Investir en nue-propriété : découvrez les avantages du démembrement
La nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier faisant l'objet d'un démembrement. Si cette solution peut se révéler contraignante dans certains cas, elle offre en parallèle des avantages importants pour le nu-propriétaire, mais aussi pour les usufruitiers.
Un achat en nue-propriété est-il judicieux selon votre profil ? Finarena vous guide pour faire le meilleur choix d'investissement immobilier.
A retenir :
- La nue-propriété consiste à acheter un bien immobilier sans en avoir la jouissance.
- Un achat en nue-propriété offre une décote pouvant atteindre 50 % du prix du bien.
- Devenir nu-propriétaire offre des avantages fiscaux (le bien n’intègre pas l’assiette de calcul de l’IFI, la donation est moins taxée, la taxe d’habitation est à la charge de l’usufruitier).
- Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien immobilier.
- Finarena vous accompagne pour déterminer si votre profil correspond à ce type d’achat immobilier.
- Le démembrement permet de préparer sa succession sans se démunir tout en limitant la taxation.
Définition de la nue-propriété
La nue-propriété consiste à disposer d'un bien immobilier, par exemple le vendre en nue-propriété, sans avoir la possibilité d'en jouir. Un nu-propriétaire ne peut, à ce titre, pas occuper le bien en sa possession. Dans le cadre d'un démembrement de propriété, on distingue le nu-propriétaire de l'usufruitier.
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété ?
Le nu-propriétaire peut vendre sa part du bien (la nue-propriété), mais il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les loyers. L'usufruitier ne bénéficie pas de ce droit. En revanche, ce dernier a le droit d’utiliser le bien comme résidence principale ou secondaire. Il peut aussi le louer et percevoir les revenus locatifs.
Quelle est la différence entre pleine propriété et nue-propriété ?
La pleine propriété intervient à la fin de la période de démembrement. Dans le cadre d'un investissement en démembrement, la durée de celui-ci est variable, atteignant en moyenne 15 ans. Lorsque l'usufruit et la nue-propriété se rejoignent, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien. Il peut alors en jouir pleinement.
Nue-propriété, usufruit, pleine propriété : vos droits et devoirs en résumé
Pour vous aider à mieux vous projeter, Finarena vous propose de découvrir en un clin d'œil vos droits selon votre statut.
Vos droits et devoirs en démembrement ou en pleine propriété
| Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit | |
|---|---|---|---|
| Disposer librement du bien (le vendre notamment) | Oui | Oui sur sa nue-propriété | Non |
| Jouir du bien | Oui | Non | Oui |
| Percevoir des revenus locatifs | Oui | Non | Oui |
| Financement des travaux | Oui | Gros travaux (toiture…) | Travaux d’entretien |
| Fiscalité | Paiement de la taxe foncière, voire de la taxe d’habitation, Imposition à l’IFI selon le patrimoine, Imposition sur les revenus locatifs en cas de location | Paiement de la taxe foncière (sauf accord avec l’usufruitier) Le bien n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI | Paiement de la taxe d’habitation, Imposition sur les revenus locatifs en cas de location |
Prenez rendez-vous avec un conseiller Finarena pour mieux cerner le mécanisme de démembrement.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
L'investissement en nue-propriété offre un premier avantage non négligeable : un coût d'achat moins élevé. En contrepartie des contraintes liées à cet investissement, une décote pouvant atteindre 30 à 50 % est accordée.
Deuxième avantage si vous envisagez de devenir propriétaire d'un bien en démembrement : les travaux d'entretien restent à la charge de l'usufruitier.
À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire pour retrouver une liberté totale de gestion de son bien. Par ailleurs, durant la période de démembrement, il est en droit de donner ou léguer la nue-propriété.
Enfin, la fiscalité pour un nu-propriétaire est avantageuse sur plusieurs plans (imposition et donation).
Quels sont les inconvénients de la nue-propriété ?
La nue-propriété n'offre pas la jouissance du patrimoine constitué. Vous n’avez pas le droit de disposer du bien pour l'occuper ou le mettre en location et percevoir des revenus locatifs.
D'autre part, les gros travaux restent à votre charge (réparation des murs porteurs, de la toiture, restauration du système électrique, etc.). Finarena vous guide pour un achat en nue-propriété pertinent afin d'éviter des réparations lourdes à court terme ou de mieux anticiper ces travaux.
Enfin, si le nu-propriétaire est en droit de vendre son bien, il ne peut vendre que la nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier. Pour une vente en pleine propriété, il a besoin de l'accord de ce dernier.
Bien comprendre les enjeux fiscaux de la nue-propriété
La fiscalité est une préoccupation majeure pour la plupart des clients de Finarena, cabinet de gestion de patrimoine à Nantes et Guérande. C’est pourquoi il semble incontournable d'apporter un éclaircissement sur les avantages fiscaux liés à l'achat en nue-propriété.
- En cas d'accord entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, ce dernier peut prendre en charge la taxe foncière.
- La taxe d'habitation, encore due pour les résidences secondaires, est à la charge de l'usufruitier.
- Tout au long du démembrement, le bien immobilier n'entre pas dans l'assiette de calcul de l'impôt sur la fortune immobilière.
- Le nu-propriétaire ne percevant pas de revenus locatifs, il ne paie pas d'impôt supplémentaire sur les loyers.
- En cas de transmission en nue-propriété, les droits de donation sont réduits puisqu'ils s'appliquent uniquement sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur réelle du bien immobilier.
Les conseillers Finarena vous accompagnent pour s’assurer que ces avantages fiscaux correspondent à votre profil en réalisant en premier lieu un bilan patrimonial.
Comment donner la nue-propriété d’un bien immobilier ?
Vous souhaitez transmettre de votre vivant une partie de votre patrimoine à vos héritiers, à une personne extérieure à votre famille ou encore à une fondation ? Une donation en nue-propriété est un acte notarié permettant de conserver l'usage et la jouissance du bien en devenant usufruitier. À votre décès, l'usufruitier devient pleinement propriétaire.
Il vous suffit donc de contacter un notaire pour mettre en place la donation.
Vous envisagez de faire une donation ? Pour connaître le barème fiscal en fonction de l'âge de l'usufruitier, le site Service-public.fr met à votre disposition un simulateur.
Vous pouvez également réaliser vous-même un calcul à partir de ce tableau.
Barème fiscal pour le calcul de l’usufruit et de la nue-propriété
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
La nue-propriété correspond-elle à votre profil ?
La nue-propriété est un mécanisme intéressant pour certains profils spécifiques.
- Vous êtes lourdement imposé et ne souhaitez pas augmenter votre patrimoine imposable.
- Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier à moindre coût grâce à la décote.
- Vous envisagez de transmettre une partie de votre patrimoine en limitant la taxation.
- Vous souhaitez commencer à préparer votre succession sans perdre la jouissance de votre bien.
- Vous êtes en capacité de réaliser un investissement immobilier à long terme sans en bénéficier.
Pour vous assurer de réaliser un achat immobilier conforme à votre profil et à vos objectifs, contactez un conseiller Finarena.
Devenez nu-propriétaire avec Finarena
Depuis plus de 15 ans, Finarena est avant tout un cabinet en gestion de patrimoine, capable de vous proposer un accompagnement global pour constituer et développer votre patrimoine. Nous nous occupons tout naturellement de vos investissements financiers, mais nous offrons également un conseil pour vos investissements immobiliers à Nantes, Guérande et partout en France. Pour cela, nous proposons une offre à 360° :
- montage financier ;
- optimisation de la fiscalité immobilière ;
- anticipation de la transmission ;
- recherche du bien ;
- courtage en prêt et en assurance emprunteur ;
- acte de vente en nue-propriété clé en main,
- gestion locative.
Vos questions sur la nue-propriété
L'entretien et les réparations courantes dans le cadre d'un démembrement sont à la charge de l'usufruitier. Le nu-propriétaire assume quant à lui les gros travaux au niveau de la toiture, des murs, etc.
La newsletter qui simplifie la gestion de patrimoine
Rejoignez notre communauté et recevez le résumé des événements financiers récents qui : indique les instruments à privilégier, vulgarise les nouveautés du monde de la finance, du patrimoine et de la défiscalisation, déchiffre les investissements recommandés par nos conseillers en gestion de patrimoine.