont le montant est totalement libre. Et rien, a priori, ne lui interdit de détenir une partie importante de son patrimoine au sein d’un tel contrat pour en faire « profiter », au moment de son décès, un ou plusieurs bénéficiaires désignés parmi les héritiers eux-mêmes ou une personne extérieure à la famille. Mais attention, priver les héritiers réservataires de leurs droits successoraux en utilisant cet outil peut conduire à un conflit. Explications.

Une action des héritiers réservataires

Les sommes figurant sur un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession du souscripteur et échappent donc aux règles successorales établies pour protéger les héritiers. Ainsi, au décès de l’assuré, ces derniers, lorsqu’ils n’ont pas été désignés comme bénéficiaires, n’auront alors aucun droit sur le capital versé.

Toutefois, cette règle dérogatoire a des limites, car l’assurance-vie ne doit pas être utilisée pour déshériter les héritiers réservataires (le plus souvent les enfants). En effet, une fraction du patrimoine du défunt leur est obligatoirement attribuée. C’est ce qu’on appelle la réserve héréditaire.

En revanche, la part restante de l’héritage, appelée quotité disponible, est, quant à elle, librement transmissible à d’autres personnes que les enfants.

Pour éviter que les héritiers réservataires se retrouvent privés de leurs droits en raison de l’existence d’un contrat d’assurance-vie, la loi les protège en leur ouvrant une action judiciaire spécifique basée sur la notion de primes manifestement exagérées. Ce recours ayant comme finalité de remettre en cause la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) de l’assurance-vie et de réintégrer, au sein de la succession du défunt, soit la partie excessive, soit la totalité des primes versées.

À noter que l’action en justice ne couvre que les primes versées, et non pas la valeur de rachat du contrat (comprenant à la fois les primes, les produits et les plus-values générés).

Un faisceau d’indices

Cette action en justice façonnée par la jurisprudence s’appuie sur un certain nombre de critères qui permettent de juger du caractère excessif ou non des primes versées (eu égard aux facultés du souscripteur). Les juges apprécient en effet cette notion en tenant compte, notamment :
– de l’âge du souscripteur ;
– de sa situation familiale ;
– de sa situation patrimoniale (importance des primes versées par rapport à son épargne globale, train de vie) ;
– de l’utilité du contrat.

À noter que le caractère exagéré des primes doit s’apprécier non pas au moment du décès du souscripteur, mais au moment du versement des primes. Ce qui veut dire qu’en pratique, les juges devront disséquer le contrat et déterminer pour chaque versement s’il est ou non exagéré.

Par ailleurs, s’agissant du critère de l’utilité du contrat, les juges devront s’interroger sur le véritable objectif poursuivi par l’assuré. S’agit-il d’un contrat qui cache une forme de libéralité ? Ce qui peut être le cas, par exemple, lorsque le souscripteur ouvre un contrat alors même qu’il est à un âge avancé ou que son état de santé laisse présager le pire.

Hormis ces cas « caricaturaux », les juges pourront éprouver des difficultés à démontrer l’inutilité d’un contrat d’assurance-vie. Notamment lorsque le souscripteur effectue des versements répétés de primes ou le versement d’une prime unique provenant de l’arbitrage d’un actif patrimonial. Une démarche qui non seulement ne va pas l’appauvrir, mais au contraire va l’enrichir.

Avoir connaissance de l’existence du contrat d’assurance-vie

Comme nous l’avons vu, les héritiers exclus du bénéfice de l’assurance-vie peuvent intenter une action judiciaire pour préserver leurs droits à la réserve. Pour s’engager dans cette voie, encore faut-il qu’ils aient connaissance de l’existence du(des) contrat(s) d’assurance-vie souscrit(s) par le défunt. En pratique, lors du règlement de la succession, le notaire va interroger les principales banques et assurances françaises. Ces dernières pourront lui indiquer si des contrats ont été souscrits par le défunt. En revanche, en se retranchant derrière un pseudo-secret professionnel, elles ne communiqueront pas le nom du ou des bénéficiaires (cas d’un bénéficiaire extérieur à la famille). Le notaire, lui aussi tenu au secret professionnel, n’a pas le droit de transmettre aux héritiers réservataires l’information selon laquelle une assurance-vie a été souscrite par le défunt.

Pour obtenir ces précieuses informations, les héritiers lésés vont donc devoir ester en justice. Une action reposant sur un motif légitime, à savoir faire valoir leurs droits et respecter la réserve héréditaire. Les héritiers devront, à l’occasion de cette demande, rapporter la preuve que les conditions de l’exécution d’une assurance-vie ont pu leur causer un préjudice « personnel, direct et certain ». Une fois l’identité des bénéficiaires obtenue, les héritiers pourront diriger leur action judiciaire sur le fondement des primes manifestement exagérées.

Ticket d’entrée peu élevé, rendement attractif, contraintes locatives quasi inexistantes… Faire l’acquisition d’une ou de plusieurs places de parking n’est pas dénué d’intérêt. À condition de faire les bons choix.

Les avantages de cet investissement

L’acquisition de places de parking ou de garages en vue de les louer peut constituer pour un investisseur une excellente opportunité de diversifier son patrimoine immobilier. Cet investissement peut également se révéler très rentable et offrir, dans des grandes villes comme Paris ou Lyon, notamment, des rendements supérieurs à 5 % par an.

Autre avantage, et non des moindres, l’acquisition de places de parking peut être réalisée avec une mise de départ modeste. En effet, les prix pour une place de parking ou un garage s’échelonnent en moyenne entre 15 000 € et 50 000 € pour une place individuelle à Paris et entre 6 000 € et 25 000 € en province.

Un investissement d’un autre temps ?

Compte tenu des politiques environnementales menées par les pouvoirs publics ces dernières années, la question de l’avenir de ce type d’investissement peut se poser. En effet, par exemple, la métropole du Grand Paris a fait savoir qu’elle comptait interdire tous les véhicules thermiques d’ici à 2030.

Une politique qui pourrait d’ailleurs donner des idées à d’autres métropoles françaises…

Du coup, si le Grand Paris arrive à tenir cet objectif, les places de parking risquent, à terme, de perdre de leur valeur. Aussi, afin d’éviter les mauvaises surprises, il peut être intéressant de revoir le secteur géographique d’investissement en privilégiant notamment les villes de province importantes où l’utilisation d’un véhicule personnel est quasi incontournable. Et préférer celles où le manque de places de stationnement est important et durable.

Une autre stratégie peut consister à anticiper les mutations de la mobilité dans les grandes villes (développement de l’usage de la voiture électrique, notamment). L’idée étant de réaliser des travaux pour équiper les places de parking de bornes de charge pour véhicules électriques. Dans certains cas, un crédit d’impôt pourra même être obtenu par les investisseurs. Le taux de ce dernier étant égal à 75 % des dépenses engagées. Étant précisé que son montant est limité à 300 € par système de charge.

Investir dans un box

Bien que certaines grandes villes aient l’intention de réduire le nombre de véhicules thermiques dans leurs rues, les box et les garages fermés peuvent tirer leur épingle du jeu. En effet, ces espaces peuvent être reconvertis et servir à du stockage, voire à des activités de bricolage.