Déficit foncier : fonctionnement et fiscalité avantageuse
Vous cherchez des solutions pour optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier locatif ? Le déficit foncier fait partie des avantages fiscaux offerts aux investisseurs pour réduire chaque année leur imposition en limitant l'impact de leurs revenus locatifs.
Finarena vous explique ce mécanisme, les charges déductibles et les avantages du déficit foncier pour votre projet immobilier.
Définition du déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt. On parle de déficit foncier lorsque les charges de votre investissement locatif sont plus importantes que les loyers perçus.
Pour bénéficier de ce mécanisme, vous devez remplir certaines conditions :
- vous assurer de l'éligibilité des charges déduites des loyers ;
- opter pour le régime réel d'imposition ;
- continuer à louer au moins jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation du déficit sur vos revenus.
Comment calculer un déficit foncier ?
Le calcul du déficit foncier est le suivant :
Montant des revenus locatifs - Charges déductibles.
Exemple :
Vous percevez 5 000 € de revenus locatifs.
Les charges déductibles s'élèvent à 8 000 €.
Le montant du déficit foncier est de 3 000 €.
Location meublée ou vide : quelle différence ?
Dans le cadre d'un logement vide, vous déclarez des revenus fonciers.
Avec une location meublée, vous déclarez les loyers perçus au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La différence est la suivante :
- pour une location nue, le déficit foncier s'applique sur les revenus globaux du foyer ;
- pour une location meublée, le déficit s'applique uniquement sur les revenus générés par l'investissement locatif.
Vous l’aurez compris, LMNP et déficit foncier sont compatibles pour une optimisation de votre investissement locatif.
Quelles charges sont déductibles des revenus locatifs ?
Vous avez l'opportunité de déduire les charges suivantes de vos revenus locatifs :
- les frais de gestion et d'administration du bien (par exemple les frais de gestion locative, les frais de syndic en copropriété, etc.) ;
- la taxe foncière ;
- les travaux de réparation et d'entretien ;
- les dépenses d'amélioration ;
- les provisions pour charge en copropriété ;
- les charges locatives non récupérées auprès du locataire après son départ ;
- les indemnités d'éviction ou de relogement des locataires ;
- les assurances ;
- les intérêts du crédit immobilier (uniquement sur le revenu foncier et non sur le revenu global).
Étudiez les dépenses éligibles avec un conseiller Finanera pour vous assurer de créer un déficit foncier capable de réduire de manière conséquente votre imposition.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
La limite annuelle du déficit foncier est de 10 700 €.
Toutefois, il peut atteindre 21 400 € par an dans le cadre de la loi Climat et résilience.
Ce doublement s'applique lorsque les propriétaires bailleurs réalisent des travaux de rénovation énergétique. Il s'agit d'une mesure incitative pour limiter le nombre de passoires thermiques en France et améliorer l'offre locative à une époque où les logements avec un mauvais DPE ne peuvent plus être remis en location. Cela concerne les dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
En clair, grâce au déficit foncier, vous avez l'opportunité de valoriser votre bien et de pérenniser sa mise en location tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Pour savoir comment bénéficier du plafond le plus élevé pour votre déficit foncier, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine.
Comment fonctionne le report de déficit ?
eLe déficit foncier est reportable. Lorsque vous dépassez le plafond annuel, le reliquat s'applique sur les années suivantes :
- durant 6 ans sur le revenu global du foyer (location nue) ;
- durant 10 ans sur les revenus fonciers (location meublée).
Exemple :
Vous louez un logement vide. Vos revenus d’activité s'élèvent à 30 000 € et vos revenus locatifs à 10 000 €. Vos charges déductibles s'élèvent à 62 000 €. Vous générez un déficit foncier de 52 000 €.
- Les 4 premières années, vous bénéficiez d'une déduction de 10 700 € sur vos revenus globaux, vous êtes imposé sur [(30 000 + 10 000) – 10 700] = 29 300 €.
- La cinquième année, l'excédent du déficit foncier est de 9 200 €. Pour des revenus équivalents, le montant imposable est de 30 800 €.
- Au cours de la 6e année, vous êtes imposé sur 40 000 € puisque vous ne bénéficiez plus de déficit foncier.
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
Les avantages du déficit foncier sont les suivants :
Déduction du revenu foncier pour constituer et valoriser votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité ;
Un report possible jusqu'à 10 ans ;
Un mécanisme compatible avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière (statut LMNP, investissement loi Malraux, etc.).
Profitez de ces avantages en réalisant les meilleurs arbitrages.
Grâce à vos conseillers Finarena à Nantes et à Guérande, vous actionnez tous les leviers fiscaux pour une optimisation maximale de votre fiscalité.
Comment fonctionne le report de déficit ?
Comme nous l'avons évoqué, le déficit foncier est imputable sur les revenus globaux du foyer ou uniquement sur les revenus fonciers selon le type de location (vide ou meublée).
Lors de votre déclaration annuelle de ressources, indiquez le montant de vos ressources dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée ou dans la partie dédiée aux revenus fonciers du formulaire n°2044 pour une location vide. Indiquez le montant de vos charges déductibles et conservez bien les documents les justifiant afin de les produire en cas de contrôle.
Le déficit foncier est-il un mécanisme fait pour vous ?
Chez Finarena, nous considérons chaque investisseur comme un client unique. Aussi, comme tout dispositif fiscal, le déficit foncier n'est pas nécessairement adapté à chacun d'entre vous.
Pour déterminer s'il s'agit du mécanisme le plus avantageux, nous réalisons avec vous un bilan patrimonial. De cette manière, nous avons une vue d'ensemble de votre profil et de vos objectifs afin de prendre les bonnes décisions au bon moment. Le montant de vos revenus globaux, de vos revenus locatifs, de votre imposition, le montant des charges qu'il est possible de déduire, nous prenons en compte votre situation dans sa globalité pour vous proposer une offre véritablement sur mesure.
De même, nos experts en gestion de patrimoine immobilier vous proposent un accompagnement à 360° pour définir le meilleur projet d'investissement locatif (meublé ou vide, nature du dispositif fiscal, etc.). Nous sommes à vos côtés du montage fiscal à la signature de votre achat immobilier en passant par l'optimisation du prêt et de l'assurance emprunteur, mais aussi par la recherche du bien.
Ne restez plus avec vos interrogations pour votre investissement locatif et choisissez l'accompagnement d'experts depuis 15 ans pour faire les meilleurs choix.
Prenez rendez-vous avec un expert en gestion patrimoniale à Nantes ou à Guérande pour monter un projet solide et personnalisé.
Vos questions sur le déficit foncier
Lorsque vous créez un déficit foncier, votre bien doit rester loué au minimum jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation du déficit foncier.
Si vous décidez de revendre le bien avant 3 ans, vous êtes dans l’obligation de rembourser l’avantage perçu.
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