LMNP et LMP : les avantages de la location meublée dans une stratégie patrimoniale
Investir dans la location meublée, que ce soit grâce aux statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous permet de constituer un patrimoine, de compléter vos revenus et de bénéficier d’avantages fiscaux. Le statut LMP, sous conditions, peut même vous permettre d’en faire une activité professionnelle à part entière.
Conditions, choix du régime fiscal, optimisation de votre investissement locatif, faites-vous accompagner par Finarena à Guérande et Nantes.
A retenir :
- La location meublée permet de fixer des montants de loyers plus élevés qu’une location nue (vide) pour une rentabilité plus forte.
- La location en meublée non professionnelle vous permet de préparer votre retraite en générant un complément de revenus défiscalisés.
- L’amortissement en LMP et en LMNP permet d’optimiser votre fiscalité tout au long de votre investissement locatif.
- Grâce au régime réel, vous déduisez de nombreuses charges pour réduire l’impact des revenus locatifs, voire créer un déficit foncier reportable.
Les raisons de choisir la location meublée pour un investissement locatif
Location vide ou meublée, la question se pose naturellement à tous les investisseurs. Malgré un changement des règles en matière de fiscalité en 2025, la location meublée reste attractive pour les investisseurs à plusieurs titres :
- un abattement sur les revenus locatifs perçus plus important qu'en location vide ;
- des loyers plus élevés ;
- un bail plus souple ;
- un choix entre location à l'année et location saisonnière ;
- pas de loyers plafonnés contrairement à un investissement en Denormandie notamment ;
- pas d’engagement de durée (la LMNP n’est pas concernée par des dispositifs de défiscalisation).
La limite de la location meublée réside dans la rotation plus fréquente des locataires. Toutefois, la vacance locative reste limitée face à l'attractivité de ces biens pour de nombreux locataires (étudiants, actifs mobiles, personnes en période de transition personnelle, etc.).
Le conseil Finarena : Investissez dans des logements pour séniors ou étudiants.
Face à une demande en forte hausse et une offre pas à la hauteur, investir en LMNP dans des résidences dédiées est une véritable opportunité pour préparer votre retraite en générant un complément de revenus défiscalisés.
En effet en2025, la France compte 3 millions d’étudiants pour 780 000 logements dédiés.
Quant aux seniors, ils sont 13 000 000 en 2025, ils seront 20 000 000 en 2050.
Intégrez votre investissement immobilier dans une stratégie à long terme
Avec un abattement permettant au fil des années de réduire l'imposition sur la plus-value lors de la revente de votre LMNP, il reste préférable de conserver votre bien immobilier le plus longtemps possible. Pour une optimisation maximale de votre fiscalité, Finarena, cabinet de gestion de patrimoine à Nantes depuis 2011, vous propose d'intégrer cet investissement locatif dans une stratégie patrimoniale gagnante pour :
- vous constituer un patrimoine financé par les loyers ;
- maîtriser votre imposition ;
- bénéficier de revenus complémentaires.
Grâce à un accompagnement global (juridique, fiscal, immobilier et financier), vous réalisez les meilleurs choix pour vous et vos proches et accédez aux placements financiers et aux investissements les plus pertinents au bon moment selon votre situation personnelle, professionnelle et financière.
Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?
En choisissant la location meublée, vous avez le choix entre deux statuts :
- Le loueur en meublé professionnel (LMP) ;
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La différence entre LMP et LMNP réside essentiellement dans le montant des revenus générés, le statut LMP est imposé à toute personne dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 € par an (ou lorsque les revenus locatifs sont supérieurs aux autres ressources du foyer fiscal).
Déficit foncier, fiscalité, d'autres différences apparaissent, une comparaison concrète s'impose pour y voir plus clair.
Comment choisir entre LMNP et LMP ?
Finarena vous propose un comparatif entre LMP et LMNP pour déterminer, selon votre profil et vos objectifs, le statut le mieux adapté à votre projet locatif.
| Critères | LMP | LMNP |
|---|---|---|
| Type d’activité | Activité principale | Activité secondaire |
| Conditions d'éligibilité | Revenus locatifs supérieurs à 23 000 €/an ou aux revenus d'activité du foyer fiscal | Revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an ou aux revenus d'activité du foyer fiscal |
| Fiscalité des revenus | BIC professionnels | BIC non professionnels |
| Régimes fiscaux | Micro-BIC ou régime réel | Micro-BIC ou régime réel |
| Gestion du déficit | Imputable sur le revenu global | Imputable sur les revenus locatifs |
| Fiscalité des plus-values | Régime des plus-values professionnelles | Régime des plus-values des particuliers |
| Obligations comptables | Comptabilité détaillée en régime réel | Comptabilité détaillée en régime réel |
| Avantages fiscaux spécifiques | Exonération possible des plus-values lors de la vente Imputation des déficits sur le revenu global Déduction des amortissements | Abattement ou exonération totale des plus-values de cession selon la durée de détention Déduction des amortissements |
Vous avez besoin d'un accompagnement expert pour choisir votre statut de loueur en meublé ? Finarena vous conseille pour un investissement immobilier locatif sur mesure. Atteignez vos objectifs en confiant votre projet à un expert de la gestion de patrimoine pour bénéficier d'un accompagnement à 360°.
Du choix du statut au montage financier en passant par la recherche de bien, l'optimisation fiscale, mais aussi par le courtage en crédit et en assurance emprunteur, vous n'êtes jamais seul avec Finarena. Aussi, vous limitez les risques d'erreurs pour un investissement immobilier parfaitement optimisé.
Quelle est la fiscalité des statuts LMP et LMNP ?
La fiscalité reste un élément essentiel lorsque vous envisagez un investissement locatif. Les revenus perçus sont imposables, optimiser votre imposition pour payer moins d'impôt ou limiter l'impact de ces nouvelles ressources se révèle nécessaire.
Les revenus perçus sont imposables, optimiser votre imposition pour payer moins d'impôt ou limiter l'impact de ces nouvelles ressources se révèle nécessaire.
En location meublée à l'année, le régime micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les loyers perçus (contre 30 % en location vide). Le régime réel, quant à lui, offre l'opportunité de déduire vos charges :
- intérêts d'emprunt ;
- travaux d'entretien et réparations ;
- assurances ;
- charges de copropriété ;
- taxe foncière ;
- frais d'acquisition du bien ;
- etc.
Un calcul se révèle nécessaire pour déterminer quel régime est le plus avantageux. C'est le rôle de Finarena. Nous étudions avec vous les options fiscales pour un choix judicieux afin de réduire votre imposition.
Toutefois, dans certaines situations, vous n'aurez pas le choix entre régime réel et micro BIC. Le passage au régime réel est imposé lorsque vos revenus dépassent le plafond de 77 700 €.
En location de meublé de tourisme ou de chambres d'hôtes, l'abattement est de 30 % pour les meublés non classés et de 50 % pour les autres types de biens. Le passage au régime réel est obligatoire pour des revenus supérieurs à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé et supérieurs à 77 700 € pour les meublés classés et les chambres d'hôtes.
LMP et LMNP : le cas de la TVA récupérable
La TVA de 20 % appliquée lors de l'acquisition de votre bien immobilier est possible sous certaines conditions (achat d'un bien neuf ou en VEFA, logement dans une résidence proposant au moins 3 services).
Pour bénéficier de cet avantage, le bien doit être conservé durant 20 ans. Pour une revente au bout de 15 ans, vous serez tenu de rembourser 25 % du montant de la TVA. Il existe toutefois une exception : lorsque vous vendez à un acheteur assujetti à la TVA s'engageant à poursuivre votre activité, vous ne remboursez pas la TVA.
Bénéficier du mécanisme de déficit foncier en location meublée
Le déficit foncier, rappelons-le, consiste à présenter des charges supérieures aux revenus de votre location meublée. C'est un avantage fiscal à considérer, Finarena vous accompagne une fois de plus pour réaliser les meilleurs choix.
En LMP, le déficit foncier est imputable à la totalité de vos revenus.
En LMNP, il s'applique uniquement sur les revenus fonciers. Ce mécanisme offre la possibilité de réduire, voire de supprimer votre imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ce concept vous semble complexe ? Faites-vous accompagner par nos experts de la gestion de patrimoine à Nantes et Guérande.
L'amortissement en location meublée : bien comprendre cet avantage fiscal
En location meublée, vous amortissez vos biens immobiliers et mobiliers. Ils perdent de la valeur au fil des années, leur amortissement constitue une charge déductible pour optimiser une fois de plus votre imposition.
Pour les revenus de 2025 à déclarer en 2026, la situation change dans le cadre d'une LMNP. Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, rendant la taxation de cette dernière plus forte. Conserver son bien sur une durée plus longue peut se révéler encore plus judicieux pour bénéficier d'abattements et réduire le montant de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.
Les conseillers Finarena restent à vos côtés pour déterminer quand revendre un bien en LMNP ou en LMP pour optimiser votre fiscalité. Grâce à une vision globale de votre situation patrimoniale, ils peuvent envisager des solutions pour réduire le poids de la fiscalité sur vos projets de placement et d'investissement pour constituer en toute sérénité votre patrimoine.
Vos questions sur la LMP et la LMNP
En LMP, vous déclarez vos revenus fonciers dans la partie consacrée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) professionnels. En LMNP, vous déclarez des BIC particuliers.
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