Loi Denormandie sur l’investissement locatif : rénovez pour réduire votre imposition
Parfaite alternative à la loi Pinel, dispositif ayant pris fin au 31 décembre 2024, la loi Denormandie vise à investir dans l'ancien pour rénover le parc immobilier locatif sur le plan énergétique.
Pour les propriétaires, c'est une opportunité pour profiter d'un avantage fiscal majeur avec une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi.
A retenir :
- Avec la loi Denormandie, réalisez des travaux de rénovation énergétique dans des villes éligibles pour optimiser votre fiscalité.
- La réduction d’impôt peut atteindre 21 % du montant du projet pour un engagement de location de 12 ans.
- Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
- Finarena vous propose un projet d’investissement clé en main pour constituer votre patrimoine immobilier en toute sérénité.
La loi Denormandie en quelques mots
Julien Denormandie, ancien ministre de la Ville et du Logement, est à l'origine du dispositif Denormandie venu en 2019 compléter le dispositif Pinel dans l'ancien (ainsi que la loi ELAN). L'objectif était alors d'encourager les investisseurs à miser sur le foncier existant pour redynamiser les villes moyennes et lutter contre le logement vacant.
Ce dispositif d'investissement locatif dans un quartier ancien dégradé s'intègre parfaitement dans le cadre de la transition écologique avec une obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour être éligible à une réduction d'impôt jusqu'à 63 000 €.
À qui s'adresse la loi Denormandie ?
De prime abord, la loi Denormandie s'adresse à tous les investisseurs désireux de constituer un patrimoine immobilier financé, au moins en partie, par les loyers perçus.
Toutefois, le principal avantage de ce dispositif réside dans une réduction non négligeable de l'impôt sur le revenu. La condition essentielle est donc d'être imposable. Avec une réduction d'impôt maximale de 5 250 €, la défiscalisation de la loi Denormandie concerne les foyers impactés par une imposition importante (TMI minimum 30%) et souhaitant l'alléger tout en anticipant leur avenir financier. Pour des revenus plus élevés (TMI 30% à 41%), la loi Malraux dédiée à la réhabilitation de bâtiments à caractère historique ou esthétique est parfaitement indiquée.
Le dispositif Denormandie trouve parfaitement sa place dans une stratégie globale de gestion de patrimoine aux côtés de placements financiers.
Contactez un conseiller Finarena pour réaliser un bilan patrimonial et définir si ce dispositif correspond à votre profil d’investisseur.
Malraux ou Denormandie : comparatif des dispositifs de défiscalisation immobilière
Comparons ces deux solutions de défiscalisation pour vous aider à faire le choix le plus judicieux selon votre profil et vos objectifs.
| Denormandie | Malraux | |
|---|---|---|
| Type de bien | Ancien avec travaux | Ancien avec travaux |
| Travaux à réaliser | Rénovation énergétique | Restauration du bâtiment |
| Type de location | Nue | Nue |
| Engagement de location | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Réduction d’impôt | 12 à 21 % du coût total du projet | 22 ou 30 % du montant des travaux |
| Type d’investisseur | Primo investisseur ou investisseur averti | Investisseur avec des revenus élevés fortement imposé |
Quelles sont les conditions d'éligibilité pour investir en loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie n'est pas accessible à tous.
Un certain nombre de conditions doivent être respectées, des villes éligibles au choix du bien immobilier en passant par le profil des locataires.
Les biens immobiliers éligibles à la loi Denormandie
Dans un premier temps, les investisseurs ont l'obligation de faire l'acquisition d'un logement ancien. Il peut s'agir d'un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation ou de la transformation d'un local en habitation.
Ce logement doit devenir la résidence principale du locataire.
Les travaux à réaliser en loi Denormandie
Tous les travaux ne sont pas éligibles à ce dispositif. Vous devez procéder à :
- des travaux améliorant la performance énergétique de 20 % pour un bien dans un immeuble collectif et de 30 % pour un logement individuel ;
- au moins 2 types de travaux parmi les suivants : isolation des combles, des murs, changement d'équipement de production d'eau chaude ou de chaudière, isolation des fenêtres ;
- la création d'une nouvelle surface habitable.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt promise, les travaux de rénovation énergétique sont réalisés par un artisan RGE (reconnu garant de l'environnement).
Dans quelle ville investir en loi Denormandie ?
La localisation du logement est un critère majeur au moment de votre choix, les conseillers Finarena à Nantes et Guérande sauront vous accompagner pour vous assurer de l'éligibilité de la commune sélectionnée.
Les communes concernées sont les suivantes :
- en zone labellisée Cœur de Ville ;
- villes ayant passé une convention d'opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
- communes présentant un besoin élevé de réhabilitation de l'habitat.
Sur le site service-public, vous avez la possibilité de saisir votre code postal pour déterminer si votre commune est éligible.
Les conditions de location à respecter
Les travaux doivent être réalisés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition du bien immobilier. La mise en location doit, quant à elle, intervenir au plus tard 1 an après l'achèvement des travaux de rénovation.
Le bien immobilier est loué vide (les biens meublés sont exclus du dispositif) avec une durée de location minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer mensuel est plafonné. Ce plafond dépend des éléments suivants :
- la zone dans laquelle se situe ton bien (A bis, A, B1, B2…) ;
- la surface du logement ;
- un coefficient multiplicateur (la formule est la suivante : 0,7 + (19 ÷ Surface).
Pour 2025, le loyer mensuel est plafonné comme suit :
- zone A bis : 19,51 €/m² ;
- zone A : 14,49 €/m² ;
- zone B1 : 11,68 €/m² ;
- zone B2 et C sur agrément : 10,15 €/m².
Par exemple, Saint-Nazaire est une ville éligible à la loi Denormandie située en zone B1. Le montant maximal du loyer au m² est de 11,68 €. Pour un logement de 50 m², le coefficient multiplicateur est de 1,08.
Le plafond de loyer est de 1,08 x 11,68 x 50 = 630,72 €.
À travers un accompagnement à 360° pour votre investissement locatif, nos conseillers en gestion de patrimoine vous guident pour respecter les conditions du dispositif Denormandie. Prenez rendez-vous à Nantes ou à Guérande.
Les conditions liées au locataire du bien immobilier
Le choix des locataires n'est pas anodin dans le cadre du dispositif Denormandie. Il a en effet pour vocation d'offrir un meilleur accès à des logements de qualité à tous, les revenus des locataires sont ainsi plafonnés.
Plafonds de ressources locataires en Denormandie en 2025
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| + 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| + 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| + 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| + 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Bon à savoir : le revenu pris en compte est le revenu N-2. Aussi, pour un investissement en 2025, l'administration fiscale considère les revenus de 2023.
Bien comprendre la défiscalisation en loi Denormandie
Abordons à présent l'aspect fiscal, puisqu'il s'agit de la raison essentielle pour les investisseurs de choisir ce dispositif. Le fonctionnement de la réduction d'impôt est simple : elle est calculée sur le coût total de l'investissement incluant le prix d'acquisition plus les travaux de rénovation.
L'investissement pour calculer cet avantage fiscal est plafonné à 300 000 € ou 5 500 € par m².
Le montant de la réduction d'impôt est de :
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
En clair, le montant maximal de la réduction est de :
- 63 000 € sur 12 ans, soit 5 250 € par an ;
- 54 000 € sur 9 ans, soit 6 000 € par an ;
- 36 000 € sur 6 ans, soit 6 000 € par an.
Pour déterminer si votre niveau d’imposition est compatible avec ce dispositif, prenez rendez-vous avec un conseiller Finarena.
Exemple de réduction d’impôt en loi Denormandie
Prenons un exemple concret de défiscalisation en loi Denormandie pour mieux vous projeter.
Finarena reste à vos côtés pour réaliser des calculs au plus juste afin de mieux vous projeter. Contactez un conseiller en gestion patrimoniale.
Un exemple d’investissement en loi Denormandie
Finarena vous propose un exemple d’un investissement clé en main en loi Denormandie à Saint-Malo, ville où la demande de logement est extrêmement forte.
À terme, revendez votre bien avec une plus-value potentielle ou envisagez une LMNP pour continuer à optimiser votre fiscalité.
Pourquoi bénéficier de l’accompagnement de Finarena ?
Finarena, spécialiste de la gestion de patrimoine à Nantes et Guérande, vous propose un accompagnement global. Grâce à un audit patrimonial, nous étudions votre profil et vos objectifs et déterminons si le dispositif Denormandie est judicieux ou si d'autres investissements sont mieux adaptés. Notre seul objectif est de personnaliser notre offre pour vous aider à constituer et développer votre patrimoine pour défiscaliser et/ou envisager un avenir financier serein.
Par ailleurs, nos experts en gestion immobilière vous accompagnent tout au long du processus avec un conseil en investissement immobilier clé en main. Nous intervenons du montage financier à la vente en passant par le meilleur choix fiscal, la recherche d'un bien éligible susceptible d'offrir un bon rendement et le choix du crédit immobilier offrant les meilleures conditions.
Avec Finarena, vous conservez la main sur votre projet tout en bénéficiant des conseils avisés d'experts à vos côtés depuis 20 ans.
Contactez-nous dès à présent pour la mise en place de votre investissement immobilier locatif dans les Pays de la Loire ou partout ailleurs et bénéficiez d'avantages fiscaux.
Vos questions sur la loi Denormandie
Oui, la revente est possible à tout moment. Toutefois, en cas de revente avant la fin de votre engagement de location de 6 ou 9 ans, l’avantage fiscal, à savoir la réduction d’impôt, sera remis en cause et devra être remboursé à l’administration fiscale.
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